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證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

不需要購(gòu)房指標(biāo)、稅費(fèi)少、單價(jià)低、未來(lái)幾年內(nèi)可以翻幾倍……面對(duì)這樣的字眼，有多少人可以抵擋得住誘惑？

這些誘人的字眼，來(lái)自一些房產(chǎn)中介口中的“深圳回遷房指標(biāo)市場(chǎng)”。近日，關(guān)于回遷房“爆雷”的案例再次讓這個(gè)游走在灰色地帶的市場(chǎng)引發(fā)各界關(guān)注。證券時(shí)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在嚴(yán)厲的監(jiān)管下，一些從事回遷房指標(biāo)買賣的中介依舊活躍，但一些購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)回遷房指標(biāo)的“性價(jià)比”已經(jīng)降低，當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)也需要警惕。

仍有人鋌而走險(xiǎn)

據(jù)悉，城市更新/土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目通過(guò)計(jì)劃立項(xiàng)審批后，開發(fā)商會(huì)制定出搬遷補(bǔ)償安置方案，并與被搬遷人簽訂《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，該協(xié)議中約定被搬遷人未來(lái)所獲得的回遷安置物業(yè)就是回遷指標(biāo)房。

近幾年，城市更新已經(jīng)挑起深圳樓市供應(yīng)的大梁，其中也包含眾多小產(chǎn)權(quán)房的城中村更新項(xiàng)目。過(guò)去，一些特殊的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目因能夠在城市更新后大概率獲得確權(quán)，讓回遷房指標(biāo)成為許多投資客眼中的香餑餑，而且回遷房不需要購(gòu)房指標(biāo)，建成新房后首次出售還不限售，高風(fēng)險(xiǎn)和高收益并存之下，許多人愿意鋌而走險(xiǎn)。

去年8月，深圳出招嚴(yán)堵小產(chǎn)權(quán)和回遷房指標(biāo)漏洞，其中提到防范回遷房炒作，城市更新市場(chǎng)主體與未經(jīng)核實(shí)確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂的搬遷補(bǔ)償協(xié)議不予備案。明確要求村改住宅類歷史遺留違法建筑必須全面完成確權(quán)，并且嚴(yán)格禁止違法交易行為等。記者發(fā)現(xiàn)，多家開發(fā)商此前也曾針對(duì)“銷售回遷房”的傳言發(fā)表聲明。例如，就在去年年底，羅湖木頭龍舊改項(xiàng)目——益田御龍?zhí)斓毓俜焦娞?hào)曾發(fā)布聲明，表示“銷售回遷房”傳聞為不實(shí)信息。聲明表示，益田御龍?zhí)斓仨?xiàng)目所有業(yè)主簽署的拆遷協(xié)議已在政府相關(guān)部門完成備案，原業(yè)主無(wú)法辦理更名替換。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，去年深圳推出的措施基本全面覆蓋了各個(gè)階段的城市更新和土地整備村改類項(xiàng)目，并對(duì)回遷房指標(biāo)交易形成合圍打擊，回遷指標(biāo)房交易熱度驟降。

不過(guò)，記者實(shí)探發(fā)現(xiàn)，許多打著“買到就是賺到”的明碼標(biāo)價(jià)回遷房指標(biāo)依舊在一些網(wǎng)站論壇、微信公眾號(hào)等平臺(tái)銷售，背后仍有不少中介機(jī)構(gòu)從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

吳樂（化名）在深圳平湖和幾個(gè)朋友合伙開了一家中介公司，但這家公司看起來(lái)跟別的中介有些不一樣：專門做城中村回遷指標(biāo)房的買賣。“雖然回遷房指標(biāo)市場(chǎng)被嚴(yán)厲打擊，但政策還是有分水嶺，我們現(xiàn)在幫客戶找的項(xiàng)目都是還沒有立項(xiàng)，所以簽約和確權(quán)可以同時(shí)進(jìn)行，也就是說(shuō)買家付款后與原業(yè)主簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，然后就直接跟開發(fā)商簽約。”吳樂對(duì)記者一直強(qiáng)調(diào)著交易的“安全”，他推薦的房源都是公司精挑細(xì)選的項(xiàng)目，而且現(xiàn)在可以購(gòu)買的回遷房指標(biāo)房源已經(jīng)少了很多。

