準(zhǔn)備在北京買(mǎi)房的郭鵬（化名）有點(diǎn)郁悶，他春節(jié)前看中一套并不算優(yōu)質(zhì)的房源，當(dāng)他思索再三準(zhǔn)備入手時(shí)，業(yè)主卻不賣了，因?yàn)闃I(yè)主覺(jué)得市場(chǎng)正在好轉(zhuǎn)。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也告訴他，現(xiàn)在看房的人正在增多。

(資料圖片)

春節(jié)過(guò)后，北京、上海、深圳、南京、武漢等多地都傳出房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的消息，樓市似乎在一夜間就由冷轉(zhuǎn)熱。市場(chǎng)的急劇變化，讓很多從業(yè)者都有些措手不及，北京一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)：“回暖速度太快，我們也覺(jué)得有些突然。”

中新經(jīng)緯采訪發(fā)現(xiàn)，春節(jié)假期后，北京二手房帶看量的增長(zhǎng)比較明顯，在這一先導(dǎo)指標(biāo)的帶動(dòng)下，2月1日-15日，二手房網(wǎng)簽量環(huán)比1月同期增幅超30%。目前看，房?jī)r(jià)依然比較穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)大幅上漲的情況。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京樓市已進(jìn)入“小陽(yáng)春”狀態(tài)，但能否持續(xù)則要看購(gòu)房政策是否會(huì)變化。

有業(yè)主反悔、加價(jià)

春節(jié)后，陸萍（化名）開(kāi)始集中看房，感受到了北京市場(chǎng)逐漸變熱的過(guò)程。2月12日上午，北京下起小雨，但當(dāng)她趕到石景山區(qū)一個(gè)剛開(kāi)始蓄客的改善型樓盤(pán)時(shí)，售樓部已經(jīng)有不少看房的人。她對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)：“雖然沒(méi)有坐滿，人還是比較多。”

陸萍稱，當(dāng)天，該樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)都有些忙不過(guò)來(lái)，要在售樓處等一會(huì)兒才有人接待與講解。而且，即便是正在接待顧客，置業(yè)顧問(wèn)的手機(jī)也會(huì)時(shí)不時(shí)響一下，接聽(tīng)其他顧客的電話咨詢。接待她的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，11日當(dāng)天，該樓盤(pán)的排卡量就有100多位。

“這個(gè)樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)比較自信，不太擔(dān)心客源不足，樓盤(pán)也沒(méi)有什么折扣或優(yōu)惠活動(dòng)。置業(yè)顧問(wèn)介紹，如果排卡客戶超過(guò)房源量，還要搖號(hào)。”陸萍稱，該樓盤(pán)的均價(jià)達(dá)到7.5萬(wàn)元/平方米，最小戶型是113平方米，單價(jià)和總價(jià)都不低。不過(guò)，并非所有樓盤(pán)都火熱，她看的另一個(gè)樓盤(pán)是由同一個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，雖然已經(jīng)開(kāi)盤(pán)半年，目前還是有不少房源可供選擇。

▲北京一住宅小區(qū)。來(lái)源：中新經(jīng)緯薛宇飛攝

除了新房，陸萍也看了不少二手房。她從經(jīng)紀(jì)人口中得知，春節(jié)假期后，他們的帶看量增加不少，成交量也有一定增長(zhǎng)。目前，陸萍看了大概30套二手房，其中有10套她比較中意，也是她認(rèn)為比較優(yōu)質(zhì)的房源。她發(fā)現(xiàn)，這10套房源中，已經(jīng)有兩三套在近幾天成交，“我的感受是，交易速度加快了。”

優(yōu)質(zhì)房源交易速度加快的情況，李敬（化名）也感受到了。在某房產(chǎn)交易平臺(tái)，李敬關(guān)注了100多套北京的二手房，這些房子中有很多都是被該平臺(tái)列入所在片區(qū)“撿漏榜”“熱搜房源榜”“成交小區(qū)榜”，在一定意義上說(shuō)，屬于價(jià)格合適、關(guān)注度高的好房源。

他發(fā)現(xiàn)，關(guān)注的二手房源中，有幾套已經(jīng)在近期集中“停售”。根據(jù)該平臺(tái)的規(guī)則，“停售”的原因有兩種，一種是被賣出，一種是業(yè)主不再出售，而且，前者的可能性更大。李敬對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)：“我關(guān)注的房源中，斷斷續(xù)續(xù)都會(huì)有一些被標(biāo)注為‘停售’，而這種情況在近段時(shí)間變得越來(lái)越頻繁。”

