紅周刊 本刊編輯部 | 熊穎

這1000億元對(duì)銀行來說，政策導(dǎo)向非常明顯。在審核發(fā)放房企貸款時(shí)，更看重的是房企的財(cái)務(wù)指標(biāo)。這一標(biāo)準(zhǔn)，6000億元融資放水政策前后都未改變。

近期有研報(bào)指出，9月房地產(chǎn)融資規(guī)模雖出現(xiàn)明顯增長，但仍處于近幾年的低位水平。然而也正是房企融資難問題突出的當(dāng)下，房地產(chǎn)即將迎來6000億元融資“放水”。監(jiān)管部門要求中國建設(shè)銀行(601939)、中國工商銀行(601398)、中國農(nóng)業(yè)銀行(601288)、中國銀行(601988)、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行、交通銀行(601328)6家國有銀行年內(nèi)對(duì)每家房地產(chǎn)融資至少增加1000億元。

(資料圖片)

值得注意的是，在利好政策提振市場(chǎng)信心的同時(shí)，也有內(nèi)部人士提醒，該政策從出臺(tái)到傳導(dǎo)至房企端，尚需要一定時(shí)間。彼時(shí)，已經(jīng)經(jīng)過此前發(fā)債“大考”、財(cái)務(wù)狀況較好的房企更容易受益。

6000億元融資“放水”

房地產(chǎn)市場(chǎng)或迎信心增強(qiáng)

近日，有消息稱9月底有多家銀行傳達(dá)監(jiān)管部門通知，要求各地分行加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度。具體指標(biāo)是，要求每家大行年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券。

目前，包含中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行、交通銀行6家國有銀行均傳達(dá)了監(jiān)管要求。

也就是說，房地產(chǎn)將迎來六大行合計(jì)6000億元的融資“放水”。

10月11日，《紅周刊》向六大行之中的某行內(nèi)部人士李奎（化名）了解情況，上述消息屬實(shí)，“這個(gè)事兒，只讓干不讓說”。

不過李奎也指出，這個(gè)不是專項(xiàng)貸款，相當(dāng)于一個(gè)投放目標(biāo)，沒有這個(gè)政策之前銀行也會(huì)正常發(fā)放房地產(chǎn)貸款，只是額度可能沒那么多。

此外，他向《紅周刊》指出，從融資規(guī)模來說，這個(gè)數(shù)字并不算大。因?yàn)檫@1000億元不是額外增加1000億元，特別這1000億元還包含按揭貸款。即使銀行沒有這1000億元的房地產(chǎn)融資要求，按最保守來說，第四季度，（我行）房地產(chǎn)的常規(guī)投放規(guī)模也不少于500億元。

李奎也指出該政策的意義所在，這1000億元對(duì)銀行來說，政策導(dǎo)向非常明顯。去年以前，政策一直趨嚴(yán)，今年開始糾偏，到現(xiàn)在，放寬的信號(hào)已經(jīng)比較強(qiáng)烈。對(duì)市場(chǎng)來講，現(xiàn)在缺少的是信心，缺少的是流動(dòng)性，潛在買家和房子都有，就是因?yàn)橛薪祪r(jià)預(yù)期，以及對(duì)爛尾的擔(dān)憂，所以普遍觀望。而銀行給予信貸支持可以增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向《紅周刊》表示，當(dāng)前銀行對(duì)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是較悲觀和謹(jǐn)慎的。因?yàn)殂y行的貸款行為類似于“晴天送傘，雨天收傘”。市場(chǎng)好，房價(jià)上漲，抵押物可以保障銀行的債權(quán)，在這種情況下，銀行會(huì)更寬松地給房地產(chǎn)融資。

但相反，在市場(chǎng)下行時(shí)，抵押物價(jià)值明顯下降。而且近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)房價(jià)下跌、土地價(jià)格下跌，銀行其實(shí)已經(jīng)開始擔(dān)心存量的債權(quán)是不是要出現(xiàn)違約的風(fēng)險(xiǎn)，所以不太愿意給地產(chǎn)企業(yè)貸款。

