得益于中國(guó)強(qiáng)勁的購(gòu)房需求和持續(xù)性的購(gòu)房政策支持，2月份，全國(guó)樓市交易行情出現(xiàn)積極信號(hào)，在經(jīng)歷了持續(xù)20個(gè)月交易數(shù)據(jù)下降的壓力下，首次逆勢(shì)崛起，充分體現(xiàn)出購(gòu)房信心正逐漸恢復(fù)。

全國(guó)新房成交首次轉(zhuǎn)正

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院對(duì)全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，今年2月份，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為2005萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)47%，同比增長(zhǎng)37%。

(資料圖片)

2月份新房交易數(shù)據(jù)呈現(xiàn)環(huán)比和同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，釋放了積極的信號(hào)。從全國(guó)各地售樓處、營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)和購(gòu)房群體等反饋的情況看，購(gòu)房方面的正面信號(hào)不斷增強(qiáng)。

本輪樓市降溫始于2021年6月份，當(dāng)時(shí)新房成交面積同比增速開(kāi)始由正轉(zhuǎn)負(fù)，為-8%。隨后降速持續(xù)擴(kuò)大，其中2022年4月達(dá)到了61%。此后，雖有一系列穩(wěn)樓市新政出臺(tái)，但效果并不顯著。

到今年1月份，雖然易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)降速為34%，但若對(duì)比同樣為春節(jié)月份的2022年2月，其降速已收窄至7%，市場(chǎng)已有了回暖的微弱跡象。

到了2月份，全國(guó)60城新房首次出現(xiàn)積極信號(hào)，即“頑強(qiáng)”走出了20個(gè)月的持續(xù)下降通道，首次轉(zhuǎn)正且增速達(dá)到了37%。

總體上看，二線和三四線城市表現(xiàn)最好。這也說(shuō)明此類(lèi)城市購(gòu)房政策正積極釋放效應(yīng)。上海易居房地產(chǎn)研究院同時(shí)也指出，部分城市交易數(shù)據(jù)增速高，和持續(xù)壓抑的需求有關(guān)，并不代表購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力完全恢復(fù)了。類(lèi)似一線城市交易數(shù)據(jù)沖高后依然下降，深刻說(shuō)明市場(chǎng)回暖依然存在阻礙因素。

針對(duì)2月份市場(chǎng)數(shù)據(jù)，目前市場(chǎng)上存在分歧觀點(diǎn)，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是季節(jié)性的異動(dòng)。易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，從各地對(duì)房地產(chǎn)尤其是住宅市場(chǎng)的關(guān)注程度看，明顯在上升，說(shuō)明居民家庭對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度很高，市場(chǎng)信心也已經(jīng)處于修復(fù)和改善的階段。

從該角度看，2月份交易數(shù)據(jù)釋放了積極的、正面的信號(hào)，充分體現(xiàn)了中國(guó)樓市的韌勁。良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，得益于各級(jí)政府持續(xù)性的購(gòu)房政策支持，也得益于中國(guó)強(qiáng)勁的購(gòu)房需求。今年各地兩會(huì)都把提振住房消費(fèi)需求作為重要工作去抓，2月份數(shù)據(jù)為各地提振住房消費(fèi)增添了更大的信心。

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)處于最好的發(fā)展環(huán)境中，即政策是歷史上空前寬松的、疫情對(duì)于樓市交易的影響幾乎為零。各地需要力爭(zhēng)上游，積極用足用好購(gòu)房寬松政策，為合理住房消費(fèi)需求的釋放保駕護(hù)航。

但需要注意的是，居民家庭的購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有完全恢復(fù)，市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)也有回落的風(fēng)險(xiǎn)。這就要求我們要繼續(xù)重視住房交易市場(chǎng)的重要性。后續(xù)要密切關(guān)注市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，若市場(chǎng)恢復(fù)有壓力或出現(xiàn)新情況，則要在購(gòu)房政策放寬方面繼續(xù)下功夫，進(jìn)而為樓市的復(fù)蘇提供持續(xù)的動(dòng)力。

