觀點(diǎn)網(wǎng)11月22日，香港西九文化區(qū)管理局公布，藝術(shù)廣場(chǎng)大樓項(xiàng)目已由新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司（新鴻基）的全資附屬公司力享有限公司成功投得。

(資料圖片)

據(jù)了解，藝術(shù)廣場(chǎng)大樓項(xiàng)目由兩個(gè)地盤組成，共建三幢商業(yè)大樓，位于尖沙咀九龍站環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)對(duì)面，總占地約7.21萬(wàn)方呎，總樓面面積合共約69.97萬(wàn)平方呎，其中67.21萬(wàn)平方呎作辦公室用途，2.70萬(wàn)平方呎作零售、餐飲、娛樂(lè)用途。

新鴻基地產(chǎn)投得為期約47年的發(fā)展權(quán)和營(yíng)運(yùn)權(quán)，將以建造、運(yùn)營(yíng)及移交模式負(fù)責(zé)藝術(shù)廣場(chǎng)大樓項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建造、融資、市場(chǎng)推廣、租賃、管理、運(yùn)營(yíng)和維修工作。

當(dāng)個(gè)“二房東”

據(jù)悉，西九文化區(qū)的創(chuàng)建最早在1998年提出，是全球規(guī)模最大的文化項(xiàng)目之一，愿景是為香港在濱臨維多利亞港、占地40公頃的填海土地上，創(chuàng)造一個(gè)多姿多彩的新文化(300336)地帶。由此，西九文化區(qū)管理局得以成立，負(fù)責(zé)推展西九計(jì)劃。

區(qū)內(nèi)設(shè)有眾多文化藝術(shù)設(shè)施，用于舉辦世界級(jí)展覽、文化藝術(shù)活動(dòng)等，并將提供約23公頃的公共空間，以及長(zhǎng)達(dá)兩公里、闊20米的海濱長(zhǎng)廊。目前，區(qū)內(nèi)主要文化設(shè)施藝術(shù)展亭、藝術(shù)公園、香港故宮文化博物館和M+等已經(jīng)開放。

藝術(shù)廣場(chǎng)大樓項(xiàng)目作為西九文化區(qū)首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，位于西九文化區(qū)的核心，與包括M+及正在興建的演藝綜合劇場(chǎng)等多個(gè)世界級(jí)藝術(shù)文化設(shè)施一脈相連，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)“文化+商業(yè)”的項(xiàng)目。

香港西九文化區(qū)管理局行政總裁馮程淑儀也表示，此項(xiàng)目是西九結(jié)合文化藝術(shù)設(shè)施及商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展模式的重要組成部份，旨在為香港建構(gòu)獨(dú)特的文化樞紐和以藝術(shù)為主題的特色商業(yè)項(xiàng)目。

對(duì)于新鴻基而已，藝術(shù)廣場(chǎng)大樓項(xiàng)目同樣是舉足輕重的。

新鴻基地產(chǎn)在2019年11月曾以創(chuàng)紀(jì)錄的422億港元投得廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋商用地塊，該項(xiàng)目與新鴻基在西九龍環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)的整體規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，從而發(fā)揮出了極大的協(xié)同效應(yīng)，甚至想就此把西九龍打造成媲美香港國(guó)際金融中心的另一個(gè)重要商業(yè)核心。

在今年10月，新鴻基地產(chǎn)宣布，高鐵西九龍總站上蓋商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2025年內(nèi)完成，財(cái)富管理機(jī)構(gòu)瑞銀將會(huì)成為首個(gè)進(jìn)駐該項(xiàng)目的租戶，預(yù)計(jì)于2026年初開始進(jìn)駐。

而藝術(shù)廣場(chǎng)大樓項(xiàng)目毗鄰環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)，兩者與正在興建的高鐵西九龍總站上蓋商業(yè)項(xiàng)目想來(lái)更是可以發(fā)揮聯(lián)動(dòng)效益，以“三足鼎立”之勢(shì)進(jìn)一步推動(dòng)西九成為香港獨(dú)特的商業(yè)中心、交通、文化樞紐的地位。

由于此次藝術(shù)廣場(chǎng)大樓項(xiàng)目是以“建造、運(yùn)營(yíng)及移交”的模式招標(biāo)，大業(yè)主仍是西九文化區(qū)管理局，新鴻基地產(chǎn)僅是獲得47年的項(xiàng)目發(fā)展權(quán)及營(yíng)運(yùn)權(quán)，而非“買斷”項(xiàng)目。

盡管是“從無(wú)到有”打造出一個(gè)好項(xiàng)目后最終需把項(xiàng)目歸還予管理局，但對(duì)新鴻基地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，當(dāng)個(gè)“二房東”足矣。