郭鵬已經(jīng)看了兩年的房子，從環(huán)北京地區(qū)的燕郊、固安，到北京的石景山、豐臺(tái)、海淀，至今沒(méi)有定下來(lái)。2022年年底，他看中豐臺(tái)區(qū)泥洼地鐵站的一套二居室，這套房源優(yōu)缺點(diǎn)都比較明顯，優(yōu)點(diǎn)在于總價(jià)低、帶電梯、位置較好，缺點(diǎn)是頂層、西戶型、小區(qū)老舊。年前，他與業(yè)主談過(guò)一次價(jià)格，沒(méi)有成功。

經(jīng)過(guò)2023年春節(jié)假期的考慮，他決定購(gòu)買(mǎi)這套不算優(yōu)質(zhì)的房子。但是，當(dāng)他再找到經(jīng)紀(jì)人詢問(wèn)這套房源時(shí)卻被告知，業(yè)主已經(jīng)不打算出售，原因是他覺(jué)得北京房?jī)r(jià)正在走強(qiáng)。

今年2月5日，朝陽(yáng)區(qū)的一位經(jīng)紀(jì)人向郭鵬推薦了弘善家園一套420萬(wàn)元二手房。沒(méi)想到的是，因?yàn)椴晒狻⒀b修好，這個(gè)“兩年不出一套”的房子被購(gòu)房人搶購(gòu)。2月8日，經(jīng)紀(jì)人告訴他，該房源最終加價(jià)11萬(wàn)元，以431萬(wàn)元成交了。

“回暖太突然”

對(duì)于北京樓市的變化，中新經(jīng)緯于近日進(jìn)行了走訪。

房山區(qū)，是北京房?jī)r(jià)相對(duì)較低、距離主城區(qū)較近的區(qū)域，但由于多種原因，外界對(duì)該區(qū)的房?jī)r(jià)并不是很看好，因此，該區(qū)近幾年的市場(chǎng)相對(duì)冷淡。即便是這樣，專注于房山區(qū)房產(chǎn)交易的經(jīng)紀(jì)人宋娟娟（化名），也察覺(jué)到近期的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。

宋娟娟說(shuō)：“我們之前也估計(jì)，這么多利好樓市的政策落地后，北京市場(chǎng)會(huì)回暖，但沒(méi)想到的是，剛過(guò)完春節(jié)，咨詢的客戶明顯增多。回暖速度太快，我們也覺(jué)得有些突然。”她稱，目前只是帶看量起來(lái)了，價(jià)格沒(méi)有什么變化。

▲北京朝陽(yáng)區(qū)住宅。來(lái)源：中新經(jīng)緯薛宇飛攝

中新經(jīng)緯還走訪了朝陽(yáng)區(qū)十里堡區(qū)域，該區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人白天明（化名）稱，由于當(dāng)天是工作日，看房的客戶不算多，但在晚上6點(diǎn)他還要接待一位顧客，“現(xiàn)在一些客戶都是下了班之后看房。”

白天明稱，春節(jié)后的兩個(gè)周末，他們都忙不過(guò)來(lái)，門(mén)店里一個(gè)閑著的經(jīng)紀(jì)人都沒(méi)有，都要出去帶客戶看房。他說(shuō)：“我們公司要求每個(gè)經(jīng)紀(jì)人每月帶看量不低于8組客戶，而截止到2月16日，我已經(jīng)接待了17組。我也沒(méi)想到帶看量會(huì)增加得這么快。”

我愛(ài)我家研究院向中新經(jīng)緯提供的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期后20天（2023年1月28日-2月16日），我愛(ài)我家(000560)北京區(qū)域二手住宅買(mǎi)賣帶看量環(huán)比節(jié)前20天（2023年1月1日-1月20日）增長(zhǎng)超八成，同比去年節(jié)后20天（2022年2月7日-2月26日）增長(zhǎng)超一成，節(jié)后帶看需求較節(jié)前回升速度較快。

白天明所在公司是北京最大的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，在上周日（2月12日），一天就成交了652套二手房，加上上周六（2月11日）的成交，兩天合計(jì)超過(guò)1100套。要知道，北京2022全年二手房共成交約14.24萬(wàn)套，日均不足400套。

我愛(ài)我家研究院數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期后20天（2023年1月28日-2月16日），我愛(ài)我家北京區(qū)域二手住宅交易量環(huán)比節(jié)前20天（2023年1月1日-1月20日）增長(zhǎng)超一成，同比去年節(jié)后20天（2022年2月7日-2月26日）增長(zhǎng)超三成。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯分析，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出臺(tái)刺激政策，本輪市場(chǎng)回暖多是因?yàn)閷W(xué)區(qū)房交易驅(qū)動(dòng)，家長(zhǎng)要趕在入學(xué)前辦理好房源過(guò)戶，因此需要提前購(gòu)房，推動(dòng)了換房需求，進(jìn)而讓整個(gè)市場(chǎng)的交易活躍。

