中國網財經9月5日訊(記者 張增艷)上半年，受國內經濟增速放緩影響，房地產市場仍處于深度調整階段，房企面臨的挑戰持續加劇。在中化集團的支持下，中國金茂發揮央企的資源聚合能力，積極應對市場變化，在夯實“城市運營商”戰略定位的同時，持續推動“雙輪兩翼”升級，旗下開發業務、商業+酒店、金茂服務、綠金板塊均實現穩健發展。

【資料圖】

近日，中國金茂公布2023年中期業績。期內，公司實現簽約銷售額860億，同比增長23%;回款909億，回款率達106%;行業排名上升至第11位，穩列第一梯隊。

從規模轉向效益 財務指標更趨穩健

1-6月，房地產市場景氣度短暫回升后再度下滑，經營形勢錯綜復雜。盡管市場環境風云變幻，但中國金茂憑借過硬的產品力和敏銳的市場嗅覺再獲佳績。其中，北京、上海、青島三城簽約額均破50億元，特別是北京實現簽約額、回款的“雙百億”業績。

一些明星項目更是逆市熱銷，“金茂現象”再度上演。例如，北京·永定金茂府、上海·靜安天悅、北京·望京樾、上海·橫沔玖境、青島·嶗山大云谷金茂府等5個項目的單盤簽約額均破20億元;南京·秦淮金茂府、寧波·花漫里首開當日分別去化93%、81%;上海·橫沔玖境加推當日去化更是達100%。

不論整體銷售，還是單盤表現，中國金茂的成績單均超預期。“中國金茂上半年的銷售業績主要得益于兩方面。一是合理安排供貨，重點保證流速高的項目供貨量充足，特別是集中開盤的項目要保證所有供貨;二是緊抓銷售，從春節開始抓返鄉客流，3月市場出現窗口期，內部也做了調整。二季度市場回落但有余溫，借助一線和強二線城市行情延續，公司內部也細化了指標的管理重點，通過各種營銷辦法實現成交。”中國金茂高級副總裁宋镠毅指出。

中國金茂總裁陶天海表示，過去中國金茂在規模方面發展較快，當前堅持適度規模的同時，轉而更為關注效率、提升盈利能力，適度投資，追求城市聚焦、板塊聚焦、產品聚焦等。

進入8月，房地產市場正式迎來轉機，重磅政策持續落地。廣州、深圳、上海、北京等四個一線城市先后出臺“認房不認貸”;首套、二套首付比例低至2成、3成，住房存量貸款利率也將下調。

針對下半年的市場形勢，宋镠毅透露，公司將重點迭代產品，對金茂府進行升級，打造金茂府3.0，通過產品實現溢價并獲得客戶口碑，從而帶動整體銷售。

業績穩步發展，離不開中國金茂安全的財務底盤。尤其在行業持續下行的背景下，財務安全和風險敞口成為企穩的重要命脈。秉持央企優勢，中國金茂期內獲取了多筆低成本的開發貸和持有物業抵押貸，融資優勢凸顯。例如，北京永定金茂府項目開發貸利率僅為2.4%;以北京金茂萬麗酒店為資產的抵押貸利率低至2.9%，且年期長達15年。

截至6月底，公司一年內到期債務占比降至14%，外幣債務占比降至30%，存量債務平均期限5.78年。在合理控制債務規模的基礎上，中國金茂實現了“降短期、升長期;降境外、升境內”的債務管理目標，并保持“三道紅線”全部綠檔，且獲得標普、惠譽、穆迪等評級機構的全投資信用評級。

財務狀況穩健的背后，是中國中化對中國金茂在融資、風控等方面的支持。中國金茂董事長張增根認為，中國中化把合規、風險控制放在首位，在市場下行期間，中國金茂也繼承了中國中化合規和風險控制的基因。

夯實資產運營 保障現金流與增值收益

依托早年布局的城市運營賽道，中國金茂通過強大的規劃能力、資金能力、運營能力、產業導入能力、品牌影響力等擁有較為成熟的資產運營板塊。期內，公司的零售商業和酒店經營均迎來強勁增長。

零售商業方面，中國金茂抓住疫情后消費市場恢復的機會，精準發力。其中，商業銷售額同比增長125%至16.2億元，商業收入同比增長68%至2.52億元，商業客流同比增長110%至3082萬人次。

與此同時，新開業項目持續火爆，商鋪簽約率創新高。2022年底，青島覽秀城、張家港覽秀城、天津金茂匯相繼開業并快速引領當地消費潮流。截至7月底，青島覽秀城出租率達99%，張家港覽秀城出租率97%，天津金茂匯出租率也達94%。

酒店方面，憑借出色的資產管理能力，搶抓市場復蘇機遇，在上半年實現了優異業績。其中，收入同比猛增109%至10.7億元，經營毛利同比增長212%至5.3億元;EBITDA水平同比增長11倍，較2019年超14%，創下歷史新高。

立足對行業發展趨勢的預判，中國金茂在城市運營戰略基礎上進行了優化，“基于當前形勢，公司今后城市運營的重要方向是增加一些核心城市的優質綜合體項目，尤其是既適合持有，又能夠附帶部分高毛利開發的項目。”陶天海表示。

不難發現，商業+酒店的持有，使中國金茂的資產運營在獲得穩定現金流的同時，也實現了增值收益，為其“雙輪兩翼”的戰略落地持續蓄力。

針對這類持有型物業，中國金茂也做了很多資本方面的嘗試，包括REITs。首席財務官喬曉潔坦言，消費類REITs的落地，實際上可以盤活存量驅動增量，能夠打通重資產投融管退的閉環，給持有型物業提供了很好的機會，同時也是提升自身運營水平的機會。

兩翼齊飛 構建新增長點

除提升“地產開發+持有運營”的“雙輪”業務外，以“雙輪兩翼”為戰略的中國金茂也在“兩翼”賽道中積極拓展。在今年中期業績會上，陶天海明確提出：“中國金茂一方面將繼續通過提質增效穩住開發基本盤，另一方面將著力把持有、服務和科技打造成公司第二曲線。”

毋庸置疑，“兩翼”包括“服務翼”和“科技翼”，即金茂服務與綠金板塊，在夯實品牌央企競爭力的同時，也形成了新的利潤增長點。

上半年，金茂服務管理規模穩步提升，在管面積增長56%至7098萬平方米，營業收入增長23%至13.53億元。除母公司持續交付核心城市的高品質項目外，金茂服務通過市場化競爭持續向外拓展。截至6月30日，金茂服務第三方在管面積同比增長89.5%，第三方在管面積占比達47.8%。

在管理規模快速擴張的同時，金茂服務也注重提升服務品質，客戶滿意度水平保持90分位，繼續居于行業第一梯隊。

在科技方面，中國金茂在“綠色健康、智慧科技”的人居方向持續探索，不斷打磨核心技術能力。截至6月底，公司旗下已累計擁有11家國家級高新企業和4家“專精特新”企業。上半年，公司完成專利申請62項、累計872項;完成發明申請26項、累計289項。

技術的持續升級也助力建筑科技再提升。例如，粒子阻尼技術解決了普遍困擾行業的“噪音”痛點，并在短時間內快速落地。上半年，減振降噪產品已簽約8190萬，同比增長142%。

如此看來，科技的迭代持續為中國金茂的產品力注入源頭活水，也讓其在智慧科技、綠色健康的人居環境探索中不斷構筑核心競爭力。