近日，北京中國(guó)鐵建(601186)國(guó)際公館的多位購(gòu)房人向新京報(bào)記者反映：“我們購(gòu)買了中國(guó)鐵建國(guó)際公館的房子，存在多處虛假宣傳的問(wèn)題，其中包括人車分流無(wú)法實(shí)現(xiàn)、部分樓棟干掛石材變成真石漆等。我們與開(kāi)發(fā)商交涉多次，但相關(guān)問(wèn)題至今未得到完全解決。”

對(duì)此，中國(guó)鐵建北京公司相關(guān)工作人員回應(yīng)新京報(bào)記者稱，目前只能解決電梯間貼磚等問(wèn)題，其他問(wèn)題確實(shí)無(wú)法解決，建議購(gòu)房人尋求其他相關(guān)途徑解決問(wèn)題。

(資料圖片僅供參考)

焦點(diǎn)1：人車分流無(wú)法實(shí)現(xiàn)？

公開(kāi)信息顯示，中國(guó)鐵建國(guó)際公館位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，于2019年10月取得預(yù)售許可證，整體限價(jià)約為5.3萬(wàn)元/平方米（含全裝修）。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是北京昊遠(yuǎn)置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“北京昊遠(yuǎn)公司”），為中國(guó)鐵建旗下公司。

回憶買房的過(guò)程，周慶（化名）告訴新京報(bào)記者：“2020年5月，我購(gòu)買了中國(guó)鐵建國(guó)際公館的一套約90平方米商品房。我與開(kāi)發(fā)商北京昊遠(yuǎn)公司簽訂了購(gòu)房合同，根據(jù)合同約定，北京昊遠(yuǎn)公司應(yīng)于2022年10月19日前交房。”

“在售房時(shí)，中國(guó)鐵建國(guó)際公館對(duì)外宣傳，百分之百人車分流，設(shè)置三大專屬車庫(kù)出入口，車輛駛?cè)胄^(qū)后，直接通往地下車庫(kù)。然而，臨近交房的日子，我和鄰居們卻發(fā)現(xiàn)，小區(qū)不可能實(shí)現(xiàn)人車分流。”周慶進(jìn)一步表示，目前，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙顯示，中國(guó)鐵建國(guó)際公館僅有一個(gè)車庫(kù)直通小區(qū)外部，其他車庫(kù)出入口均設(shè)置在小區(qū)內(nèi)部，一旦開(kāi)放，進(jìn)出車輛不可避免地會(huì)在小區(qū)內(nèi)部穿行，無(wú)法實(shí)現(xiàn)人車分流，存在安全隱患。

據(jù)周慶介紹，中國(guó)鐵建國(guó)際公館前期宣傳，人車分流，車輛駛?cè)胄^(qū)后，直接通往地下車庫(kù)。受訪者供圖

周慶表示，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙顯示，小區(qū)只有一個(gè)車庫(kù)直通小區(qū)外部。受訪者供圖

對(duì)于上述人車分流的問(wèn)題，北京昊遠(yuǎn)公司的相關(guān)工作人員于近期在購(gòu)房人微信群中回復(fù)稱，經(jīng)與交通局初步溝通，現(xiàn)場(chǎng)踏勘小區(qū)北側(cè)道路為單向車道，北側(cè)道路不會(huì)存在車流雙向交叉擁堵的現(xiàn)象。后期物業(yè)服務(wù)公司會(huì)根據(jù)實(shí)際車流情況，在北側(cè)車庫(kù)出入口滿足車輛出行的情況下，南側(cè)車庫(kù)出入口不開(kāi)放。如遇特殊情況，將臨時(shí)開(kāi)啟南側(cè)車庫(kù)出入口，在臨時(shí)啟用狀態(tài)下，對(duì)南側(cè)車行道放置隔離墩或隔離欄桿等，并安排人員現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理，避免出現(xiàn)人車交叉通行，確保人行及車行安全。

對(duì)于這樣的回復(fù)，部分購(gòu)房人表示不認(rèn)可。“開(kāi)發(fā)商在平時(shí)只開(kāi)北側(cè)車庫(kù)出入口，如果遇到一些情況才開(kāi)啟南側(cè)車庫(kù)出入口，還是沒(méi)有兌現(xiàn)之前的承諾。而且，一旦開(kāi)發(fā)商開(kāi)啟南側(cè)車庫(kù)出入口，根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)人車分流，存在安全隱患。”王梅（化名）如是說(shuō)。

8月9日，新京報(bào)記者以購(gòu)房人身份與北京昊遠(yuǎn)公司方面取得聯(lián)系，該公司的相關(guān)工作人員表示：“我們建了三個(gè)門（車庫(kù)出入口），如果只開(kāi)北門，確實(shí)保證了人車分流。如果開(kāi)啟南門，也會(huì)有一定的措施保障業(yè)主安全，但具體在什么情況下開(kāi)啟南門，那就是物業(yè)管理公司的事了，我們是開(kāi)發(fā)方。”

焦點(diǎn)2：小戶型樓棟首二層干掛石材變真石漆？

除了人車分流的問(wèn)題，部分購(gòu)房人聲稱遭到了“高低配”對(duì)待。

李紳（化名）告訴記者：“在售房時(shí)，開(kāi)發(fā)商銷售宣傳展示的電梯廳大堂是瓷磚通鋪，樣板間外墻貼瓷磚。可是，到了今年初，我們才得知小區(qū)公共區(qū)域交付標(biāo)準(zhǔn)分高配、低配兩種，只有150平方米大戶型所在的樓棟才屬于高配，首層及標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳的墻、地面均貼瓷磚，與前期宣傳一致。而其他戶型所在樓棟均屬低配，僅首層貼瓷磚，其他樓層電梯廳均為大白墻。”