據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2月1日-15日，北京二手房共計(jì)網(wǎng)簽6779套，環(huán)比1月同期的5152套增加了約31.58%。張大偉稱，北京是一個(gè)以二手房交易為主的市場(chǎng)，二手房月網(wǎng)簽1.2萬(wàn)套是樓市“枯榮線”，月網(wǎng)簽高于1.2萬(wàn)套，市場(chǎng)會(huì)保持平穩(wěn)，高于1.5萬(wàn)套的話，價(jià)格可能會(huì)走強(qiáng)；月網(wǎng)簽低于1.2萬(wàn)套，市場(chǎng)會(huì)比較低迷，更低的話，價(jià)格則會(huì)下調(diào)。

價(jià)格依舊平穩(wěn)

上述受訪的購(gòu)房人、經(jīng)紀(jì)人均表示，雖然北京帶看量、成交量有所增加，但價(jià)格沒(méi)有變化。

看了一些新房、二手房后，陸萍覺(jué)得，房?jī)r(jià)暫時(shí)沒(méi)有上漲，整體比較穩(wěn)定。對(duì)于買(mǎi)賣雙方的議價(jià)空間，她認(rèn)為，現(xiàn)在有關(guān)北京樓市回暖的消息比較多，業(yè)主們的底氣可能更足了，談價(jià)空間變小。陸萍并不著急馬上入手，她要繼續(xù)看更多區(qū)域的房源，對(duì)北京市場(chǎng)有了整體了解再買(mǎi)入。

白天明說(shuō)：“去年市場(chǎng)最冷淡的時(shí)候，每月二手房成交量只有八九千套，客戶談價(jià)空間比較大，350萬(wàn)元的房子，談下來(lái)10萬(wàn)元甚至更多也是有可能的。現(xiàn)在就沒(méi)有那么大，可能就5萬(wàn)元左右。”

白天明判斷，在帶看量增加的刺激下，北京市場(chǎng)進(jìn)入到了“量增價(jià)穩(wěn)”的狀態(tài)，如果交易量能一直維持較高的水平，漲價(jià)也是有可能的。“當(dāng)然，價(jià)格的變化，要看未來(lái)一段時(shí)間的市場(chǎng)熱度。”我愛(ài)我家研究院分析，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)向好，春節(jié)假期后北京二手住宅市場(chǎng)正在逐漸復(fù)蘇，回暖速度有所加快。市場(chǎng)回溫較快的同時(shí)，二手住宅交易價(jià)格十分平穩(wěn)。

2022年以來(lái)，全國(guó)有相當(dāng)多的城市都出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的舉措，取消或放寬限購(gòu)、限貸的政策也是層出不窮。到目前為止，北京成為少數(shù)沒(méi)有在購(gòu)房政策上出臺(tái)過(guò)大刺激政策的城市之一。

不過(guò)，在今年1月，北京市政府印發(fā)了《2023年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單》，在232條提到，完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施。該表述引發(fā)外界關(guān)注。到2月，北京市場(chǎng)就傳出消息，房山區(qū)要放寬樓市調(diào)控舉措，實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。2月17日，房山區(qū)房屋交易中心對(duì)媒體表示，消息不屬實(shí)，目前沒(méi)有落實(shí)該政策，不要聽(tīng)信市場(chǎng)機(jī)構(gòu)過(guò)度解讀。

宋娟娟早就聽(tīng)到了這則傳言，她也真假難辨。她認(rèn)為，一些要購(gòu)買(mǎi)二套房的客戶對(duì)放松調(diào)控政策比較期待，若能落地，他們的首付比例就會(huì)明顯降低，對(duì)市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生很大的刺激作用。

對(duì)于北京要放寬樓市調(diào)控政策的消息，白天明認(rèn)為，這不一定是好事。“北京并不缺購(gòu)房需求，如果放寬二套房購(gòu)房政策，房?jī)r(jià)可能就要上漲了。個(gè)人認(rèn)為，調(diào)控政策不能大幅松動(dòng)。”

張大偉稱，從當(dāng)前成交情況看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“小陽(yáng)春”狀態(tài)，預(yù)計(jì)2月份二手房網(wǎng)簽量能達(dá)到1.5萬(wàn)套，到3月份可能還會(huì)進(jìn)一步增加。至于之后能否繼續(xù)持續(xù)，則要看政策的優(yōu)化程度，如果二套房政策出現(xiàn)調(diào)整，市場(chǎng)可能會(huì)持續(xù)升溫，反之則轉(zhuǎn)為平淡。“為了不過(guò)于刺激市場(chǎng)，北京二套房政策應(yīng)該不會(huì)大幅度松動(dòng)，存在一定程度的調(diào)整空間。”

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