作 者丨張敏胡暄悅畢鳳至實(shí)習(xí)生陳飏

編 輯丨林曦李劍華

1月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年12月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。受去年樓市交易不佳的影響，70城市房?jī)r(jià)仍以下降為主。但一線(xiàn)城市和二三線(xiàn)城市表現(xiàn)并不一致，相比二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下降為主，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)仍然保持上漲。

(相關(guān)資料圖)

2022年12月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比仍以下降為主。當(dāng)月新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市有55個(gè)，比上月增加4個(gè)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市有63個(gè)，比上月增加1個(gè)。

其中，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)止跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比由去年11月的下降0.2%轉(zhuǎn)為持平。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)大，由0.4%擴(kuò)大到0.5%。二三線(xiàn)城市的新房和二手房?jī)r(jià)格均環(huán)比下降。

同比來(lái)看，房?jī)r(jià)下降仍為主流，但不同城市表現(xiàn)同樣有所分化。其中，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.5%，漲幅與上月相同；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。二三線(xiàn)城市的新房和二手房?jī)r(jià)格均同比下降。

也即，去年全年，一線(xiàn)城市的平均房?jī)r(jià)仍然保持上漲，二三線(xiàn)城市則出現(xiàn)下降。

一線(xiàn)城市仍具價(jià)格剛性

整個(gè)2022年，70大中城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)出下跌為主的局面，這與房地產(chǎn)交易的下滑態(tài)勢(shì)密不可分。2022年，雖然各級(jí)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)了多項(xiàng)穩(wěn)樓市措施，部分區(qū)域市場(chǎng)一度出現(xiàn)回溫局面，但總體來(lái)看，市場(chǎng)交易仍然相對(duì)低迷。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年前11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積均出現(xiàn)超過(guò)20%的降幅。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，全年商品房銷(xiāo)售明顯下降將成定局，且銷(xiāo)售規(guī)模有望創(chuàng)下近幾年的新低。

由于銷(xiāo)售不暢，加之融資渠道遲遲未能徹底放開(kāi)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取了降價(jià)措施，使得新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降。在二手市場(chǎng)，一些業(yè)主也因預(yù)期不佳而降價(jià)銷(xiāo)售。

其中，在去年的樓市下行期，二手房?jī)r(jià)格下降的城市數(shù)量一直多于新房，反映出相比于開(kāi)發(fā)商，業(yè)主的預(yù)期更容易出現(xiàn)波動(dòng)。同時(shí)，部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)格曾出現(xiàn)非理性上漲，也有著更大的調(diào)整空間。

從不同城市能級(jí)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)體量較大、人口吸引力強(qiáng)的一線(xiàn)城市繼續(xù)表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性，核心二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)同樣較好。2022年12月，共有17個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格同比上漲，均為一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。這也說(shuō)明，過(guò)去一年來(lái)，這些城市的表現(xiàn)出了較強(qiáng)的價(jià)格剛性。

相比之下，多數(shù)二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)仍然上漲乏力，說(shuō)明其繼續(xù)被市場(chǎng)大勢(shì)深度影響。

市場(chǎng)恢復(fù)尚需時(shí)日

在需求端政策已應(yīng)出盡出后，2022年末，穩(wěn)樓市政策進(jìn)一步發(fā)力，并對(duì)供給端給予了強(qiáng)力支撐。11月中旬，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，有16個(gè)方面的內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行金融支持。該文件也被稱(chēng)為“金融16條”。

作為“金融16條”的落實(shí)，國(guó)有六大行率先向優(yōu)質(zhì)房企提供了萬(wàn)億級(jí)的授信額度，后陸續(xù)又有其他商業(yè)銀行向房企提供授信。成為射向房地產(chǎn)融資的“第一支箭”。此后，股權(quán)融資也開(kāi)始暢通。去年以來(lái)時(shí)斷時(shí)續(xù)的債券融資，也實(shí)質(zhì)性“開(kāi)閘”。由此，房地產(chǎn)融資的“三支箭”已全部射出。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，以11月為分水嶺，監(jiān)管對(duì)于房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，紓困方向從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”，房企的融資環(huán)境得到優(yōu)化。

這對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)和房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響不可忽視。分析人士認(rèn)為，隨著房企資金鏈的改善，企業(yè)的“暴雷”概率降低，項(xiàng)目停工和爛尾的風(fēng)險(xiǎn)減少，供需兩端的恐慌情緒均有望緩解，這將減少房企恐慌性降價(jià)的心理，并有助于市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定。

但這種穩(wěn)定的達(dá)成尚需時(shí)間。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房?jī)r(jià)有趨穩(wěn)的基礎(chǔ)，但這個(gè)基礎(chǔ)并不牢固。近幾年，受各種因素影響，購(gòu)房者的消費(fèi)意愿和支付能力都有所減弱，開(kāi)發(fā)商也需要時(shí)間恢復(fù)元?dú)狻墓┬鑳啥藖?lái)看，市場(chǎng)信心的重建將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。

他表示，從政策層面看，穩(wěn)房?jī)r(jià)依然是2023年的重要工作，并成為穩(wěn)預(yù)期、促進(jìn)樓市穩(wěn)健發(fā)展的重要條件。預(yù)計(jì)今年仍將會(huì)有各類(lèi)穩(wěn)樓市的配套政策出臺(tái)，但市場(chǎng)最快要在第二季度才能企穩(wěn)。

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本期編輯 黎雨桐 實(shí)習(xí)生 肖楠

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