銷售業(yè)績穩(wěn)定、“三道紅線”綠檔，華潤置地在這方面一直保持著不錯的成績，尤其是較低的融資成本，也讓華潤置地近兩年有了“逆勢擴張”的標(biāo)簽。但規(guī)模增長之外，華潤置地也陷入盈利焦慮，毛利率指標(biāo)連續(xù)多年下滑，歸母凈利潤更是首次出現(xiàn)負增長。

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回不去的30%毛利時代

2022年華潤置地的綜合營業(yè)額為2070.6億元，同比下降2.4%；歸母凈利潤為280.92億元，同比下降13.3%。拉長時間線來看，歸母凈利潤系2014年以來首次出現(xiàn)負增長。

盈利增速出現(xiàn)負增長，與近幾年華潤置地毛利率的持續(xù)下滑不無關(guān)系。

財報顯示，2022年華潤置地的綜合毛利率為26.2%，較2021年同期下降0.8個百分點。2017-2021年，華潤置地的綜合毛利率分別為40.25%、43.39%、37.91%、30.86%以及26.97%。可見，在2018年在創(chuàng)下高峰后，華潤置地的毛利率便持續(xù)下滑。

從營收貢獻來看，華潤置地的絕大多數(shù)收入還是依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)。2022年，華潤置地的開發(fā)物業(yè)營業(yè)額為1761.6億元，同比下降4.2%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）營業(yè)額為170.2億元，同比下降2.4%。2022年，華潤置地的開發(fā)物業(yè)毛利率為23%，較2021年同期有所下降；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）毛利率為65.6%，同樣較2021年同期有所下降。

針對毛利率的下降，華潤置地管理層在2022年度業(yè)績會上回應(yīng)稱，“華潤置地綜合毛利率26.2%，下降0.8%，但一年的項目不代表長期情況，2023年會提高2%-3%”。

地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，毛利率下滑已成為房地產(chǎn)行業(yè)共識，尤其是經(jīng)歷此前高價拿地后，各大房企都要為此“買單”。

在2021年度的業(yè)績會上，華潤置地總裁李欣曾直言，“未來預(yù)計行業(yè)毛利率會回歸到20%以上，但已經(jīng)回不到過去30%甚至更高的狀態(tài)了”。

預(yù)計銷售額3000億

2022年，華潤置地實現(xiàn)簽約銷售額3013.3億元，雖不及上年同期，但卻取得了行業(yè)第四的成績。

華潤置地首席財務(wù)官郭世清在業(yè)績會上表示，2023年華潤置地總可售貨源5384億元，可售資源城市能級及產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，其中89%位于市場供求關(guān)系健康的一、二線高能級城市，住宅產(chǎn)品占比77%。不過，郭世清并未透露2023年具體的銷售目標(biāo)。僅表示，“按照全年60%去化計算，公司全年實際銷售金額將超過3000億元”。

一邊加速拿地，一邊低息融資，“逆勢擴張”是業(yè)內(nèi)對華潤置地過去兩年的印象。就在業(yè)績會召開的3月29日，華潤置地發(fā)布了2023年度第一期中期票據(jù)發(fā)行公告，本期中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模40億元，募資用于項目建設(shè)，最低利率僅為2.8%。

據(jù)財報顯示，2022年華潤置地以總地價1442.3億元（權(quán)益地價1102億元）增持了71宗土地儲備，新增土地總計容建筑面積達1095萬平方米。北京商報記者注意到，與2021年同期相比，雖然地塊數(shù)量及面積方面有所減少，但拿地金額基本持平。

在業(yè)績會上，針對“逆勢擴張”拿地的問題，華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥回應(yīng)稱，2022年地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模下行、區(qū)域分化，在這樣的分化格局下，華潤置地把握了優(yōu)質(zhì)項目機會，去年在核心城市補充了不錯的土儲，穩(wěn)定性和安全性比較高，對2023年的業(yè)績增長起到了支撐作用。“未來仍然會繼續(xù)堅持穩(wěn)健為先，動態(tài)跟蹤市場變化，合理把握投資結(jié)構(gòu)。”

截至2022年末，華潤置地在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物975億元；總有息負債率40.2%，凈有息負債率38.8%；年末加權(quán)平均融資成本3.75%；平均債務(wù)期限拉長至5.4年。

北京商報記者 王寅浩