地產央企繼續保持了沖勁。

中指研究院的數據顯示，今年一季度，保利發展延續了去年底的攻勢，以1138億元的銷售業績繼續占據榜單第一，中海地產、華潤置地、招商蛇口(001979)分別位列4—6名，中國金茂緊追至第11名。

拿地方面，華潤置地繼續位列權益拿地榜第一，斥資103億元獲取了37萬平方米土地，保利發展、招商蛇口、中海地產也均位列榜單前十，中國金茂則未進入TOP 100榜單。

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2022年全年，地產央企銷售額及拿地金額也在排行榜登上新臺階。

但實際上，不管是投資額還是銷售額，頭部央企的節奏相較此前均有所放慢，相對民企“先快后慢”的收縮幅度而言，央企更像是保持勻速，在這場“馬拉松”中堅持跑得更遠。

相對“加速”

市場行情對所有參與者是“一視同仁”的。

2022年，全國商品房銷售額約13.33萬億元，與歷史峰值2021年比較，下降 26.7%。地產央企的銷售額也有不同程度的下降，但除金茂外，其他四家降幅均優于行業平均水平。

“握緊錢包”的也不僅僅是民企，央企花錢拿地也更加謹慎，只是在昔日拿地大戶碧桂園等民企幾近“隱身”求生存的背景下，央企看起來非?！按蠓健?。

2022年，頭部地產央企中，僅華潤置地新增項目較上年多了10個，總拿地金額也有所減少；招商蛇口新增項目數減半。

但一定程度上，市場又是“偏愛”地產央企的。

2022年，地產央企銷售排名跨上新臺階，保利發展躋身行業第二，華潤銷售額達到歷史新高的第四，中海位列第五，招商蛇口排名第六，中國金茂也躍升至第十二。

五家地產央企銷售額降幅平均值為16.8%，約優于行業平均值10個百分點。

由于地產央企在2022年保持了相對穩定的投資力度，未來幾年其銷售額表現優于民企是大概率的事。在業績會上，多家央企對未來充滿信心，定下了2023年度業績目標。

招商蛇口將2023年的簽約銷售金額目標定在了3300億元，較去年的銷售額有近13%的增幅，還提出了“3年內躋身五強”的目標。

保利發展雖未在業績會上提及“近三爭一”的口號，公司董事長劉平以“2023年將繼續不斷做強做大自身”回應年度目標的提問，但今年前三個月，保利發展已躋身銷售榜單第一名。

中海地產將2023年的銷售目標增幅定在20%，公司行政總裁張智超稱“對實現這個目標充滿信心”、“我們內部肯定有更高的目標”。

華潤置地并未對外公布全年業績指標，管理層稱，“公司以堅定的信心要努力完成2023年全年業績指標，實現營業額和利潤的雙增長。”

地產行業新的格局正在形成，頭部央企成為市場存在感越來越強的參與者。未來，頭部央企的競爭也不限于規模的較量。

今年，國資委對中央企業經營指標體系進行優化調整，將“兩利四率”調整為“一利五率”，即用“凈資產收益率”替換“凈利潤”指標，在利潤總額、凈資產收益率、營業現金比率、資產負債率、研發經費投入強度、全員勞動生產率六個方面進行考核，對央企的盈利能力提出了更高的要求。

兩大支撐

投資布局上的優勢為地產央企業績優于平均水平提供了支撐。

據中指研究院的數據，2022年全年，一線城市新建商品住宅成交面積同比下降23.7%，降幅為各線城市最小，展現了較強的韌性。同時，50家百億代表企業的一、二線城市業績貢獻占比上升3.4個百分點至81.3%，一線城市銷售額占比增加6.9個百分點至26.3%。

從年報披露信息看，幾大央企布局多集中在一二線，較大程度地躲過了市場下行的風險。

從銷售結構看，招商蛇口2022年在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率超10%，上海單城銷售金額突破740億元，在“強心16城”的銷售占比達80%；投資方面，其將城市進行分類，圈定了核心30個城市，并重點投資“6+10城”，去年在“6+10城”的投資金額占比達90%，單城投放權益地價高達31億元。

華潤置地聚焦高能級城市深耕戰略也初現成效，去年其一二線城市簽約占比提升至87%，其中前十城市簽約占比同比提升11個百分點至61%；從新增地塊看，92%投資集中在一二線城市。

保利發展近年來在重點布局的38城貨量儲備保持在75%以上，去年在38城的拓展金額占比達98%。

中海2022年投資拿地中， 一二線城市的貨值占比為87%，北上廣深四個一線城市的新增貨值占比48.1%；今年可售貨量的73%在一線和強二線城市。

融資成本優勢則是地產央企保持投資力度的底氣。

2021年下半年來，多家企業出現債務違約，房企融資環境惡化，不少企業都奔波在“找錢”的路上，難以開源便只能節流，減小投資力度。

而憑借“好的出身”，地產央企更容易拿到“便宜的錢”。2022年，多家地產央企融資成本保持在行業最低區間，在手現金充裕。

其中，招商蛇口年內在公開市場融資327.2億元；中海地產年內發揮境內外雙融資平臺優勢，融資943.2億元；華潤置地年內在公開市場融資391億元；保利發展年內提升直接融資比重，累計發行公司債113億元、中期票據150億元，合計規 模同比增長40.72%。