4月28日，集中式長租公寓運營商魔方生活服務集團（以下簡稱：魔方生活）向港交所主板遞交上市申請，摩根士丹利、建銀國際為聯席保薦人。

根據招股書披露信息，截至2022年年底，魔方生活共有76,245套在營公寓，分布在全國25座城市388個地點，公寓網絡實現大幅增長。直營公寓數目由2020年12月31日的31,881套增長至2022年12月31日的50,833套，復合年增長率為26.3%。加盟管理和第三方托管公寓數目于同期由7,149套增至25,412套，復合年增長率為88.5%。

(相關資料圖)

作為集中式長租公寓第一股，魔方生活在營公寓數量在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一，且隨著政策放開，魔方生活的運營數據正在恢復，尤其在疫情下仍保持了門店利潤的增長，呈現了穩健的財務表現。2021年至2022年，魔方生活的門店經營利潤由4.26億元增加至4.52億萬元，在整體行業受中國主要城市再次出現疫情影響而表現出一定低迷情緒的情況下表現出了穩中有進的業務韌性和充分的業績潛力。

隨著運營質量日益受到市場各方重視，集中式長租公寓作為解決居民及新生代年輕人居住問題的重要保障迎來了發展的新機遇。魔方生活或能進一步發揮規模效應和品牌效應，憑借自身數字化管理能力和標準化精細運營加速市占率的提升，持續撬動集中式長租公寓市場萬億藍海。

深耕“集中式長租公寓”賽道 過去三年毛利潤復合增長率36.74%

公開資料顯示，魔方生活是國內最早一批布局集中式長租公寓賽道的運營商之一，致力于以卓越的運營和服務為城市新市民和新青年解決階段性住房問題。

與此前奔赴IPO的長租公寓不同，魔方生活走的是一種截然不同的發展模式。

目前市場上的長租公寓分為分散式長租公寓和集中式長租公寓。分散式由個人業主提供分散在不同地點的民宅，而魔方生活專注于集中式長租公寓，并提供穩定、安全、多元化的增值服務，以此打造差異化的競爭優勢。在“集中式”的基礎上，魔方公寓的資產模式以中資產模式為主，兼具輕資產模式，通過釋放出強大運營能力下的規模效應和品牌效應，穩健拓展更大的成長空間。

據了解，魔方生活旗下運營的租賃住房均為集中式長租公寓，即整租一整棟老舊物業或閑置辦公樓棟統一改造分割為性價比更高、更受年輕人喜愛的戶型，再進行出租。同時，魔方生活提供高品質的配套設施和專業服務，以此賺取增值。這種業務模式發展更為穩健，規避和減少了“高收低出”“長收短付”“租金貸”等分布式長租公寓可能會有的風險問題。

除了發展模式更為穩健之外，集中式長租公寓更能通過發展標準化實現提質增效，降低開發和運營成本。集中式公寓的設計和裝修風格通常比較統一，因此便于運營商通過集采方式降低裝修成本。設計和裝修到位的公寓更有吸引力，增加租賃需求減少空置率，并給企業帶來一定的租金溢價空間。此外，集中式公寓相比分散式公寓以統一運營的方式大量節省了各類人工成本，同時提升了人工運營的專業性和安全性。

對于集中式公寓運營商而言，其模式核心不在于快速擴張，而在于獲取低價物業后的精細化開發，一旦發展模式步入正軌，更易形成規模效應和品牌效應，在經營效率及穩定性上具有明顯的優勢。

根據最新遞交的招股資料，2020-2022年間，魔方生活營收呈現穩健的發展態勢。2020年-2021年，魔方生活的收入由9.49億元增加至14.71億元，同比提升55.0%。2022年，受新冠疫情疫情在中國主要城市的反復爆發對公司在中國的公寓運營業務造成重大干擾，以及投資物業公允價值凈值變化、匯兌損益、ESOP及上市費用等影響，魔方生活凈利潤下降。但受益于公司行業并購整合及新開設的直營公寓數目增加，營收仍實現了增長，達17.14億元，同比增長16.5%。

此外，公司毛利由2020年和2021年的7.86億元及12.67億元增加至截止2022年12月31日的14.70億元，毛利潤復合增長率為36.74%。根據弗若斯特沙利文的資料，以截至2022年12月31日在營公寓數量計，公司在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一。?

