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目前已有不少城市房貸利率下降，調整后首套住房貸款利率（商貸）由4.1%降至了3.8%。自央行、銀保監會1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制以來，全國至少有12個城市調整了首套房貸利率。而且，隨著首套住房貸款利率政策動態調整機制建立，春節后房貸利率下調的城市陸續增加，地產需求端的支持政策正加速落地，還將進入更加高頻狀態：從短期看，預計更多符合條件的二線及三四線城市利率下限會降至4%以下，核心一二線城市亦有望下調利率加點幅度，后者首套房首付比例也具備一定下降預期。此外，市場對5年期以上LPR下調的預期更高。

商業銀行大幅降低首套房貸利率與兩個因素存在很大關系：

(資料圖片)

一是首套房貸款利率政策動態調整機制建立，取消了商業銀行首套房貸利率的下限，給了商業銀行在首套房貸利率上更大的靈活機動權，同時也讓地方政府與商業銀行在房地產調控上能夠更加緊密融合與協調，使二者在建立房地產調控長效機制上更加得心應手。同時也利于實施“因城施策”有所區別的靈活調控政策，因為首套房貸利率動態調整機制，使調控政策更具實際針對性和可操作性，對于不同城市的不同購房需求以及房價漲跌等更加適應，能促使我國房地產調控機制更加到位和更加精準有力，對于不同城市的房地產調控將發揮更大的作用。

二是拯救我國房地產業僅從供給端發力很難奏效，需要持續在需求端賦能。目前來看，我國政府針對房企出臺的救市政策措施確實不少，去年第四季度密集出臺了諸多刺激房企的優惠金融政策措施，比如金融領域的信貸、債券和股權融資等“三支箭”，全面優化、活化了房企的融資環境，使房企在信貸上獲得了愈2萬億元以上的融資授信，在債券、股權等方面融資額度也大幅增長，使房企資金鏈得以牢固，也讓不少頭部優質房企化解了危局，走出了低谷，增強了發展信心，也使“保交樓”得以順利進行，穩定了民眾購房的預期，化解了很多社會矛盾。但是，目前來看樓市銷售依然疲軟低迷，沒有達到政府以及其他部門預定的目標。2022年房地產市場供需兩端面臨著巨大的沖擊和壓力，如果僅僅圍繞供給端的房企做刺激工作，最終也將無法促使我國房地產走出困局。由此，必須在需求端出臺更加優惠的金融政策以激發民眾購房意愿。

那么，商業銀行首套房貸利率進入高頻下調期到底利弊如何？

從當前看，首套房貸利率進入高頻調整期，帶來的最直接而明顯的效果是讓真正的剛需購房族因為房貸利率下調而降低了購房成本，減輕了經濟負擔，如果在一線城市貸款二、三百萬元甚至更多的房貸，二、三十年按揭還款期，確實可節省一大筆家庭財務支出，對于一個家庭而言是一個巨大的利好。這樣的結果，有可能激發剛需購房族的購房愿意，還有可能讓一些改善型住房需要的購房者也加入到購房行列，這樣樓市低迷的僵局有可能被激活，對于房企回籠資金、強化資金鏈、增強房企拿地擴大新房建設的信心等無疑都將起到積極的作用。

同時，也要看到首套房貸利率進入高頻調整期也會對廣大民眾心緒起到一定的撫慰作用。一方面，首套房貸利率降低對提前償還貸款起到一定的緩解作用，因為房貸利率降低之后與金融投資產品之間的收益差距起到間接的縮小功效，也就是說與首套房貸利率下降相比，投資其他金融產品的收益就會顯得增多，這樣不少房貸者可能就改變當前形成的急于償還房貸的心態，對穩定銀行按揭房貸規模也將起到有效作用。

此外，對于銀行面言，盡管首套房貸利率下調有可能進一步壓縮存貸之間的息差，讓商業銀行蒙受一定的房貸利息減少之苦，但從長遠看，商業銀行的按揭房貸有可能被激活，會產生多種金融功能：一是銀行按揭房貸有可能做活，房貸規模進一步擴張，可通過做大信貸總量來彌補房貸利率下降所形成的損失，最終使商業銀行受益。二是房地產企業因為開發資金能夠及時回籠而減少資金周轉壓力，使資金流動更加順暢，不僅有可能化解房企經營危機，也間接化解了銀行信貸風險，首套房貸利率進入普調高頻期實質上是“幫人利己”之舉。

三是對于地方政府而言，能受到走好一步棋全盤皆活的功效，地方政府土地出讓有可能回暖、財政壓力減輕，地方政府融資平臺風險也將會得到有效抑制，對于穩定地方政府運轉、促使地方政府將更多精力用于發展經濟起到重要推動作用。

但是，我們也要看到，首套房貸利率進入高頻調整期也會帶來不少令人憂慮之處：首先，民眾會對未來房價下跌的預期更加增強。從金融角度看，房子的價格與貸款價格是呈正相關關系的，即房貸利率處于高位時，房價往往處于上漲周期，房產的保值增值能力相對較強、較高；而房貸利率下調時，房價也有可能跟著下跌，房產也有可能更加貶值，受此影響，可能更多的剛需購房族購房熱度下降，更加不想買房和不敢買房，通過降低房貸利率以期促進樓市銷售轉旺的希望有可能落空。其次，有可能影響銀行放貸和降息的積極性。對銀行來說，由于個人房貸利率降低將涉及未來巨額信貸資金，對商業銀行來說意味著存貸款之間的利差進一步縮小，可能會誘發商業銀行對房貸種種不確定性風險的擔憂，加上目前房貸利率與籌資成本之間利差越來越小，再加上其他成本支出，首套房也將成為越來越難賺錢的信貸品種。比如，2023年5年期LPR利率下調4.3%，房貸利率也下調了35個基點；據相關機構披露的數據，目前商業銀行普遍的籌資成本在2.5%左右，以此輪首套房貸利率最低3.8%計息，房貸利率與商業銀行籌資成本只有1.3%的利差，這對商業銀行來說靠利差賺錢也是越來越難了。這樣難免會影響到商業銀行發放房貸的信心。

所以，盡管目前全國商業銀行首套房貸利率進入下調的高頻期，但依然要把握好節奏和相對安全的度，要充分考慮客觀經濟環境的可能，尤其要兼顧到銀行、地方政府與房貸者三種之間的利益，讓首套房貸利率運行在一個科學合理的區間，絕對不能無止境地下調，否則會適得其反。

財經評論人 莫開偉

編輯 陳莉 校對 柳寶慶