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作者： 安卓

[ 有三方面的原因：一是居民對未來預期信心不足，購房意愿降低，導致對于住房貸款需求不足；二是提前還貸顯著增加，前幾年住房貸款利率較高，如今市場投資收益率下降，部分購房者認為提前還貸更劃算；三是存在住房貸款和經營性貸款之間進行套利等違規行為。 ]

當下，人們的購房意愿有多低？

這不僅體現在一手房、二手房“江河日下”的成交數據上，也同時出現在銀行的財務報表中。

第一財經根據上市銀行中報統計發現，今年上半年，六大國有銀行新增個人住房貸款僅為2021年上半年新增額的1/3左右，創下新低。

中型銀行數據更“離譜”，13家股份行、區域性銀行上半年個人住房貸款僅新增596億元，是2021年上半年新增額的1/8左右，甚至不及郵儲銀行一家的新增個人房貸。

六大房貸主力也頂不住了

住房按揭貸款一向是銀行的優質資產，確定性強，不良率極低，是各家銀行業務傾斜的重點，早些年，不少銀行的新增貸款中，甚至有半數來自個人住房貸款。

不過，這種現象在今年上半年戛然而止。

根據銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求，工商銀行(601398)、農業銀行(601288)、中國銀行(601988)、建設銀行(601939)、交通銀行(601328)、郵儲銀行六大國有行被劃分為第一檔，它們也是市場上妥妥的房貸主力。

剛剛披露完畢的中報顯示，六大國有銀行上半年個人住房貸款合計26.9萬億元，與期初（2022年初，下同）相比，僅新增4479.6億元，而去年同期的新增額為1.3萬億元，也就是說，今年上半年的新增住房貸款僅為去年上半年的36%。

其中，個人住房貸款規模最大的仍然是建設銀行，上半年個人住房貸款余額為6.5萬億元，其次為工商銀行，余額為6.4萬億元。在六大行中，交通銀行的個人住房貸款規模最小，僅有1.5萬億元。

從增幅來看，六家國有大行上半年個人住房貸款余額與期初相比，增幅均不超過3%，其中，建設銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行增幅低于2%，郵儲銀行、交通銀行的增幅在2.7%左右。

只有農業銀行上半年新增住房貸款超千億，達到1022億元，其余5家銀行新增額均在千億元以下。

而在去年這個時候，則是另外一副光景。

去年上半年，除了交通銀行外，5大國有銀行上半年住房貸款均新增超千億，其中，工商銀行猛增了3051億元，而今年上半年僅新增863億元，增幅縮窄了近4個百分點。

建設銀行、農業銀行去年上半年新增住房貸款超2700億元，而今年上半年僅分別新增927億元、1022億元；中國銀行、郵儲銀行去年上半年新增住房貸款1870億元、1198億元，而今年上半年僅新增678億元、601億元。

5家中型銀行甚至負增長

在房地產貸款集中度管理要求下，第二檔的17家中型銀行中，有13家上市銀行披露了個人住房貸款數據，其中包括10家股份行和3家城商行。

上半年，13家中型上市銀行個人住房貸款余額合計7.6萬億元，與期初相比僅新增596.4億元，而去年同期的新增額為4456.6億元，今年上半年的新增住房貸款僅為去年上半年的13%。

其中，招商銀行(600036)、興業銀行(601166)的個人住房貸款規模較大，均超萬億，分別為1.4萬億元、1.1萬億元；中信銀行(601998)個人房貸余額為9831億元，規模最小的是浙商銀行，僅為965.6億元。

從增幅來看，13家中型上市銀行中，5家甚至不增反降，包括興業銀行、浦發銀行(600000)、民生銀行(600016)、北京銀行(601169)、渤海銀行，上半年住房貸款余額分別較期初減少了146.4億元、126.1億元、12.4億元、51億元和37.1億元。

其中，興業銀行的個人住房貸款占比超過監管紅線，在半年報中，興業銀行表示，公司降低個人住房按揭貸款的集中度，加大對普惠型個人經營貸款的投放，個人住房及商用房貸款占比較上年末下降2.27個百分點。

股份行中，個人住房貸款規模最大的招商銀行今年上半年僅新增135.7億元，增幅為1%，在過去的5年里，招商銀行半年度新增住房貸款多則千億，少則400億，今年上半年的增量創下了歷史新低。

多重因素疊加，未來是否可期？

“符合預期。”招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼接受第一財經采訪時分析，其中有三方面的原因。

一是居民對未來預期信心不足，購房意愿降低，導致對于住房貸款需求不足，甚至有部分購房人群盡量選擇不貸款，主動降低債務負擔；二是提前還貸顯著增加，前幾年住房貸款利率較高，如今市場投資收益率下降，部分購房者認為提前還貸更劃算；三是存在住房貸款和經營性貸款之間進行套利等違規行為。

“目前經營性貸款利率較低，有些人提前還貸后，嘗試以經營性貸款替換，這種違規行為需要警惕，監管部門還應加強監管。”董希淼說。

住房按揭也是各家銀行中報業績發布會上的關鍵詞。

建設銀行副行長李運在2022年中期業績發布會上說，4、5月份住房按揭貸款需求端壓力確實比較大，而6月份受理量和投放量均有明顯回升。

工商銀行副行長鄭國雨稱，少數按揭客戶出于調整家庭資產負債表的需要，確實存在提前還款的情況，但和往年相比，這種趨勢并不十分明顯。上半年，工商銀行按揭客戶貸款收回是3800億元，其中提前還款是2600億元，與去年相比增加300億元。

農業銀行副行長林立則介紹，小部分個人住房貸款客戶選擇提前償還房貸，主要是基于客戶自身財務規劃，也和現階段金融投資收益率下降有一定關系。