每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

二手房交易迎來重大變化。

(相關(guān)資料圖)

3月30日，自然資源部、中國銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》（以下簡稱《通知》），對協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”作出全面部署。這意味著，“帶押過戶”從地方性政策走向了全國化、常態(tài)化和全面推進(jìn)的階段。

事實(shí)上，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年以來全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，包括深圳、濟(jì)南、大連等多個(gè)省會(huì)城市和計(jì)劃單列市。而且，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展二手房“帶押過戶”。

“按100萬元總價(jià)、貸款金額約70萬元、貸款本金余額50萬元為例，如果按照過去的交易模式，賣房人需要先籌集50萬元?dú)w還貸款才可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而按照‘帶押過戶’政策，這50萬元的提前支付成本可以省略，這自然使得二手房的交易明顯加快。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)3月31日通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次政策的意義在于，后續(xù)對于盤活二手房市場、以二手房帶動(dòng)一手房交易等都具有積極的作用。近期各地二手房的交易復(fù)蘇，也有一部分原因和此類政策的推進(jìn)有關(guān)。

強(qiáng)調(diào)常態(tài)化、以點(diǎn)帶面

根據(jù)《通知》，“帶押過戶”是指在申請辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜3月31日通過微信告訴記者，目前各地推出的“帶押過戶”主要分為個(gè)人業(yè)務(wù)和企業(yè)業(yè)務(wù)，個(gè)人業(yè)務(wù)居多，主要針對二手住宅交易。部分地區(qū)如東臺、平頂山等，還將“帶押過戶”業(yè)務(wù)擴(kuò)展至工業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，有效解決了在押的不動(dòng)產(chǎn)交易過戶中“轉(zhuǎn)貸”辦理時(shí)間長、交易風(fēng)險(xiǎn)高、資金負(fù)擔(dān)重等問題。

與過往多個(gè)城市“帶押過戶”更強(qiáng)調(diào)從不動(dòng)產(chǎn)登記制度、創(chuàng)造營商環(huán)境等角度進(jìn)行不同，《通知》明確，要高度重視，提高政治站位，將做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”作為當(dāng)前加快推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步回升的重要舉措之一。

兩部門明確，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點(diǎn)帶面，以“三個(gè)拓展”全面推進(jìn)“帶押過戶”：推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展，最終實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型“帶押過戶”全覆蓋。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策對于上述三個(gè)層次的表述，充分體現(xiàn)了常態(tài)化開展“帶押過戶”的導(dǎo)向，對于后續(xù)不同城市、不同銀行和不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的改革試點(diǎn)都具有積極的指導(dǎo)意義。

防止“一房二賣”

在各地在實(shí)踐探索中，目前主要形成了三種“帶押過戶”模式：一是新舊抵押權(quán)組合模式，即通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”；二是新舊抵押權(quán)分段模式，即通過借新貸、過戶后還舊貸，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”；三是通過抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。

《通知》要求，各地結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，通過預(yù)告登記制度，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。此外，買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)時(shí)，鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，通過預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”、防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)。

《通知》同時(shí)強(qiáng)調(diào)，要建立暢通的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管，梳理各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定應(yīng)急預(yù)案，通過發(fā)布三方（四方）協(xié)議樣本、風(fēng)險(xiǎn)提示、業(yè)務(wù)預(yù)警等方式切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。要細(xì)化業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，做好宣傳引導(dǎo)，鼓勵(lì)企業(yè)群眾積極選擇“帶押過戶”服務(wù)。

“二手住宅‘帶押過戶’政策的落實(shí)，有利于提升二手房交易活躍度。”陳文靜表示，“帶押過戶的交易方式，可以一定程度上降低交易成本，減輕交易風(fēng)險(xiǎn)，簡化二手房交易流程，縮短交易周期，活躍二手房交易市場，促進(jìn)換房需求加快釋放，從而進(jìn)一步對新房市場形成一定支撐。二手房‘帶押過戶’政策的進(jìn)一步推進(jìn)和擴(kuò)圍對當(dāng)前房地產(chǎn)市場或?qū)a(chǎn)生積極帶動(dòng)。”

值得一提的是，3月31日，北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部、北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)個(gè)人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》，明確規(guī)定住房交易雙方可以在原抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，有效克服傳統(tǒng)方式下交易成本高、時(shí)間長、流程復(fù)雜等問題，切實(shí)提升本市居民住房交易、登記和金融服務(wù)水平。