(資料圖)

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)徐酒眠

跨進(jìn)2023年，趙偉豪心間郁結(jié)的愁緒或許會(huì)又多了幾分。因?yàn)榘凑账昵敖影帏櫪ぶ畷r(shí)的規(guī)劃，今年應(yīng)該是他的一個(gè)收獲之年。

即，達(dá)成“四個(gè)千億目標(biāo)”：鴻坤地產(chǎn)和鴻坤產(chǎn)業(yè)兩大板塊各千億，另外不動(dòng)產(chǎn)管理規(guī)模和物業(yè)管理規(guī)模各1000億。

然而這些宏圖偉志，都緊隨一場(chǎng)危機(jī)降臨而被迫束之高閣了。30億理財(cái)爆雷、美元債逾期未支付……趙偉豪所持公司股權(quán)被凍結(jié)、成為被執(zhí)行人、被限制高消費(fèi)，他曾經(jīng)所學(xué)多年的經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融學(xué)等知識(shí)，在這場(chǎng)危機(jī)中似乎難以發(fā)揮出力量。

鴻坤為危機(jī)還在蔓延，這一次“病發(fā)”的是旗下上市平臺(tái)燁星集團(tuán)（01941.HK）。2月17日，在資本市場(chǎng)上沉寂許久的燁星集團(tuán)刊發(fā)了一則內(nèi)幕消息。

據(jù)此，其債務(wù)人之一無(wú)錫永慶房地產(chǎn)有限公司（簡(jiǎn)稱“永慶房地產(chǎn)”）破產(chǎn)清算申請(qǐng)已獲法院受理，但截至公告之日，永慶房地產(chǎn)還欠其合計(jì)3660萬(wàn)元未償還應(yīng)收款等。

“董事會(huì)將密切監(jiān)察破產(chǎn)的進(jìn)展，并采取適當(dāng)行動(dòng)以盡量減少對(duì)集團(tuán)的負(fù)面影響(如有)”，在公告中，燁星集團(tuán)董事會(huì)表示，鑒于破產(chǎn)，這部分應(yīng)收款項(xiàng)等可能無(wú)法全部收回了。

2022年財(cái)報(bào)“交卷”在即，燁星集團(tuán)此時(shí)發(fā)布這樣一則關(guān)于應(yīng)收款的公告，可以說(shuō)是噩耗傳來(lái)。這筆應(yīng)收款對(duì)于燁星集團(tuán)而言不是一個(gè)小數(shù)目，其2022年上半年的凈利潤(rùn)也才935.6萬(wàn)元。

不過(guò)，這則公告卻未引起燁星集團(tuán)股價(jià)波動(dòng)。截至2月20日，其報(bào)收0.216港元/股，市盈率(TTM)5.53，總市值約8754.70萬(wàn)港元。按照當(dāng)日匯率計(jì)算，這筆3660萬(wàn)元的應(yīng)收款折合港元約為4178.26萬(wàn)，抵得上燁星集團(tuán)近半市值了。

關(guān)聯(lián)交易“疑云”

事實(shí)上，永慶房地產(chǎn)的身份并不簡(jiǎn)單。

企查查資料顯示，永慶房地產(chǎn)曾是北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“鴻坤偉業(yè)”）全資子公司，并直到2021年9月28日進(jìn)行股東變更。換而言之，永慶房地產(chǎn)是燁星集團(tuán)的前關(guān)聯(lián)方。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》獲悉，位于無(wú)錫市新吳區(qū)的鴻坤·理想灣，就是永慶房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目。

鴻坤偉業(yè)退出之后，北京富潤(rùn)泰順科技有限公司（簡(jiǎn)稱“富潤(rùn)泰順”）、北京思傳信息咨詢有限公司（簡(jiǎn)稱“思傳信息”）進(jìn)入，各自持股占比60%、40%。往上穿透，富潤(rùn)泰順與思傳信息所涉三位自然人股東，最終實(shí)控人為陳珊，持股占比60%。

雖然永慶房地產(chǎn)在股東之中抹去了鴻坤，但新進(jìn)入的富潤(rùn)泰順、思傳信息，其實(shí)與鴻坤存在千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，它們的電話號(hào)碼與鴻坤偉業(yè)是同一個(gè)。而從時(shí)間線來(lái)看，鴻坤偉業(yè)退出永慶房地產(chǎn)正是在其危機(jī)顯露之時(shí)。

據(jù)此來(lái)看，陳珊等人或許是鴻坤偉業(yè)與趙偉豪的代持人。

鴻坤偉業(yè)退出永慶房地產(chǎn)，其實(shí)也巧妙地“掩藏”了燁星集團(tuán)此番披露的應(yīng)收款產(chǎn)生原因。

根據(jù)公告，此筆應(yīng)收款包括約3060萬(wàn)元未償還的應(yīng)收款項(xiàng)，及約600萬(wàn)元其他未償還貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)。其中，最大的3060萬(wàn)元應(yīng)收款項(xiàng)背后，涉及的燁星集團(tuán)與永慶房地產(chǎn)在2021年度訂立的多份獨(dú)家代理服務(wù)協(xié)議。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》查閱燁星集團(tuán)2022年中報(bào)獲悉，2022上半年，燁星集團(tuán)斥資788.8萬(wàn)元，從永慶房地產(chǎn)處收購(gòu)了232個(gè)未售停車位，對(duì)價(jià)已被可退還按金抵銷。

彼時(shí)，雙方簽訂了一份結(jié)算協(xié)定，永慶房地產(chǎn)承諾在2023年9月30日前，向燁星集團(tuán)退還3056.6萬(wàn)元的可退還按金余額。