二手房交易創(chuàng)20個(gè)月新高

易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年2月份，全國(guó)8個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交套數(shù)為79438套，環(huán)比增長(zhǎng)78%，同比增長(zhǎng)96%。總體上看，二手住宅成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好，無(wú)論環(huán)比還是同比指標(biāo)都有積極的表現(xiàn)。同時(shí)觀察歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前成交數(shù)據(jù)創(chuàng)下了20個(gè)月來(lái)的新高，即是2021年7月份以來(lái)的月度最高值。從這個(gè)角度看，二手房交易行情明顯好于市場(chǎng)預(yù)期。

全國(guó)二手住宅的降溫周期始于2021年5月份，此時(shí)，上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)重點(diǎn)8城成交數(shù)據(jù)同比降速為6%，隨后降速持續(xù)擴(kuò)大。到了2022年7月份以后，二手房交易行情有過(guò)一波拉升，和當(dāng)時(shí)停工斷貸潮風(fēng)波有關(guān)。

2022年下半年，購(gòu)房市場(chǎng)確實(shí)存在“回避一手期房、選擇二手房”的傾向，類(lèi)似心態(tài)自然使得二手房的交易數(shù)據(jù)略有拉升。不過(guò)到了2022年12月份，二手房交易行情繼續(xù)疲軟，降幅為20%。

到了今年1月份，雖然降幅為20%，但若對(duì)比同樣為春節(jié)的2022年2月份，其同比增速為10%，市場(chǎng)已經(jīng)有了回暖的微弱跡象。而到了2月份，全國(guó)8城二手房交易數(shù)據(jù)明顯拉升，同比增速達(dá)到96%。

2月份的二手房交易行情，引起了各市場(chǎng)參與者的關(guān)注。對(duì)于2月數(shù)據(jù)的回暖，易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為主要原因有三：

1、需求因素，其包括教育需求、總價(jià)訴求、人口因素、樓盤(pán)爛尾和結(jié)婚因素等。

2、房源因素，其包括房源掛牌、房源分布、房源品質(zhì)、房?jī)r(jià)情況、新房因素等。

3、政策因素，其包括行政政策、貸款政策、財(cái)稅政策、疫情管控等。將這些因素綜合進(jìn)行考慮，能夠比較全面解釋當(dāng)前各地二手房交易行情拉升的現(xiàn)象。

從2月份全國(guó)二手房交易數(shù)據(jù)來(lái)看，其和一手房行情有相似性，本質(zhì)上在于購(gòu)房需求依然是存在的。二手房交易行情的提振，在一些大城市中表現(xiàn)尤為明顯和突出，客觀上對(duì)于二手房房源的消化或盤(pán)活發(fā)揮了積極的作用，也對(duì)此類(lèi)城市后續(xù)一手房的交易、房企去庫(kù)存等提供了支持。

對(duì)于二手房回暖的行情，易居房地產(chǎn)研究院同時(shí)也提醒：

第一、其和一手房一樣，依然面臨居民家庭購(gòu)房能力沒(méi)有完全恢復(fù)的壓力，要警惕二手房交易數(shù)據(jù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

第二、部分城市二手房的活躍，受一手房的影響比較大。各地要對(duì)過(guò)去兩年房企購(gòu)地?cái)?shù)據(jù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí)，防范一手房房源不足對(duì)二手房市場(chǎng)帶來(lái)壓力。

第三、很多居民家庭認(rèn)購(gòu)二手房也實(shí)屬無(wú)奈，后續(xù)在中小套型新房、保障性租賃住房、中小學(xué)學(xué)位等方面還需要加大供給，以更好解決剛需購(gòu)房者購(gòu)房需求。