此外，部分購(gòu)房人表示，中國(guó)鐵建國(guó)際公館對(duì)外出售時(shí)，開(kāi)發(fā)商宣傳稱，外立面首層、二層是干掛石材，其他標(biāo)準(zhǔn)層采用真石漆。不過(guò)，實(shí)際上，同一小區(qū)各個(gè)樓棟的外立面并不一樣，低配的樓座并沒(méi)有干掛石材，全部用的是真石漆，而高配的樓座與宣傳一致。此外，無(wú)論是高配、還是低配，封閉樓梯間僅為水泥踏步，地下車庫(kù)也是水泥地面，這與開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)宣傳的“防滑貼磚、環(huán)氧地坪”不符。對(duì)于上述問(wèn)題，部分購(gòu)房人提供了中國(guó)鐵建國(guó)際公館銷售人員的微信記錄和宣傳材料等予以證實(shí)。

據(jù)部分購(gòu)房人介紹，中國(guó)鐵建國(guó)際公館銷售人員在微信中表示，外立面首層、二層是干掛石材。受訪者供圖

部分購(gòu)房人質(zhì)疑，同一小區(qū)出現(xiàn)不同的外立面。受訪者供圖

針對(duì)裝修材料的問(wèn)題，北京昊遠(yuǎn)公司的相關(guān)工作人員于近期在購(gòu)房人微信群回應(yīng)稱，80、89（平方米）戶型樓棟地下及地上電梯前室均貼地磚加墻磚，開(kāi)敞樓梯間地面及樓梯踏步粘貼瓷磚。封閉樓梯間不具備貼磚條件，可采用環(huán)氧地坪或保持原預(yù)制樓梯效果兩種方案，依據(jù)業(yè)主確認(rèn)后的意見(jiàn)進(jìn)行做法確認(rèn)。車庫(kù)地面采用環(huán)氧地坪地面做法，車庫(kù)坡道采用防滑耐磨坡道，車庫(kù)墻面粉刷彩色裝飾線。對(duì)于樓宇一、二層外立面的石材問(wèn)題，3#、5#、10#樓首層和二層為預(yù)制構(gòu)件墻體，經(jīng)與預(yù)制構(gòu)件加工廠家溝通確認(rèn)，外葉板不具備受力條件，無(wú)法懸掛石材，擬采用真石漆+局部鋁板+局部門頭石材（有條件）的方案。

新京報(bào)記者以購(gòu)房人身份聯(lián)系北京昊遠(yuǎn)公司，其相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱：“我們要根據(jù)實(shí)際條件決定是否能外掛石材，只能說(shuō)局部能掛石材。目前，確實(shí)不能解決3#、5#、10#樓首層和二層全部掛石材的問(wèn)題，如果相關(guān)購(gòu)房人覺(jué)得不妥，可以采取相關(guān)途徑解決。”

而據(jù)一位建筑行業(yè)業(yè)內(nèi)人士介紹，一般建筑外立面從裝修檔次、裝修造價(jià)來(lái)看，從高到低依次為石材干掛、鋁單板、鋁塑板干掛、玻璃幕墻、外墻瓷磚、真石漆噴涂等。目前，市場(chǎng)上建筑外立面材料綜合單價(jià)從每平方米幾十元到上千元不等，不同材料成本相差較大。一般地，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)階段就會(huì)從壓縮成本方面考慮外立面裝修材料的選擇。

律師：開(kāi)發(fā)商涉嫌虛假宣傳，購(gòu)房人可提起訴訟

“從購(gòu)房者提供的上述材料基本可以看出，開(kāi)發(fā)企業(yè)行為涉嫌虛假宣傳。” 北京啟高律師事務(wù)所主任王利勇律師如是說(shuō)。他進(jìn)一步表示，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條專門對(duì)商品房銷售廣告的效力做了規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。“該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。出賣人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

王利勇律師認(rèn)為，綜合來(lái)看，小區(qū)人車分流管理、外立面等都屬于重要的生活居住設(shè)備設(shè)施，對(duì)購(gòu)房人入住后的生活、房屋價(jià)值等都會(huì)有一定的影響。所以，上述購(gòu)房人所提及的問(wèn)題是有一定道理的，且一般情況下開(kāi)發(fā)商也不會(huì)將所有的前期宣傳內(nèi)容都寫入合同，因此，開(kāi)發(fā)商不能僅僅以合同約定為準(zhǔn)。同時(shí)，在實(shí)踐中，法院、市場(chǎng)監(jiān)督部門等也會(huì)綜合全部的宣傳資料所展現(xiàn)的效果來(lái)判斷宣傳的性質(zhì)，而不是僅憑落在紙質(zhì)合同上的內(nèi)容搞“一刀切裁判”。此外，行業(yè)主管部門也可以憑借購(gòu)房人提供的涉案材料進(jìn)行調(diào)查處理。

關(guān)于上述問(wèn)題的解決途徑，王利勇律師建議，相關(guān)購(gòu)房人可以向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門進(jìn)行投訴，以尋求行政方面的救濟(jì)；如若救濟(jì)不成，可以向法院提起訴訟解決。

新京報(bào)記者 張建

編輯 武新 校對(duì) 付春愔

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