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目前已有不少城市房貸利率下降，調(diào)整后首套住房貸款利率（商貸）由4.1%降至了3.8%。自央行、銀保監(jiān)會1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制以來，全國至少有12個城市調(diào)整了首套房貸利率。而且，隨著首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制建立，春節(jié)后房貸利率下調(diào)的城市陸續(xù)增加，地產(chǎn)需求端的支持政策正加速落地，還將進(jìn)入更加高頻狀態(tài)：從短期看，預(yù)計更多符合條件的二線及三四線城市利率下限會降至4%以下，核心一二線城市亦有望下調(diào)利率加點(diǎn)幅度，后者首套房首付比例也具備一定下降預(yù)期。此外，市場對5年期以上LPR下調(diào)的預(yù)期更高。

商業(yè)銀行大幅降低首套房貸利率與兩個因素存在很大關(guān)系：

(資料圖片)

一是首套房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制建立，取消了商業(yè)銀行首套房貸利率的下限，給了商業(yè)銀行在首套房貸利率上更大的靈活機(jī)動權(quán)，同時也讓地方政府與商業(yè)銀行在房地產(chǎn)調(diào)控上能夠更加緊密融合與協(xié)調(diào)，使二者在建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制上更加得心應(yīng)手。同時也利于實(shí)施“因城施策”有所區(qū)別的靈活調(diào)控政策，因為首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制，使調(diào)控政策更具實(shí)際針對性和可操作性，對于不同城市的不同購房需求以及房價漲跌等更加適應(yīng)，能促使我國房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制更加到位和更加精準(zhǔn)有力，對于不同城市的房地產(chǎn)調(diào)控將發(fā)揮更大的作用。

二是拯救我國房地產(chǎn)業(yè)僅從供給端發(fā)力很難奏效，需要持續(xù)在需求端賦能。目前來看，我國政府針對房企出臺的救市政策措施確實(shí)不少，去年第四季度密集出臺了諸多刺激房企的優(yōu)惠金融政策措施，比如金融領(lǐng)域的信貸、債券和股權(quán)融資等“三支箭”，全面優(yōu)化、活化了房企的融資環(huán)境，使房企在信貸上獲得了愈2萬億元以上的融資授信，在債券、股權(quán)等方面融資額度也大幅增長，使房企資金鏈得以牢固，也讓不少頭部優(yōu)質(zhì)房企化解了危局，走出了低谷，增強(qiáng)了發(fā)展信心，也使“保交樓”得以順利進(jìn)行，穩(wěn)定了民眾購房的預(yù)期，化解了很多社會矛盾。但是，目前來看樓市銷售依然疲軟低迷，沒有達(dá)到政府以及其他部門預(yù)定的目標(biāo)。2022年房地產(chǎn)市場供需兩端面臨著巨大的沖擊和壓力，如果僅僅圍繞供給端的房企做刺激工作，最終也將無法促使我國房地產(chǎn)走出困局。由此，必須在需求端出臺更加優(yōu)惠的金融政策以激發(fā)民眾購房意愿。

那么，商業(yè)銀行首套房貸利率進(jìn)入高頻下調(diào)期到底利弊如何？

從當(dāng)前看，首套房貸利率進(jìn)入高頻調(diào)整期，帶來的最直接而明顯的效果是讓真正的剛需購房族因為房貸利率下調(diào)而降低了購房成本，減輕了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，如果在一線城市貸款二、三百萬元甚至更多的房貸，二、三十年按揭還款期，確實(shí)可節(jié)省一大筆家庭財務(wù)支出，對于一個家庭而言是一個巨大的利好。這樣的結(jié)果，有可能激發(fā)剛需購房族的購房愿意，還有可能讓一些改善型住房需要的購房者也加入到購房行列，這樣樓市低迷的僵局有可能被激活，對于房企回籠資金、強(qiáng)化資金鏈、增強(qiáng)房企拿地擴(kuò)大新房建設(shè)的信心等無疑都將起到積極的作用。

