自中國人民銀行、國家金融監督管理總局明確存量首套住房貸款標準及調整方式后，商業銀行陸續發聲表態，將盡快開展存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整工作，人民銀行分支機構相繼披露過去幾年房貸利率政策下限，有關存量房貸利率調整的進度、方式、條件等細節正逐步浮出水面。

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存量房貸利率下調疊加“認房不認貸”一系列政策“組合拳”將對房貸供需雙方產生哪些影響?哪類群體可以享受到政策紅利?利率下調最快能于何時執行?9月3日，北京商報記者通過梳理銀行政策并采訪行業專家獲悉更多存量房貸利率調整細節。

調降路徑下限明晰

調整存量房貸利率頂層設計出臺，近日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)稱，自9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請調整利率。

降低存量首套住房貸款利率的方式有兩種，一種為新發放貸款置換，另一種則是協商變更合同利率。中國人民銀行、國家金融監督管理總局相關負責人表示，具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

距離《通知》發布不久，國有銀行、股份制銀行、城商行、農商行等陸續發布公告響應稱，將抓緊制定具體實施細則，盡快開展存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整工作。亦有銀行率先明確了后續主要的調整方式。工商銀行在回答存量房貸調整常見問題時提到，兩種方式調整結果無明顯區別，考慮到客戶操作的便利性，該行主要采取變更合同利率方式。

“不管是新發放貸款替換原貸款，還是直接調整合同利率，都是由商業銀行與借款人自主協商確定”，資深金融政策監管專家周毅欽認為，但更為關鍵的是存量貸款利率調整下限的規定，此次調降并非是將當初房貸發生時的貸款利率和目前即期利率相比較，而是和貸款發放時的房貸利率下限相比較。

以北京地區為例，根據人民銀行北京市分行公告，2019年10月至今，北京地區首套商業性個人住房貸款利率下限為相應期限的貸款市場報價利率(LPR)+55個BP(基點)，若客戶此前貸款房貸利率高于“LPR+55BP”則有下調空間，若等于或低于則無調整空間。

周毅欽表示，“從過去的實操層面來看，一線城市的下降空間不大，二三線城市還是有一定的讓利空間”。

利率調整惠及哪類人群

近期，北京、上海、廣州、深圳等地紛紛官宣實施“認房不認貸”(即居民無成套住房無論是否有貸款均按首套房利率執行)，這也意味著首套房的認定范圍擴大，存量房貸利率下調或將惠及更多群體。

招聯首席研究員董希淼表示，除了在8月31日之前，金融機構已發放或已簽訂合同但未發放的首套房貸的借款人直接可以申請外，借款人將原有兩套房賣掉一套，僅剩一套住房的也可申請，同時，隨著多地“認房不認貸”政策落地，部分過去被認定為二套房，但在“認房不認貸”政策實施后可被認定為首套房的借款人也可申請下調。

北京商報記者注意到，工商銀行已在回答存量房貸調整常見問題時明確，2023年8月以前發放按二套房貸款利率政策辦理的存量房貸，只要按照當前城市政策初步判斷為首套房，便符合存量房貸利率調整條件，借款人可提前準備相關佐證材料，后續提交申請。

不少借款人此前通過公積金貸款辦理的房貸，那么此次存量房貸利率調整是否能惠及辦理公積金貸款的人群?中信證券首席經濟學家明明表示，目前政策僅針對存量商業性個人住房貸款，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調整范圍內，公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款，可在符合條件的情況下單獨申請調整利率水平。

預計10月迎來實質性下調

據了解，存量首套住房貸款利率的調整政策將于9月25日正式實行，9月25日前，銀行可進行修訂合同文本、改造調整系統、識別符合標準的客戶等準備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。

對于銀行而言，存量房貸利率的調整如何兼顧好“因城施策”、公平性以及自身利潤都是需要考慮的重點問題。某銀行相關負責人在接受北京商報記者采訪時表示，存量房貸利率的調整，銀行會有大量的手續辦理，重新測算利率和還款金額、重簽合同等工作，利率下調會影響銀行的凈息差和利潤，建議最好能由國家出臺專門利率補貼或者其他類似的貨幣政策、財政政策工具進行支持。

“存量房貸總量約39萬億元，像這次這樣大規模集中調整，確實可以說是史無前例。” 董希淼表示，存量房貸利率調整難在：一方面，整個銀行業現在從高速發展階段進入高質量發展階段，息差不斷縮窄已經逼近合意水平，銀行自身利潤增長面臨很大壓力，在這種情況下，再讓銀行在存量房貸上直接讓利，的確比較困難。另一方面，從調整本身來看，因為涉及不同時期、不同地區和不同人群，情況比較復雜。近年來房貸政策調整頻繁，不同時期利率政策差別較大。同時，各地因城施策，利率下限各有不同，對不同人群房貸利率也不完全一樣。如何在市場、法治化原則下進行調整，如何兼顧政策的權威性和公平性，這些都需要統籌考慮，難以“一刀切”操作。

不過，存量房貸利率的調整一定程度上也能減少提前還貸，增強客戶的黏性，在政策引導之下，各家銀行也在抓緊制定具體實施細則，研究具體方案。

明明指出，具體方案落實預計仍將是“因城施策”，這可能導致方案落地時間不一致、貸款利率調降力度參差不齊問題。相關監管部門可在綜合考察各家銀行息差水平、貸款結構后，出臺落實針對不同銀行的差異化政策，按照盈利水平等因素對各類銀行分別設置不同的調整目標，幫助各家銀行在實際操作中平滑過渡、兼顧社會責任和自身經營的統一。

根據上述政策，9月25日之后，借款人可以向銀行提出調整存量首套房貸利率的申請。董希淼認為，在借款人與銀行協商一致、借款合同變更之前，還貸仍然按照原合同約定來辦理，預計最快從10月開始，存量首套房貸利率可以實質性下調。借款人需注意，存量首套房貸利率調整是金融管理部門和銀行一起給借款人發放的“大禮包”，借款人可以直接找銀行溝通協商，不能通過其他中介機構辦理，或者通過經營性貸款、消費貸款來“置換”房貸，這樣既不劃算也不合規。