因?yàn)楫?dāng)時(shí)鴻坤偉業(yè)退出了永慶房地產(chǎn)的持股，因此這筆交易未被作為燁星集團(tuán)的關(guān)聯(lián)交易在港交所披露。

應(yīng)收款“爛賬”

事實(shí)上，物企以高額可退換按金置換關(guān)聯(lián)房企車位“獨(dú)家租售權(quán)”，在物管行業(yè)并不少見(jiàn)。

值得一提的是，因?yàn)橥＼囄蛔馐鄞怼叭堑湣鄙仙淼奈锲笠膊恢挂患遥绕涫窃诜科髠鶆?wù)高壓不斷的大環(huán)境下，高額的保證金很容易被質(zhì)疑是否存在“關(guān)聯(lián)利益輸送”。（推薦閱讀：物企賣車位灰幕）

燁星集團(tuán)這筆三千多萬(wàn)元應(yīng)收款背后，也有“關(guān)聯(lián)利益輸送”的影子。而對(duì)于這筆可退還按金可能“爛賬”，燁星集團(tuán)似乎早有準(zhǔn)備。

2022年6月，雙方訂立結(jié)算協(xié)定時(shí)就約定，永慶房地產(chǎn)保證在出售若干物業(yè)(簡(jiǎn)稱“資產(chǎn)”)之前需獲得燁星集團(tuán)的批準(zhǔn)，并且出售資產(chǎn)所得款項(xiàng)將優(yōu)先分配給燁星集團(tuán)；若到期這筆應(yīng)收款項(xiàng)無(wú)法退換，永慶房地產(chǎn)需將資產(chǎn)將轉(zhuǎn)移給燁星集團(tuán)以抵銷未償結(jié)余。

在2022年中報(bào)里，燁星集團(tuán)曾表示，根據(jù)對(duì)資產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估，董事會(huì)認(rèn)為資產(chǎn)的公允價(jià)值高于按金的帳面價(jià)值。因此，其將能夠全額收回未償余額，預(yù)計(jì)信貸損失極小。

而根據(jù)永慶房地產(chǎn)的破產(chǎn)重整民事裁定文件，對(duì)其進(jìn)行申請(qǐng)破產(chǎn)的是常州市金壇金鼎建設(shè)工程有限公司（簡(jiǎn)稱“金鼎工程”）。2022年11月22日，江蘇省無(wú)錫市新吳區(qū)人民法院決定將永慶房地產(chǎn)作為被執(zhí)行人的執(zhí)行案件移送破產(chǎn)審查；十天后，12月2日，法院進(jìn)一步對(duì)該案件進(jìn)行了立案。

據(jù)此來(lái)看，永慶房地產(chǎn)破產(chǎn)清算之后，其實(shí)還有其他債主的欠款要還；而其未償還給燁星集團(tuán)的這兩筆應(yīng)收款，可能無(wú)法全部?jī)斶€。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年上半年，燁星集團(tuán)的貿(mào)易及其他應(yīng)收款總額約為1.39億元，較2021年末的1.09億元增加約28%。其中，可退換按金占貿(mào)易及其他應(yīng)收款總額的22%。

同期，燁星集團(tuán)的總收益約為1.72億元，較2021年同期微漲7.9%。然而凈利潤(rùn)卻大幅“縮水”65.62%，跌至935.6萬(wàn)元；凈利率5.43%，跌至谷底。

又一起資產(chǎn)抵債

按照雙方此前簽訂的協(xié)議，永慶房地產(chǎn)破產(chǎn)清算之后，或許能將約定的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給燁星集團(tuán)以抵銷未償結(jié)余。

這是又一起物企被開“資產(chǎn)抵債”單的案例浮出。幾天前，2月13日，雅生活服務(wù)與雅居樂(lè)集團(tuán)簽訂協(xié)議，后者計(jì)劃以未售資產(chǎn)向前者抵銷未償還應(yīng)付款項(xiàng)，抵銷資產(chǎn)清單由雙方最終確定，包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房。

此外，恒大物業(yè)被關(guān)聯(lián)房企中國(guó)恒大違規(guī)占用134億資金，中國(guó)恒大償還該質(zhì)押所涉及款項(xiàng)的方案，也是主要是通過(guò)恒大集團(tuán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)給恒大物業(yè)抵銷相關(guān)款項(xiàng)。

此前金科服務(wù)與關(guān)聯(lián)房企金科股份(000656)簽訂了一份借款協(xié)議。據(jù)此，金科服務(wù)向金科股份提供不超15億元借款，借款日期自提款日期開始至2024年12月20日止，年化利率8.6%。

彼時(shí)，雙方也是列出了長(zhǎng)達(dá)14頁(yè)的抵押財(cái)產(chǎn)清單，擺在借款合同的附件一欄，包括商業(yè)資產(chǎn)和車位在內(nèi)，金科股份一共出動(dòng)了27億元可供抵押的資產(chǎn)。

而從2022年中報(bào)來(lái)看，上市物企應(yīng)收賬款壓力正進(jìn)一步加大。據(jù)“丁祖昱樓市”披露，2022年中期，57家上市物企的應(yīng)收款均值為12.44億元，較2021年同期的8.84億增長(zhǎng)約40.7%。

應(yīng)收賬款與營(yíng)收占比最高的10家企業(yè)，有7家公布了關(guān)聯(lián)方與第三方數(shù)據(jù)，結(jié)合關(guān)聯(lián)方的在管面積比例，佳兆業(yè)美好、融創(chuàng)服務(wù)、時(shí)代鄰里等物企關(guān)聯(lián)方拖欠更加明顯。

未來(lái)，以資抵債的形式，或許還將在房企與上市物企間不斷發(fā)生。

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