同時，也要看到首套房貸利率進(jìn)入高頻調(diào)整期也會對廣大民眾心緒起到一定的撫慰作用。一方面，首套房貸利率降低對提前償還貸款起到一定的緩解作用，因為房貸利率降低之后與金融投資產(chǎn)品之間的收益差距起到間接的縮小功效，也就是說與首套房貸利率下降相比，投資其他金融產(chǎn)品的收益就會顯得增多，這樣不少房貸者可能就改變當(dāng)前形成的急于償還房貸的心態(tài)，對穩(wěn)定銀行按揭房貸規(guī)模也將起到有效作用。

此外，對于銀行面言，盡管首套房貸利率下調(diào)有可能進(jìn)一步壓縮存貸之間的息差，讓商業(yè)銀行蒙受一定的房貸利息減少之苦，但從長遠(yuǎn)看，商業(yè)銀行的按揭房貸有可能被激活，會產(chǎn)生多種金融功能：一是銀行按揭房貸有可能做活，房貸規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張，可通過做大信貸總量來彌補(bǔ)房貸利率下降所形成的損失，最終使商業(yè)銀行受益。二是房地產(chǎn)企業(yè)因為開發(fā)資金能夠及時回籠而減少資金周轉(zhuǎn)壓力，使資金流動更加順暢，不僅有可能化解房企經(jīng)營危機(jī)，也間接化解了銀行信貸風(fēng)險，首套房貸利率進(jìn)入普調(diào)高頻期實(shí)質(zhì)上是“幫人利己”之舉。

三是對于地方政府而言，能受到走好一步棋全盤皆活的功效，地方政府土地出讓有可能回暖、財政壓力減輕，地方政府融資平臺風(fēng)險也將會得到有效抑制，對于穩(wěn)定地方政府運(yùn)轉(zhuǎn)、促使地方政府將更多精力用于發(fā)展經(jīng)濟(jì)起到重要推動作用。

但是，我們也要看到，首套房貸利率進(jìn)入高頻調(diào)整期也會帶來不少令人憂慮之處：首先，民眾會對未來房價下跌的預(yù)期更加增強(qiáng)。從金融角度看，房子的價格與貸款價格是呈正相關(guān)關(guān)系的，即房貸利率處于高位時，房價往往處于上漲周期，房產(chǎn)的保值增值能力相對較強(qiáng)、較高；而房貸利率下調(diào)時，房價也有可能跟著下跌，房產(chǎn)也有可能更加貶值，受此影響，可能更多的剛需購房族購房熱度下降，更加不想買房和不敢買房，通過降低房貸利率以期促進(jìn)樓市銷售轉(zhuǎn)旺的希望有可能落空。其次，有可能影響銀行放貸和降息的積極性。對銀行來說，由于個人房貸利率降低將涉及未來巨額信貸資金，對商業(yè)銀行來說意味著存貸款之間的利差進(jìn)一步縮小，可能會誘發(fā)商業(yè)銀行對房貸種種不確定性風(fēng)險的擔(dān)憂，加上目前房貸利率與籌資成本之間利差越來越小，再加上其他成本支出，首套房也將成為越來越難賺錢的信貸品種。比如，2023年5年期LPR利率下調(diào)4.3%，房貸利率也下調(diào)了35個基點(diǎn)；據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)，目前商業(yè)銀行普遍的籌資成本在2.5%左右，以此輪首套房貸利率最低3.8%計息，房貸利率與商業(yè)銀行籌資成本只有1.3%的利差，這對商業(yè)銀行來說靠利差賺錢也是越來越難了。這樣難免會影響到商業(yè)銀行發(fā)放房貸的信心。

所以，盡管目前全國商業(yè)銀行首套房貸利率進(jìn)入下調(diào)的高頻期，但依然要把握好節(jié)奏和相對安全的度，要充分考慮客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的可能，尤其要兼顧到銀行、地方政府與房貸者三種之間的利益，讓首套房貸利率運(yùn)行在一個科學(xué)合理的區(qū)間，絕對不能無止境地下調(diào)，否則會適得其反。

財經(jīng)評論人 莫開偉

編輯 陳莉 校對 柳寶慶