龐大的運營規模也使公司具有更強的議價力并享有規模經濟效應。據最新招股書，公司管理費用率由2020年的16.9%下降至2021年的13.2%，并進一步下降至2022年的10.8%。

重點布局高增長一線城市 加速規模化發展促進行業整合

在國內加快建立“租購并舉”住房制度的大背景下，長租公寓的政策紅利持續釋放，境內外資本也加速入局，長租行業的頭部企業市場占有率明顯上升，一線城市的長租公寓項目尤其受資本青睞。

根據克而瑞數據，2022年集中式公寓運營TOP30企業累計開業規模92.28萬間，同比增長15.88%。單是上海的2022年完成長租公寓大宗交易便有15單，在所有大宗交易中占比超過20%，僅次于辦公業態。

世邦魏理仕認為，強勁的需求增長，疊加資產流動性的提升以及可規模化的優勢，將令長租公寓成為未來十年中國最具成長性和吸引力的商業地產投資類別之一。而與此同時，相比發達國家我國機構式長租公寓的市占率仍有待提高，集中式長租公寓市場呈現高度分散的市場格局特點。

仲量聯行預計，2023年市場將迎來更多優質長租公寓項目的加快入市，長租公寓市場將呈現出規模化、社區化和品質化的趨勢。北上廣深等一線城市仍是長租公寓市場發展的重點區域，仲量聯行預計2023年上海在運營長租公寓總存量將達到18.9萬套，較2022年增長75%。

在這樣的背景下，魔方生活作為國內最早一批進駐住房租賃市場的品牌，重點布局高增長一線城市，通過發展輕資產業務和兼并購成為中國領先且發展迅速的長租公寓服務平臺。

根據最新招股書資料，魔方生活是北京及上海最大的集中式長租公寓運營商，于2022年在這兩個城市合共擁有約35700套運營中公寓。而在廣州及深圳，魔方生活是第三大集中式長租公寓運營商，于2022年在這兩個城市合共擁有14100套運營中公寓。

此外，自2020年以來，魔方生活積極進行市場整合。從2020年12月31日至2022年12月31日，魔方生活的加盟管理和第三方托管公寓數目于同期由7,149套增至25,412套，復合年增長率為88.5%。

截至2022年12月31日，魔方生活共有76,245套在營公寓，分布在全國25座城市388個地點，直營公寓數目由2020年12月31日的31,881套增長至2022年12月31日的50,833套，復合年增長率為26.3%。

多元產品布局切入細分市場 精細化運營彰顯產品力和服務力

除了集中式運營優勢外，優秀的產品力和服務力是魔方生活實現快速發展的制勝手段之一。

根據頭豹研究院和魔方生活聯合發布的《2023年中國集中式長租公寓趨勢洞察》，未來，集中式長租公寓產品將被賦予公寓產品文化塑造、租客情感關懷等更多層面的軟性內涵，公寓的運營管理不再局限于日常生活服務，通過系統化、數字化進行公寓管理已經成為行業共識，未來，集中式長租公寓市場將在充分數字化的基礎上實現智能化，重構長租公寓管理生態。

以租客體驗為中心，魔方生活針對細分市場打造了不同的產品形態，深度挖掘住戶的各類需求，并通過數字化手段持續提升產品和運營服務的標準化能力。

在產品布局方面，魔方生活首次提出住房租賃市場存在三大錯配，即戶型錯配、地段錯配和價格錯配，并提出解決方案，研究更小面積的居住產品類型。針對精英人士、城市白領、創業青年、基層員工等不同客群，魔方生活以多款公寓產品切入租賃領域的細分市場。

在運營服務方面，魔方生活的產品基礎服務能力領先業內，并通過數字化管理持續提升管理的精準度與效率。《2023年中國集中式長租公寓趨勢洞察》顯示，魔方公寓所有在租房型均達到拎包入住標準，每日提供公區保潔與垃圾分類服務；住戶可通過管家或“魔方生活”APP線上預約報修，維修團隊上門解決日常非人為家電維修；安全保障方面，公寓安排保安人員24小時巡邏；配置有入口人臉識別、AI智能監控系統、天臺智能安全警報、智能巡檢等智能系統管理員工，并提供住戶安全教育；為便捷住戶日常生活，公寓內部開設了24小時收取快遞房間及外賣架。

數字化是魔方生活提供高質量運營服務的核心驅動之一。魔方生活是業內最早自主研發新一代云端集中管理OMS的公司之一，在投資、研發決策過程的每個重大環節均有自主研發的大數據系統作為支撐；在前端供應鏈整合方面，魔方生活規范化營建SOP系統，可以實現招標、合同、集采下單、收發貨、付款結算全鏈條拉通；在租金設置方面，魔方生活的價格評估體系——“靈眸系統”，可以依靠大數據算出全國范圍內任意一個地址點位的合理租金范圍……

多重因素加持下，魔方生活成為了住戶、企業客戶和行業參與者的首選品牌。根據招股書信息，其品牌知名度在所有集中式長租公寓運營商中名列首位，尤其是在生活體驗和平臺穩定性兩項指標上排名最高。

2023年，兩會政府工作報告中提出“加強住房保障性體系建設，支持剛性和改善性租房需求，解決好新市民、青年人等租房問題 ”；今年2月，人民銀行、銀保監會擬出臺“金融17條”，加大住房租賃市場支持力度。伴隨政策和資本市場的助力，魔方生活有望抓住機遇加速規模化發展，憑借自身運營優勢占據更多的市場份額，加速行業集中度的提升。