第四、要防范這波市場(chǎng)行情后二手房漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。各地對(duì)于二手房交易秩序依然需要管控，尤其是二手房參考價(jià)放松的背景下更是如此。

另外要對(duì)學(xué)區(qū)房等領(lǐng)域進(jìn)行密切監(jiān)測(cè)，防范各地學(xué)區(qū)房炒作的亂象出現(xiàn)。

深圳二手房突破3000套交易量關(guān)口

2月，深圳成交新房住宅2041套，二手住宅2509套。

根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2月，深圳二手房錄得（錄得量系指深房中協(xié)以二手房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交過(guò)戶(hù)套數(shù)）3552套，環(huán)比增長(zhǎng)率為95.4%，同比增長(zhǎng)率為229.8%，也是自2022年以來(lái)首次單月破3000套記錄。

2月成交過(guò)戶(hù)量也喜人。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2023年2月，深圳成交2041套新房住宅，環(huán)比增加25.4%；成交面積221420平方米，環(huán)比增加37.9%。其中，寶安、龍崗、龍華是全市的主力成交區(qū)域。二手房住宅成交2509套，環(huán)比增加80.4%；成交面積235525平方米，環(huán)比增加79.0%。

從2月份新房住宅成交量同比來(lái)看，近6年，除2021年2月份成交3434套新房住宅，成交量較高之外，其他年份成交量均處于低位，其中2022年2月成交1959套，2023年2月成交2041套。2018年2月、2019年2月、2020年2月，單月新房住宅成交量均不足1500套。

從二手房月住宅成交量近一年數(shù)據(jù)來(lái)看，去年同期二月，深圳二手房成交量?jī)H872套，此后雖月成交量突破1000套，但市場(chǎng)依舊不活躍。去年5月，深圳二手房成交量達(dá)2318套后，一路下滑，其中有一半的月成交量還不足2000。到今年1月，深圳二手房成交再次跌破2000套，觀望氣氛濃厚。2月，二手房成交量2509套，市場(chǎng)明顯回暖。

從2月新房住宅成交來(lái)看購(gòu)房者喜好，其中90㎡以下的產(chǎn)品成交706套，占全市總量的34.6%；90-144㎡改善型產(chǎn)品成交1193套，占總量的58.4%；144㎡以上的產(chǎn)品成交142套，占總量的7.0%。

深房中協(xié)認(rèn)為，雖然2月深圳市場(chǎng)迎“開(kāi)門(mén)紅”，但成績(jī)多少與此前因疫情以及春節(jié)假期原因所積壓的需求得到了階段性釋放有關(guān)。當(dāng)前各種關(guān)于支持住房需求的利好政策密集出臺(tái)，但落地到當(dāng)前深圳樓市的調(diào)控政策層面，不難看出，雖然大的國(guó)家性支持政策已應(yīng)出盡出，但畢竟深圳樓市的特殊性，很難看到深圳層面有實(shí)質(zhì)性的松綁跡象。基于穩(wěn)預(yù)期，防范樓市投機(jī)死灰復(fù)燃的角度出發(fā)，維持政策的平穩(wěn)，乃至小幅調(diào)整，應(yīng)該是深圳樓市短期內(nèi)的一個(gè)常態(tài)化現(xiàn)象，加之當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍處筑底修復(fù)期，剛需客群的預(yù)期修復(fù)并不是短期內(nèi)就能一蹴而就的。需要注意的是，過(guò)分樂(lè)觀，指望深圳二手房成交金三銀四立馬“沖五破六”是缺乏基礎(chǔ)的，市場(chǎng)大概率將在3000-5000套/月這個(gè)水平波動(dòng)運(yùn)行。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士提醒，不少深圳二手房成交價(jià)接近指導(dǎo)價(jià)，新房與二手房的價(jià)格差縮小，購(gòu)房者可從自身需求出發(fā)，選擇性?xún)r(jià)比優(yōu)的房源。

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