在這種情況，推進(jìn)保交樓的過程中，雖然這6000億融資規(guī)模對(duì)于房地產(chǎn)的資金缺口來說，杯水車薪，但它起的是引資的作用，通過這類融資的國資信用來撬動(dòng)社會(huì)資金，把施工單位、金融機(jī)構(gòu)、上下游購房者、小業(yè)主等各方信心聚攏起來，重新投入到這個(gè)保交樓的過程中。

而談及房地產(chǎn)融資的具體分配，李奎告訴《紅周刊》，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券的資金分配上，按揭貸款所分配的融資規(guī)模一定是更多的。此外，據(jù)其所在行的工作流程，按揭每個(gè)月都有計(jì)劃，用不完的額度會(huì)給到開發(fā)貸。

傳導(dǎo)快慢

看樓市穩(wěn)企時(shí)間

不過，《紅周刊》向多位房企負(fù)債融資業(yè)務(wù)的投拓崗員工了解情況，發(fā)現(xiàn)，9月末政策出臺(tái)至今，這一利好暫未傳導(dǎo)到房地產(chǎn)企業(yè)。某央企房企內(nèi)部人士張峰（化名）表示，沒有感受到有房企已經(jīng)受益。感覺“放水了，但沒有人接到水。”

那么，上述房地產(chǎn)融資放水政策何時(shí)才能傳到房企端呢？

在張峰看來，政策的傳導(dǎo)快慢，關(guān)鍵還看樓市企穩(wěn)的時(shí)間。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的本質(zhì)是價(jià)值交換，如果房企沒有盈利預(yù)期，拿什么作為交換物找銀行拿錢？

張峰認(rèn)為，房屋銷售數(shù)據(jù)可以作為一大參考依據(jù)，房子賣的差的時(shí)候，融資較難，反之亦然。房企最缺的是銷售額，現(xiàn)在房企最為主要的問題，是市場(chǎng)需求問題，而不是融資端供應(yīng)的問題。

而從當(dāng)前的樓市表現(xiàn)來看似乎并不樂觀。某TOP20房企內(nèi)部人士向《紅周刊》表示，以往房企搶收的黃金時(shí)期“金九銀十”，目前“金九”已經(jīng)啞火了，銀十也好不到哪去。國慶期間，銷售同比下滑超50%的城市不在少數(shù)。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看也確實(shí)如此。雖9月的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)在9月下旬“抬頭”，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，9月19日-9月25日，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的19個(gè)城市商品住宅成交面積為395.46萬㎡，環(huán)比增長82.9%，同比增長58.7%；成交套數(shù)為34732套，環(huán)比增長82.8%，同比增長60.7%；但放眼9月的單月銷售數(shù)據(jù)卻并不理想，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年9月TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月權(quán)益口徑銷售金額4247.8億元，同比降低29.6%，環(huán)比降低2.0%。

而更加值得注意的是，9月下旬之所以出現(xiàn)短期回暖，和房企加大推盤促銷力度存在一定關(guān)系。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提醒表示，存在個(gè)別城市推貨多把成交拉起來的現(xiàn)象，但是依靠供應(yīng)和成交，對(duì)比去化率數(shù)據(jù)也很難看。

近期，中指發(fā)布了深圳的國慶期間成交數(shù)據(jù)，10月3日-10月9日，深圳共有5個(gè)商品住宅項(xiàng)目開盤，較上周減少2個(gè)；共推出2946套，較上周減少714套；平均認(rèn)購率為14%，較上周降低39.1個(gè)百分點(diǎn)。不難看出，伴隨推盤的減少，深圳樓市的短期回暖也沒能保持持續(xù)性。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來已有超30個(gè)城市發(fā)布了下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率的政策，房貸進(jìn)入“低利率”時(shí)代。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這對(duì)四季度樓市行情提振的作用確實(shí)會(huì)比較明顯。但也有房企內(nèi)部人士表示，政策的每次放松雖會(huì)有所提振，但浪花太小，大環(huán)境太差。

