地產財富會

北京10萬+豪宅成交已超去年總和

“別墅區制造機”正加班加點“供貨”

(相關資料圖)

2022-9-8

千萬豪宅10小時賣光，平均每小時進賬12億......

在普宅成交慘淡的市場氛圍中，今年北京豪宅硬是殺出了一波獨立行情。

我們先來看上半年數據，上半年北京單價10萬以上的豪宅成交量高達1326套，同比上升49%，而上半年北京新房成交量卻同比下跌32.19%。

綜合1-8月的最新數據來看，你會發現下半年“豪宅熱”還在繼續，且大有愈演愈烈之勢。

從網簽數據來看，1-8月北京均價10萬+豪宅成交1989套，同比增長攀升至63.57%，已超過去年成交總量。

“豪宅熱”自然也引發了業內包括很多財富置業人群對豪宅區域的關注。

那么，放眼北京，誰會是下一個崛起的“超級別墅區”呢？

不可忽視的

朝陽“造區力”

提起北京豪宅，朝陽是繞不去的一個標簽。

因為這么多年來北京沒有哪個區域具備朝陽這般強大的“造區力”。

從最早的中央別墅區，到金盞別墅區、孫河別墅區，朝陽陸續造就了多個高價值別墅區，堪稱“北京別墅區制造機”。

但現在朝陽的很多別墅區其實已經開發到相當成熟的地步了，孫河別墅區也已進入尾聲，遍地是3000萬+量級左右的別墅產品。

比如早期開發的龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子，目前二手別墅的價格已達3000萬上下。而且，從產品層面來講，可選擇的余地非常有限。

所以，如何滿足北京日益增長的別墅區需求是北京當下樓市的新命題。

誰，最有可能是解題者？

自然是“造區力”強大、底蘊深厚、各方面都幾乎沒有短板的朝陽，而朝陽之上，一個新的超級別墅區——“望京生態別墅區”正在飛速崛起，并掀起了“望京生態別墅區”4.0豪宅時代。

“超級別墅區”接棒者

成色幾何？

這些年，望京的發展大家有目共睹。

從通信和電子產業的代表愛立信、西門子、微軟等入駐，到新興互聯網巨頭如阿里巴巴、美團、58集團、攜程、高德等落戶， 望京沒有缺席科技革命的每一次浪潮。

望京已經成為500強企業總部基地云集的一個區域，超過65%的大型國際企業將其北京總部選擇在了望京，為這里貼上了“第二CBD”的標簽。

作為繼中央別墅區、孫河別墅區和金盞別墅區之后北京城市核心區內最后的生態別墅居住區，“望京生態別墅區”坐擁“兩河十園”的萬畝森境，位居“兩環一楔、雙河環抱”的核心——即溫榆河、清河雙河環抱，北京奧林匹克公園、清河營郊野公園、溫榆河公園奶東公園、太陽宮公園 朝來森林公園等10大公園環繞。

其實，“望京生態別墅區”的成色已經被檢驗過很多次了。

首先，這里現在10萬+的二手房均價本質上就是這個區域成色與價值的證明。

同時，不管是早期的招商、華潤、建發，還是后續入場的中建智地、金茂、首開等實力房企都在這里展開激烈角逐，根本原因在于對區域價值和未來發展潛力的看好。

別墅客群最關鍵的投資邏輯

是“選對”

很多聰明的別墅客群已經開始把目光投向“望京生態別墅區”。

其中，有一個項目從早前拿地就開始有著非常高的關注度，這便是由中建智地打造的中建宸園項目。

為什么這個項目能夠做到“未開先火”，在地產財富會看來，這是由財富人群的投資邏輯決定的。

首先需要明確一點，別墅投資也是“選擇大于努力”的投資行為。

不確定的市場環境中，財富人群的投資更加謹慎，但往往也意味著能夠把握不可多得的少數機會。

所以他們投資邏輯的核心訴求一定是——

選對時間、選對區域、選對產品。

首先在時間上，很明顯，現在是整個市場的盤整期，但已經在底部區間有筑底回暖的趨勢了。所以，不論是普宅還是高端住宅市場，都將迎來新一輪“撿漏”時機，比較適合抄底。

區域上，中建宸園所在的“望京生態別墅區”不論是從產業、交通還是教育、醫療、商業等配套，都相當成熟，甚至很多成熟別墅區做不到的配套這里都給一站式配齊了。

產業層面，總部基地、世界級的產業集群，這種產業能夠為區域提供足夠多的支撐，具備長遠發展潛力；

交通層面，項目“三橫三縱三軌道”，這意味著高效的生活圈；

商業層面，這里是北京產業和生活融合得最好的區域，有著全北京最豐盛的高端生活資源和最純粹的圈層：從7大高爾夫俱樂部、7大馬術俱樂部、紅磚美術館等13大藝術地標，到和睦家醫院，美中宜和醫院等國際化醫療設施，再到芳草地國際學校等17所國際學校……

再來聚焦一下產品本身。

這個產品其實本身不需要說太多，因為中建宸園將是中建TOP系作品中，產品配置最強的項目。

之前中建智地在北京落地的“宸系”項目中建宸廬，已經在市場上證明了自己——2021年6月份開盤以來，該項目成交套數、成交均價和總銷售額占據順義新老城區的TOP1，成為區域高端的引領和標桿。

這次中建宸園也是一個典型的引領和填補市場空缺的產品。

項目容積率僅為1.4，要知道，現在望京稀缺低密的高端住宅已經斷供多年，所以這個作品的到來首先填補了市場低密的空白。

同時，中建宸園憑借唯一宋風墅園的特色填補了市場的又一空白。項目經過大量市場調研與同類產品分析，對客戶需求痛點進行深度挖掘，形成了以“文化地產”為核心的品牌基因，進而傳承宋式經典審美，還原建筑承載的精神內核與文化。

這一點在立面和園林的打造上就可見一斑。

比如，在立面上，項目創造性地傳承宋風極簡美學，運用飛檐、懸魚、勾闌、鴟尾、鋪作等宋式經典文化符號，融入舉折法、梁架等技法，還原宋風雅韻立面；

園林方面，則以宋代文人盛世“西園雅集”為藍本，借鑒宋代山水繪畫“俯仰往還，遠近取與”的手法，構建“一軸兩園”當代山水雅集宋風景觀。

這些手法的沿承和創新，讓項目呈現出來不再只是單純的高端住宅，還具備了稀缺的收藏屬性。

總而言之，中建宸園這種差異化的產品屬性和填補市場空缺的能力，是別墅客群十分關注和在意的。

重要的是，中建宸園恰好處在一個適合“抄底”的市場區間和價格區間。

在區域板塊規劃、繁盛配套聚集、改善需求上漲的大背景下，項目周邊輻射范圍內都是房價10萬+的成熟板塊，二手房均價更是超12萬。

但中建宸園限價8.9萬元/㎡。

也就是說，新房一二手房房價倒掛2萬+。

所以，歸根結底，市場一定會推著這個區域和這類產品往前走。

因為，在“豪宅熱”席卷北京的大背景中，市場確實需要朝陽的“造區力”，需要“望京生態別墅區”這樣的新興別墅區，也需要這樣一個處在價格洼地，又能有效填補市場空白的產品。

這里的未來，應該也還會有更多想象空間。

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