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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 楊宏彬

大約一個(gè)月前，旭輝打算把香港的一處物業(yè)賣(mài)出，而接盤(pán)方是大股東林氏三兄弟，這一行為，也被外界視為大股東對(duì)旭輝的馳援。

(資料圖)

但經(jīng)過(guò)了近一個(gè)月的思考，旭輝改變了心意，決定換個(gè)賣(mài)法。這一換，不僅接盤(pán)方不再是林氏三兄弟，而且物業(yè)還多賣(mài)了6.64億港元。

9月6日早間，旭輝控股集團(tuán)(0884.HK)發(fā)布公告稱，非全資附屬公司旭輝地產(chǎn)202006有限公司（下稱“旭輝202006”）與華王有限公司簽訂新的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，將向華王有限公司出售兩間公司的股權(quán)及股東貸款，總代價(jià)為13.38億港元。

根據(jù)公告，被出售的兩間公司分別為旭輝地產(chǎn)202006（香港）有限公司（下稱“旭輝香港”）及Xu Nan Investment Limited。同時(shí)，Xu NanInvestment Limited還擁有一間全資子公司旭南置業(yè)。這三家公司持有香港英皇道101號(hào)及111號(hào)地段的全部權(quán)益。

香港英皇道101號(hào)及111號(hào)，總占地面積約為12,695平方呎，該地段原來(lái)建有商業(yè)大廈，目前處于拆卸階段，計(jì)劃重建為設(shè)有商業(yè)空間的住宅項(xiàng)目，現(xiàn)時(shí)預(yù)計(jì)重建將于2026年完成。

出售項(xiàng)目權(quán)益，是旭輝早在上個(gè)月10號(hào)已經(jīng)做出的決定，現(xiàn)如今還是要賣(mài)，但交易的內(nèi)容卻出現(xiàn)了很大的變化。

變更的交易

根據(jù)原來(lái)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，旭輝原本是打算直接出售旭輝202006的股權(quán)，以達(dá)到出售香港項(xiàng)目的目的。

旭輝202006由旭輝持有60%，宏安地產(chǎn)（1243.HK)持有40%。在原來(lái)的交易中，旭輝出售的正是旭輝202006的60%股權(quán)，作價(jià)為6.74億港元，包含旭輝202006截至2022年6月底資產(chǎn)凈值的60%約1049萬(wàn)港元；二是股東貸款賬面值6.54億港元。

旭輝202006的價(jià)值在于其間接持有的香港物業(yè)。該物業(yè)是其于2020年以18.8億港元代價(jià)收購(gòu)。按此計(jì)算，60%的股權(quán)對(duì)應(yīng)價(jià)值為11.28億港元。而根據(jù)估值師對(duì)香港英皇道101號(hào)及111號(hào)地段進(jìn)行的估值，該地段于2022年6月30日的評(píng)估市值為20億港元，60%的股權(quán)對(duì)應(yīng)12億港元。

若以6.74億港元的價(jià)格出售，旭輝可虧的不少。但彼時(shí)的接盤(pán)方為旭輝大股東林氏三兄弟，或許交易后旭輝也只是換了一個(gè)方式持有。

但現(xiàn)在交易內(nèi)容發(fā)生改變，旭輝不再直接出售旭輝202006，而是由旭輝202006出售旗下的3家公司，以達(dá)到出售香港物業(yè)的目的。同時(shí)，接盤(pán)方也由林氏三兄弟變?yōu)榱巳A王有限公司。

公告顯示，華王有限公司則由宏安地產(chǎn)及匯集基金的存托機(jī)構(gòu)APG SPV各持50%。APG SPV為APGStrategic Real Estate Pool（“匯集基金”）于荷蘭成立的存托機(jī)構(gòu)。

同時(shí)，交易的價(jià)格也發(fā)生了變化，由最初的6.74億港元變?yōu)榱?3.38億港元，其中包括旭輝香港的股份代價(jià)1.3億港元，和股東貸款10.28億港元；以及Xu Nan Investment Limited的股份代價(jià)7649.92萬(wàn)港元和股東貸款1.04億港元。

以13.38億港元的價(jià)格出售，旭輝在這個(gè)項(xiàng)目中可小賺一筆。其在公告中表示，新出售事項(xiàng)將可錄得收益約2180萬(wàn)港元，所得款項(xiàng)凈額合共約6.81億港元。

同時(shí)，由于宏安地產(chǎn)為新接盤(pán)方的股東之一，其在香港項(xiàng)目中的權(quán)益將上升30%，合計(jì)的權(quán)益將達(dá)70%。而旭輝將不再持有香港項(xiàng)目的股權(quán)。

多渠道回籠資金

出售于香港項(xiàng)目的權(quán)益，或是旭輝回籠資金的手段之一。除此之外，旭輝還通過(guò)配股的方式，募集了一筆6億港元的資金。

8月31日，旭輝控股集團(tuán)擬以2.06港元配售約3.05億股。3.05億股相當(dāng)于旭輝控股集團(tuán)已發(fā)行股本的3.33%、擴(kuò)大后股本的3.23%。上述認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后，旭輝控股集團(tuán)所得款項(xiàng)總額約為6.28億港元（約合人民幣5.52億元）。

上述配股價(jià)與8月30日收盤(pán)價(jià)和近期股價(jià)相比均有所折讓。8月30日，旭輝控股集團(tuán)收?qǐng)?bào)2.35港元/股，公告配股價(jià)較之折價(jià)12.3%。公告前五日和前十日，旭輝控股集團(tuán)的平均收盤(pán)價(jià)分別為2.56港元/股和2.43港元/股，公告配股價(jià)分別較上述平均收盤(pán)價(jià)折價(jià)19.5%和15.2%。

從年報(bào)來(lái)看，旭輝的財(cái)務(wù)依然穩(wěn)健。上半年，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，回款率超過(guò)了100%，其1-7月累計(jì)回款現(xiàn)金已超過(guò)850億。這為旭輝的流動(dòng)性提供了足夠支撐。

中期報(bào)告顯示，于2022年6月30日，旭輝凈負(fù)債率78.5%。其總債務(wù)為1141.41億元，凈負(fù)債828.97元；手頭現(xiàn)金水平達(dá)312.45億元。繼續(xù)保持在三道紅線的“綠檔”。

其債務(wù)結(jié)構(gòu)依然處于穩(wěn)健的狀態(tài)，整個(gè)債務(wù)平均期限是4.7年，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的占比是17%。值得一提的是，旭輝期內(nèi)融資成本首次降到了4.9%，而2021年是5%。保持在民營(yíng)的低位。

旭輝CFO楊欣表示，“從我們的規(guī)劃來(lái)說(shuō)，我們希望我們中期的凈負(fù)債率能夠趨向50%，長(zhǎng)期的話我們希望我們的凈負(fù)債率能夠降到30%左右。更安全、更有質(zhì)量的長(zhǎng)期發(fā)展，是旭輝人所追求的。”