由于房源稀缺，需要花力氣尋找，像吳樂這樣從事小產(chǎn)權(quán)房和回遷房指標(biāo)的中介們，收取的服務(wù)費(fèi)也不低。“3％的傭金，我們跟正常二手房中介同樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。”

從南山區(qū)的北頭村到龍崗的低山村，中介推薦的回遷房指標(biāo)房源遍布深圳多個(gè)區(qū)域。與小產(chǎn)權(quán)房類似，購(gòu)買回遷房指標(biāo)也要求一次性付款。不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)有回遷房指標(biāo)房源聲稱，原業(yè)主可以先收定金，包確權(quán)包賠償。例如，位于平湖輔城坳的回遷住宅指標(biāo)，目前叫價(jià)每平方米2萬(wàn)多元，拆遷過(guò)程中每月可獲得每平方米21元的租金補(bǔ)償，而且原業(yè)主可以先收定金，包確權(quán)包賠償。有曾經(jīng)購(gòu)買過(guò)回遷房指標(biāo)的投資客對(duì)記者表示，過(guò)去市場(chǎng)上回遷指標(biāo)房交易一次付款的交易流程，對(duì)買家來(lái)說(shuō)存在重大風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)出現(xiàn)前期全款支付而后期回遷指標(biāo)房懸空的風(fēng)險(xiǎn)。

廣東合一城市更新研究院認(rèn)為，高收益就會(huì)伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，回遷指標(biāo)房系高風(fēng)險(xiǎn)的投資品類，此類交易一般要求全款交易，存在無(wú)法核查一房多賣、房源魚龍混珠、指標(biāo)信息不對(duì)稱、拆遷難、回遷安置房獲取時(shí)間與投資收益不確定等特點(diǎn)。

性價(jià)比降低

存在較多風(fēng)險(xiǎn)盲區(qū)

“南山白石洲舊改目前還有回遷房指標(biāo)出售，180平方米，單價(jià)95000元。”提到深圳的城市更新項(xiàng)目，白石洲已成為深圳“城中村”的典型代表，號(hào)稱千億元級(jí)的“舊改貨值”更讓白石洲成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。盡管項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，但仍有一些中介向記者兜售相關(guān)回遷房指標(biāo)。

“先不說(shuō)能不能確權(quán)簽約，回遷房的價(jià)格也是一些投資客現(xiàn)在所考慮的問(wèn)題。現(xiàn)在，正規(guī)的新房和二手房交易大幅降溫，回遷房指標(biāo)的價(jià)格也有所下降，加上拆遷時(shí)間成本比以往更不確定，在一些投資客眼中，回遷房指標(biāo)的性價(jià)比也沒有以前那么高。”吳樂表示。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前深圳回遷房指標(biāo)的價(jià)格與兩年前相比，也出現(xiàn)不同程度的回落，與周邊新房的差價(jià)幅度有所縮小。2020年至2021年，白石洲的回遷房指標(biāo)價(jià)格一度炒至每平方10.5萬(wàn)元左右，沙井的金蠔小鎮(zhèn)，也曾是炒作回遷房指標(biāo)的重災(zāi)區(qū)，每平方米單價(jià)一度炒到4萬(wàn)多元。有熟悉回遷房市場(chǎng)的人士告訴記者，“前兩年大鵬新區(qū)的回遷房指標(biāo)單價(jià)一度到2萬(wàn)多元，現(xiàn)在大鵬新區(qū)葵涌甚至已有單價(jià)在每平方米3萬(wàn)元以下的新房，如果加上拆遷的不確定性和時(shí)間成本，這樣的價(jià)格并不劃算。”

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，今年前三個(gè)季度，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力持續(xù)、行業(yè)信心仍處在低位，因此從房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展預(yù)期上看，一些城市更新項(xiàng)目未來(lái)能否帶來(lái)較強(qiáng)的銷售表現(xiàn)還存在較大的不確定性，這一方面與深圳樓市的整體狀況有關(guān)，另一方面也與項(xiàng)目采取的營(yíng)銷策略有關(guān)。