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快資訊:林中“讓梨”,旭輝多賣了6個(gè)億

來源:樂居買房地產(chǎn)K線 時(shí)間:2022-09-08 09:42:26

本文已獲地產(chǎn)K線授權(quán)轉(zhuǎn)載

文/樂居財(cái)經(jīng) 楊宏彬

大約一個(gè)月前,旭輝打算把香港的一處物業(yè)賣出,而接盤方是大股東林氏三兄弟,這一行為,也被外界視為大股東對(duì)旭輝的馳援。


(資料圖)

但經(jīng)過了近一個(gè)月的思考,旭輝改變了心意,決定換個(gè)賣法。這一換,不僅接盤方不再是林氏三兄弟,而且物業(yè)還多賣了6.64億港元。

9月6日早間,旭輝控股集團(tuán)(0884.HK)發(fā)布公告稱,非全資附屬公司旭輝地產(chǎn)202006有限公司(下稱“旭輝202006”)與華王有限公司簽訂新的買賣協(xié)議,將向華王有限公司出售兩間公司的股權(quán)及股東貸款,總代價(jià)為13.38億港元。

根據(jù)公告,被出售的兩間公司分別為旭輝地產(chǎn)202006(香港)有限公司(下稱“旭輝香港”)及Xu Nan Investment Limited。同時(shí),Xu NanInvestment Limited還擁有一間全資子公司旭南置業(yè)。這三家公司持有香港英皇道101號(hào)及111號(hào)地段的全部權(quán)益。

香港英皇道101號(hào)及111號(hào),總占地面積約為12,695平方呎,該地段原來建有商業(yè)大廈,目前處于拆卸階段,計(jì)劃重建為設(shè)有商業(yè)空間的住宅項(xiàng)目,現(xiàn)時(shí)預(yù)計(jì)重建將于2026年完成。

出售項(xiàng)目權(quán)益,是旭輝早在上個(gè)月10號(hào)已經(jīng)做出的決定,現(xiàn)如今還是要賣,但交易的內(nèi)容卻出現(xiàn)了很大的變化。

變更的交易

根據(jù)原來買賣協(xié)議,旭輝原本是打算直接出售旭輝202006的股權(quán),以達(dá)到出售香港項(xiàng)目的目的。

旭輝202006由旭輝持有60%,宏安地產(chǎn)(1243.HK)持有40%。在原來的交易中,旭輝出售的正是旭輝202006的60%股權(quán),作價(jià)為6.74億港元,包含旭輝202006截至2022年6月底資產(chǎn)凈值的60%約1049萬港元;二是股東貸款賬面值6.54億港元。

旭輝202006的價(jià)值在于其間接持有的香港物業(yè)。該物業(yè)是其于2020年以18.8億港元代價(jià)收購(gòu)。按此計(jì)算,60%的股權(quán)對(duì)應(yīng)價(jià)值為11.28億港元。而根據(jù)估值師對(duì)香港英皇道101號(hào)及111號(hào)地段進(jìn)行的估值,該地段于2022年6月30日的評(píng)估市值為20億港元,60%的股權(quán)對(duì)應(yīng)12億港元。

若以6.74億港元的價(jià)格出售,旭輝可虧的不少。但彼時(shí)的接盤方為旭輝大股東林氏三兄弟,或許交易后旭輝也只是換了一個(gè)方式持有。

但現(xiàn)在交易內(nèi)容發(fā)生改變,旭輝不再直接出售旭輝202006,而是由旭輝202006出售旗下的3家公司,以達(dá)到出售香港物業(yè)的目的。同時(shí),接盤方也由林氏三兄弟變?yōu)榱巳A王有限公司。

公告顯示,華王有限公司則由宏安地產(chǎn)及匯集基金的存托機(jī)構(gòu)APG SPV各持50%。APG SPV為APGStrategic Real Estate Pool(“匯集基金”)于荷蘭成立的存托機(jī)構(gòu)。

同時(shí),交易的價(jià)格也發(fā)生了變化,由最初的6.74億港元變?yōu)榱?3.38億港元,其中包括旭輝香港的股份代價(jià)1.3億港元,和股東貸款10.28億港元;以及Xu Nan Investment Limited的股份代價(jià)7649.92萬港元和股東貸款1.04億港元。

以13.38億港元的價(jià)格出售,旭輝在這個(gè)項(xiàng)目中可小賺一筆。其在公告中表示,新出售事項(xiàng)將可錄得收益約2180萬港元,所得款項(xiàng)凈額合共約6.81億港元。

同時(shí),由于宏安地產(chǎn)為新接盤方的股東之一,其在香港項(xiàng)目中的權(quán)益將上升30%,合計(jì)的權(quán)益將達(dá)70%。而旭輝將不再持有香港項(xiàng)目的股權(quán)。

多渠道回籠資金

出售于香港項(xiàng)目的權(quán)益,或是旭輝回籠資金的手段之一。除此之外,旭輝還通過配股的方式,募集了一筆6億港元的資金。

8月31日,旭輝控股集團(tuán)擬以2.06港元配售約3.05億股。3.05億股相當(dāng)于旭輝控股集團(tuán)已發(fā)行股本的3.33%、擴(kuò)大后股本的3.23%。上述認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后,旭輝控股集團(tuán)所得款項(xiàng)總額約為6.28億港元(約合人民幣5.52億元)。

上述配股價(jià)與8月30日收盤價(jià)和近期股價(jià)相比均有所折讓。8月30日,旭輝控股集團(tuán)收?qǐng)?bào)2.35港元/股,公告配股價(jià)較之折價(jià)12.3%。公告前五日和前十日,旭輝控股集團(tuán)的平均收盤價(jià)分別為2.56港元/股和2.43港元/股,公告配股價(jià)分別較上述平均收盤價(jià)折價(jià)19.5%和15.2%。

從年報(bào)來看,旭輝的財(cái)務(wù)依然穩(wěn)健。上半年,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正,回款率超過了100%,其1-7月累計(jì)回款現(xiàn)金已超過850億。這為旭輝的流動(dòng)性提供了足夠支撐。

中期報(bào)告顯示,于2022年6月30日,旭輝凈負(fù)債率78.5%。其總債務(wù)為1141.41億元,凈負(fù)債828.97元;手頭現(xiàn)金水平達(dá)312.45億元。繼續(xù)保持在三道紅線的“綠檔”。

其債務(wù)結(jié)構(gòu)依然處于穩(wěn)健的狀態(tài),整個(gè)債務(wù)平均期限是4.7年,一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的占比是17%。值得一提的是,旭輝期內(nèi)融資成本首次降到了4.9%,而2021年是5%。保持在民營(yíng)的低位。

旭輝CFO楊欣表示,“從我們的規(guī)劃來說,我們希望我們中期的凈負(fù)債率能夠趨向50%,長(zhǎng)期的話我們希望我們的凈負(fù)債率能夠降到30%左右。更安全、更有質(zhì)量的長(zhǎng)期發(fā)展,是旭輝人所追求的。”

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