環(huán)球看熱訊:華潤置地的焦慮癥
銷售業(yè)績穩(wěn)定、“三道紅線”綠檔,華潤置地在這方面一直保持著不錯的成績,尤其是較低的融資成本,也讓華潤置地近兩年有了“逆勢擴張”的標簽。但規(guī)模增長之外,華潤置地也陷入盈利焦慮,毛利率指標連續(xù)多年下滑,歸母凈利潤更是首次出現(xiàn)負增長。
(資料圖片僅供參考)
回不去的30%毛利時代
2022年華潤置地的綜合營業(yè)額為2070.6億元,同比下降2.4%;歸母凈利潤為280.92億元,同比下降13.3%。拉長時間線來看,歸母凈利潤系2014年以來首次出現(xiàn)負增長。
盈利增速出現(xiàn)負增長,與近幾年華潤置地毛利率的持續(xù)下滑不無關(guān)系。
財報顯示,2022年華潤置地的綜合毛利率為26.2%,較2021年同期下降0.8個百分點。2017-2021年,華潤置地的綜合毛利率分別為40.25%、43.39%、37.91%、30.86%以及26.97%。可見,在2018年在創(chuàng)下高峰后,華潤置地的毛利率便持續(xù)下滑。
從營收貢獻來看,華潤置地的絕大多數(shù)收入還是依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)。2022年,華潤置地的開發(fā)物業(yè)營業(yè)額為1761.6億元,同比下降4.2%;投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營)營業(yè)額為170.2億元,同比下降2.4%。2022年,華潤置地的開發(fā)物業(yè)毛利率為23%,較2021年同期有所下降;投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營)毛利率為65.6%,同樣較2021年同期有所下降。
針對毛利率的下降,華潤置地管理層在2022年度業(yè)績會上回應稱,“華潤置地綜合毛利率26.2%,下降0.8%,但一年的項目不代表長期情況,2023年會提高2%-3%”。
地產(chǎn)分析師嚴躍進表示,毛利率下滑已成為房地產(chǎn)行業(yè)共識,尤其是經(jīng)歷此前高價拿地后,各大房企都要為此“買單”。
在2021年度的業(yè)績會上,華潤置地總裁李欣曾直言,“未來預計行業(yè)毛利率會回歸到20%以上,但已經(jīng)回不到過去30%甚至更高的狀態(tài)了”。
預計銷售額3000億
2022年,華潤置地實現(xiàn)簽約銷售額3013.3億元,雖不及上年同期,但卻取得了行業(yè)第四的成績。
華潤置地首席財務(wù)官郭世清在業(yè)績會上表示,2023年華潤置地總可售貨源5384億元,可售資源城市能級及產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì),其中89%位于市場供求關(guān)系健康的一、二線高能級城市,住宅產(chǎn)品占比77%。不過,郭世清并未透露2023年具體的銷售目標。僅表示,“按照全年60%去化計算,公司全年實際銷售金額將超過3000億元”。
一邊加速拿地,一邊低息融資,“逆勢擴張”是業(yè)內(nèi)對華潤置地過去兩年的印象。就在業(yè)績會召開的3月29日,華潤置地發(fā)布了2023年度第一期中期票據(jù)發(fā)行公告,本期中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模40億元,募資用于項目建設(shè),最低利率僅為2.8%。
據(jù)財報顯示,2022年華潤置地以總地價1442.3億元(權(quán)益地價1102億元)增持了71宗土地儲備,新增土地總計容建筑面積達1095萬平方米。北京商報記者注意到,與2021年同期相比,雖然地塊數(shù)量及面積方面有所減少,但拿地金額基本持平。
在業(yè)績會上,針對“逆勢擴張”拿地的問題,華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥回應稱,2022年地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模下行、區(qū)域分化,在這樣的分化格局下,華潤置地把握了優(yōu)質(zhì)項目機會,去年在核心城市補充了不錯的土儲,穩(wěn)定性和安全性比較高,對2023年的業(yè)績增長起到了支撐作用?!拔磥砣匀粫^續(xù)堅持穩(wěn)健為先,動態(tài)跟蹤市場變化,合理把握投資結(jié)構(gòu)。”
截至2022年末,華潤置地在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物975億元;總有息負債率40.2%,凈有息負債率38.8%;年末加權(quán)平均融資成本3.75%;平均債務(wù)期限拉長至5.4年。
北京商報記者 王寅浩
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