在10月21日舉辦的RICS 2022年中國峰會上，萬物梁行管理合伙人、首席市場合伙人、上海區(qū)域總經(jīng)理錢濱強(qiáng)受邀作為演講嘉賓，圍繞低碳物業(yè)解決方案，探討商企空間的綠色與可持續(xù)發(fā)展路徑，并進(jìn)一步延伸對商企空間服務(wù)的洞察與思考。

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商業(yè)建筑運(yùn)行階段碳排放占全生命周期的近一半

錢濱強(qiáng)指出，商企空間減碳對于碳達(dá)峰、碳中和的實現(xiàn)至關(guān)重要。數(shù)據(jù)顯示，2019 年全國建筑全過程碳排放總量近50億噸，占全國碳排放的約一半；其中，商業(yè)建筑碳排放強(qiáng)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅強(qiáng)度水平，且2005年以來整體呈上升趨勢。

比較而言，商業(yè)建筑市場規(guī)模增速高于住宅，且商業(yè)建筑單位面積能耗遠(yuǎn)高于住宅且近年持續(xù)增長，節(jié)能空間更大；在管控方面，由于商業(yè)建筑普遍應(yīng)用集成化管理系統(tǒng)，存在節(jié)能減排的規(guī)模效應(yīng)。

在商業(yè)建筑全生命周期中，運(yùn)行階段的碳排放占比近一半，主要用于維持建筑環(huán)境和內(nèi)部活動的終端設(shè)備用能。建筑空間內(nèi)設(shè)備復(fù)雜多樣，耗能占比較大的兩塊是空調(diào)采暖和照明。此外，還有垃圾處理、電梯等多項高耗能環(huán)節(jié)。

在物業(yè)及設(shè)施管理全生命周期引入低碳理念

為此,萬物梁行提出“低碳物業(yè)”解決方案，在物業(yè)及設(shè)施管理全生命周期引入低碳概念，運(yùn)用數(shù)字化、智能化、精細(xì)化的管理手段，實現(xiàn)節(jié)能、減排、降耗。

低碳物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容共包括五大方面：低碳設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)；廢棄物管理、垃圾回收及再利用；園區(qū)綠化、屋頂綠化管理服務(wù)；低碳專項服務(wù)；以及倡導(dǎo)低碳的生活方式。低碳物業(yè)服務(wù)貫穿了物業(yè)及設(shè)施管理的方方面面，尤其是在建筑物設(shè)施運(yùn)維和高新技術(shù)設(shè)施運(yùn)維項目，如暖通系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)，以及安防系統(tǒng)等，都是耗能大項，在日常運(yùn)行中存在較大的減碳空間。

以能耗大項空調(diào)為例，通過物聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)和大數(shù)據(jù)實時分析系統(tǒng)，疊加AIoT技術(shù)，來實現(xiàn)智慧化運(yùn)行，解決了原有系統(tǒng)空調(diào)能效低、運(yùn)維不專業(yè)、供需不匹配、開啟不合理等一系列問題。

錢濱強(qiáng)指出，不同的商企空間都有減碳的可能性，而不同業(yè)態(tài)減碳的重點(diǎn)和方向不同在商業(yè)建筑里，柔性用電是減碳的重點(diǎn)，主要關(guān)注空調(diào)和照明節(jié)能的優(yōu)化。而園區(qū)的用能形式則比較多樣，構(gòu)建低碳園區(qū)貫穿于園區(qū)的整個生命周期。 萬物梁行在物業(yè)前介階段，就把園區(qū)低碳運(yùn)行的重點(diǎn)難點(diǎn)在園區(qū)設(shè)計及建設(shè)階段進(jìn)行輸入，在運(yùn)營階段引進(jìn)數(shù)智化生態(tài)平臺，搭建綜合能源管理系統(tǒng)，在保證園區(qū)安全情況下低碳運(yùn)行。

上海萬科天空之城是虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)首個TOD項目。萬物梁行前介團(tuán)隊前置服務(wù)視角，從設(shè)備運(yùn)營策略、數(shù)字化運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)等方面提供運(yùn)營管理的顧問建議，出具多維度前介報告，為項目后期綠色運(yùn)營打下基礎(chǔ)，幫助項目獲取了LEED金級預(yù)認(rèn)證。

萬物梁行服務(wù)團(tuán)隊協(xié)助深圳濱海云項目持續(xù)完善節(jié)水、節(jié)能、垃圾分類等綠色運(yùn)行管理體系，推動節(jié)能新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用，讓綠色運(yùn)營更加智慧高效，也成功助力這個項目取得了LEED和WELL雙鉑金認(rèn)證，目前它也是為深圳唯一取得雙鉑金認(rèn)證的項目。

物業(yè)低碳化管理 節(jié)流拓渠道

除了節(jié)約能耗成本的直觀效果外，存量建筑的綠色運(yùn)營很重要的意義是幫助業(yè)主方拓寬融資渠道。2019年我國發(fā)行的3390億元綠色債券，投向建筑節(jié)能與綠色建筑領(lǐng)域的占比也僅僅約3%，是全球水平的1/10左右。基于這個現(xiàn)狀，我國綠色建筑在綠色債券領(lǐng)域還有很大的發(fā)展空間。

2021年多部委聯(lián)合發(fā)布《綠色債券支持項目目錄（2021年版）》，也將“超低能耗建筑建設(shè)”“建筑可再生能源應(yīng)用”“既有建筑節(jié)能及綠色化改造”等建筑節(jié)能收錄其中，成為機(jī)構(gòu)ESG評級、綠債評級的參考.今年3月，北京及上交所首支綠色碳中和CMBS成功發(fā)行，同樣在今年3月，全國目前規(guī)模最大的綠色碳中和CMBS產(chǎn)品也成功發(fā)售。綠色債券的優(yōu)勢明顯，除了利率低、期限長之外，發(fā)債所籌資金的使用也相對靈活。

展望未來，錢濱強(qiáng)表示，低碳物業(yè)的最終目標(biāo)是賦予建筑以生命力，使得建筑可以隨著組織、環(huán)境和人的發(fā)展而自我學(xué)習(xí)，與人互動，時刻感知、預(yù)判并主動響應(yīng)人的個性化需求，實現(xiàn)數(shù)聯(lián)、物聯(lián)、智聯(lián)，實現(xiàn)環(huán)境、資產(chǎn)和人的和諧統(tǒng)一。