資料顯示，藝術(shù)廣場(chǎng)大樓項(xiàng)目總樓面面積合共約69.97萬(wàn)平方呎，其中有67.21萬(wàn)平方呎作辦公室用途，相信其同樣也能吸引來(lái)像瑞銀一般的企業(yè)來(lái)進(jìn)駐。

招標(biāo)之旅

其實(shí)，西九文化區(qū)管理局于去年11月便開始了藝術(shù)廣場(chǎng)大樓項(xiàng)目的招標(biāo)，以“建造、營(yíng)運(yùn)及移交”模式（BOT）邀請(qǐng)發(fā)展商入標(biāo)，負(fù)責(zé)藝術(shù)廣場(chǎng)大樓項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建造、融資、市場(chǎng)推廣、租賃、管理和維修工作。

不同的是，在這第一次的招標(biāo)中，中標(biāo)發(fā)展商獲得項(xiàng)目發(fā)展權(quán)及營(yíng)運(yùn)權(quán)的年限為34年。正是這13年的差別，才有了后來(lái)的第二次招標(biāo)。

第一次的招標(biāo)于今年2月截標(biāo)，當(dāng)時(shí)接獲有至少4份標(biāo)書，入標(biāo)集團(tuán)包括了領(lǐng)展、華懋、信置，還有一家不知名的發(fā)展商。

現(xiàn)在看來(lái)，這位“不知名的發(fā)展商”有可能正是新鴻基地產(chǎn)。

據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，西九藝術(shù)廣場(chǎng)大樓未來(lái)每呎租金約75港元。若按照這個(gè)數(shù)值計(jì)算，那廣場(chǎng)大樓每月的租金收入將逾5200萬(wàn)港元，每年租金收益在6.3億港元左右。按第一次招標(biāo)中的34年的營(yíng)運(yùn)期，全期租金收入逾200億港元似乎也有很大的機(jī)會(huì)。

然而，領(lǐng)展們并沒有得到這個(gè)機(jī)會(huì)。

西九文化區(qū)管理局于截標(biāo)近5個(gè)月后公布取消項(xiàng)目招標(biāo)程序，最終這一次招標(biāo)以“流標(biāo)”收?qǐng)觯暗阶斓牡案狻本瓦@樣沒了。

有媒體報(bào)道，西九文化區(qū)管理局副行政總裁（區(qū)域發(fā)展）顏金施曾對(duì)這一次的“流標(biāo)”作出解釋，稱項(xiàng)目于招標(biāo)期間接獲不少參與者的意見，認(rèn)為將34年的營(yíng)運(yùn)期延長(zhǎng)會(huì)更好；管理局方接納了部分意見，需要優(yōu)化招標(biāo)條款。

于是在今年的9月9日，藝術(shù)廣場(chǎng)大樓項(xiàng)目以新的招標(biāo)條款重新展開招標(biāo)程序，開始了第二次招標(biāo)。

此次招標(biāo)中，中標(biāo)發(fā)展商獲得項(xiàng)目發(fā)展權(quán)及營(yíng)運(yùn)權(quán)的年限延長(zhǎng)至47年，也就是說(shuō)中標(biāo)者可營(yíng)運(yùn)項(xiàng)目至2070年。若還是以每呎租金約75港元計(jì)算，那全期租金收入突破200億港元并非難事，最高甚至接近300億港元。

但是在這份“誘惑”面前，大家似乎并不買賬。

11月14日，西九文化區(qū)藝術(shù)廣場(chǎng)大樓項(xiàng)目于當(dāng)天下午截標(biāo)，最少收到1份標(biāo)書。這一份標(biāo)書是新鴻基地產(chǎn)投的，而在第一次招標(biāo)中參與投標(biāo)的領(lǐng)展、華懋等似乎并沒有再次投標(biāo)，可能是公司規(guī)劃有變，也可能是“上當(dāng)受騙”后遺癥。

經(jīng)審視由管理局委聘的三位獨(dú)立估價(jià)師提供的平均估價(jià)及其他相關(guān)因素后，認(rèn)為新鴻基全資附屬公司力享有限公司的回標(biāo)價(jià)符合市場(chǎng)水平，并決定接納其標(biāo)書。

最終，新鴻基地產(chǎn)投得為期約47年的西九文化區(qū)藝術(shù)廣場(chǎng)大樓項(xiàng)目發(fā)展權(quán)和營(yíng)運(yùn)權(quán)，將以建造、運(yùn)營(yíng)及移交模式負(fù)責(zé)藝術(shù)廣場(chǎng)大樓項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建造、融資、市場(chǎng)推廣、租賃、管理、運(yùn)營(yíng)和維修工作。

縱觀整個(gè)過(guò)程，西九文化區(qū)藝術(shù)廣場(chǎng)大樓項(xiàng)目的招標(biāo)就像是一場(chǎng)“單向奔赴”之旅。