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3月17日，以“迭代與進(jìn)化：商業(yè)辦公新勢(shì)力”為主題的中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十九屆年會(huì)于北京富麗萬(wàn)麗酒店舉行。會(huì)上，高和資本投資管理部執(zhí)行董事馮巍發(fā)表了題目為“不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)背景下的地產(chǎn)紓困”的主題演講。

馮巍指出，增量開發(fā)、快速銷售、炒、評(píng)估增值、開發(fā)商傳統(tǒng)的銀行融資、開發(fā)貸、物業(yè)貸的融資場(chǎng)景，我們認(rèn)為這是舊格局。現(xiàn)在變成了正在走向新秩序，新秩序是什么？原來(lái)是增量開發(fā)快速銷售，現(xiàn)在變成了存量更新，精耕細(xì)作，是從“游牧民”向“農(nóng)耕民族”的進(jìn)化，不是這事兒干完就拉倒了，而是對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)打理，我們追求的是長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入和資產(chǎn)增值，這是新秩序。還有以租定價(jià)，這是新秩序。另外要有新的金融工具、金融場(chǎng)景來(lái)適應(yīng)新的行業(yè)新秩序，這個(gè)金融工具就是不動(dòng)產(chǎn)私募基金和公募REITs。

首先說(shuō)說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)私募基金，調(diào)控給地產(chǎn)關(guān)上一扇門，但是不動(dòng)產(chǎn)私募基金和REITs給地產(chǎn)打開一扇窗。不動(dòng)產(chǎn)私募基金給市場(chǎng)帶來(lái)了增量的權(quán)益型基金，現(xiàn)在市場(chǎng)上地產(chǎn)紓困政策，大部分或者99%都是債向，要找貸款主體，找央企貸給你，你給誰(shuí)做紓困，但是強(qiáng)主體本身就不缺錢，他如果想紓困缺的不是錢，而是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案還有背后債券債務(wù)解決方案，如果沒(méi)有這個(gè)方案，你給他錢也不要。現(xiàn)在市場(chǎng)上大量沖充斥的是債券基金，股權(quán)基金量不大，但是可以四兩撥千斤，它可以找到問(wèn)題關(guān)鍵來(lái)解決。當(dāng)然它要追求的是高額的利潤(rùn)，當(dāng)然它也必須承受終極的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在市場(chǎng)上缺的就是這種股權(quán)基金。為什么我沒(méi)有說(shuō)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)，幾張牌照可能解決這個(gè)問(wèn)題呢？因?yàn)樵瓉?lái)的所謂的不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資更多套用傳統(tǒng)的股票私募基金、PE私募基金，監(jiān)管政策完全跟PE、股票市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，這種監(jiān)管的邏輯跟地產(chǎn)完全不一樣的，或者是兩個(gè)市場(chǎng)，但是它套用同一套監(jiān)管體系，這給我們做股權(quán)投資的機(jī)構(gòu)帶來(lái)了很大的困擾。但是現(xiàn)在監(jiān)管也發(fā)現(xiàn)了這個(gè)問(wèn)題，就開辟了新的不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)，針對(duì)地產(chǎn)股權(quán)基金進(jìn)行重新頒發(fā)牌照，我們現(xiàn)在正在申請(qǐng)，有可能可以取得第一批牌照。原來(lái)做地產(chǎn)投資、股權(quán)投資遇到的問(wèn)題，可能可以迎刃而解了，要追求高額利潤(rùn)，但是也愿意承擔(dān)終極風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，這樣這類機(jī)構(gòu)就會(huì)在市場(chǎng)上出現(xiàn)，而且大量發(fā)展，這是我們的一個(gè)判斷。

不動(dòng)產(chǎn)私募基金還有一個(gè)作用是可以推動(dòng)行業(yè)向小開發(fā)、大資管轉(zhuǎn)型。開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、持有這個(gè)事兒原來(lái)都是開發(fā)商自己做，這個(gè)事兒肯定是不符合行業(yè)發(fā)展的，我們就可以看到未來(lái)，包括現(xiàn)在已經(jīng)開始有了，有輕重分離的行業(yè)趨勢(shì)。輕資產(chǎn)端是這個(gè)團(tuán)隊(duì)就是原來(lái)開發(fā)商的團(tuán)隊(duì)，他有開發(fā)、設(shè)計(jì)、管理能力，就逐漸變成了輕資產(chǎn)的管理公司，憑專業(yè)能力吃飯，做的是委托管理，接收重資產(chǎn)端的委托對(duì)重資產(chǎn)進(jìn)行管理，比如代建、運(yùn)營(yíng)、招商等等，現(xiàn)在已經(jīng)分化出來(lái)了而且是非常強(qiáng)的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，比如原來(lái)商管公司、公寓管理公司比較強(qiáng)的都是大開發(fā)分離出來(lái)的獨(dú)立團(tuán)隊(duì)，這就是輕資產(chǎn)端的趨勢(shì)，它會(huì)逐漸剝離出輕資產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，形成獨(dú)自業(yè)務(wù)，甚至有可能獨(dú)立上市。重資產(chǎn)端就是資產(chǎn)一定要從開發(fā)商出表，出到房地產(chǎn)私募基金持有，甚至公募REITs持有，只有這種資金才適合持有這類的資產(chǎn)，它追求的就是長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)，市場(chǎng)上有大量資金，保險(xiǎn)資金，個(gè)人投資者都愿意參加。而開發(fā)商不愿意做，因?yàn)榛貓?bào)率太低了，只能說(shuō)剝離出來(lái)，形成重資產(chǎn)端，通過(guò)金融工具、CMBS、類REITs、Pre-REITs等等的持有資產(chǎn)，這是未來(lái)趨勢(shì)。

這就是小開發(fā)+大資管的行業(yè)未來(lái)的局面，這是我們對(duì)未來(lái)行業(yè)的判斷。