政策落地或存難度

青睞財(cái)務(wù)狀況更好的房企

值得注意的是，2022年“歸零”之前，六大行合計(jì)6000億元的房地產(chǎn)融資規(guī)模能否順利兌現(xiàn)，或存一定難度。李奎也向《紅周刊》指出，上述政策所提及的每家大行的融資規(guī)模并不一定能精準(zhǔn)控制在1000億元，更像是一個(gè)目標(biāo)。

也有金融從業(yè)者擔(dān)心上述政策的落地難度較大。章子鑫（化名）在某證券機(jī)構(gòu)持續(xù)關(guān)注房企發(fā)債業(yè)務(wù)，他向《紅周刊》表示，據(jù)其觀察，近兩年，銀行已經(jīng)明顯收縮地產(chǎn)相關(guān)貸款投放，甚至地產(chǎn)債投資已經(jīng)停了，銀行做地產(chǎn)開發(fā)貸和地產(chǎn)債的想法并不強(qiáng)烈。

而近期發(fā)布的克而瑞報(bào)告也指出，9月100家典型房企的融資總量為622.1億元，環(huán)比增加61.8%，同比減少28%。其中債券發(fā)行了372.1億元，環(huán)比增加95.1%，同比減少18.2%。可以看到，房企融資量雖然環(huán)比大幅增加，但是仍然處于近幾年的低位水平,可見房企融資難問題仍然較為突出。

此外，章子鑫還指出，對(duì)銀行來說，該政策還存在一定風(fēng)險(xiǎn)性。一方面，銀行需面臨加大房地產(chǎn)融資后，存在壞賬增多的風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，個(gè)人住房抵押貸款雖風(fēng)險(xiǎn)可控，這筆買賣并不劃算。之所以這么說，是因?yàn)椋瓉砝蕿?.5%-5%的時(shí)候，以某行為例，RMBS全周期違約損失率可能不超過2%，風(fēng)險(xiǎn)極低，但現(xiàn)在伴隨相關(guān)政策的不斷出臺(tái)，以及未來LPR進(jìn)一步下調(diào)的可能性很大，下調(diào)對(duì)空間也很大，預(yù)計(jì)在3%～5%的損失率就沒那么劃算了。

在章子鑫看來，這一政策，面向的主要應(yīng)該是金融系統(tǒng)內(nèi)部，希望穩(wěn)住地產(chǎn)融資端，讓金融機(jī)構(gòu)敢于像過去一樣向地產(chǎn)公司提供融資，不抽貸不斷貸。

而李奎告訴《紅周刊》，在審核發(fā)放房企貸款時(shí)，我們更看重的是房企的財(cái)務(wù)指標(biāo)。這一標(biāo)準(zhǔn)，6000億元融資放水政策前后都未改變。

以9月房地產(chǎn)發(fā)債為例，克而瑞報(bào)告指出，9月發(fā)債量最大的企業(yè)是華潤置地，發(fā)債總量達(dá)到了80億元，其中包括一筆20億元的公司債、一筆30億元的中期票據(jù)以及一筆30億元的CMBS。

此外，9月內(nèi)，合景泰富集團(tuán)發(fā)行債券56億元，首開股份(600376)發(fā)行債券35億元，招商蛇口(001979)發(fā)行債券30億元，越秀地產(chǎn)發(fā)行債券26億元。

參照此前發(fā)債較多的房企也可以看到，發(fā)債主體主要集中在華潤置地、招商蛇口等國企央企以及財(cái)務(wù)狀況較好的萬科等民營房企。而后續(xù)伴隨6000億元融資政策逐漸傳導(dǎo)到房企端，前述財(cái)務(wù)狀況較好的房企也會(huì)更容易受到青睞。

（本文已刊發(fā)于10月15日《紅周刊》，文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）