15%，中駿·璟薈大概率是三批次新盤認(rèn)購率的一個(gè)較低；

【資料圖】

157套房僅25組認(rèn)購（認(rèn)購還剩1天），也大概率是整個(gè)上海最冷清的售樓處之一；

而這種表象，濃縮到一個(gè)判斷即是：攀上5.8萬/㎡的松江新城很難賣，并且已經(jīng)成為了眼下整個(gè)上海樓市“難賣”的一個(gè)代表。

配圖與圖文無關(guān)

但是為何如此？

曾經(jīng)相隔不遠(yuǎn)的華發(fā)象嶼光星華府兩開兩罄，還挑客戶付款條件；松江新城也依舊是上海五大新城里妥妥的大哥，優(yōu)質(zhì)的宜居環(huán)境，幾乎人人都說好。

但殘酷現(xiàn)實(shí)眼前，松江新城與臨港新城毫無疑問已經(jīng)成為眼下上海買房“最不卷”的版圖。

尤其是，板塊本身新盤供應(yīng)并不多的背景下，作為松江新城“頂流”樓盤的折戟（即將開啟認(rèn)購的首創(chuàng)禧瑞云庭大概率也好不到哪里），讓人不禁對(duì)這里充滿了問號(hào)：

300米印象城競(jìng)帶不動(dòng)這里的兩大“天花板”新盤？

七大學(xué)府云集支撐的松江頂流版圖并不能征服購房者？

新風(fēng)、地暖、空調(diào)全配的高配置產(chǎn)品競(jìng)?cè)绱擞隼洌?/strong>

事實(shí)上，我們認(rèn)為，關(guān)鍵的原因可能就在于價(jià)格，使得這里整體的性價(jià)比不高，最終受到影響。

近6萬，買大虹橋不香嘛

5.8萬每平，松江新城最終還是不斷接近到了6萬這個(gè)關(guān)口。

而6萬，在今天的上海是個(gè)什么水平？

首先，無疑是五大新城的老大哥，青浦4.5萬，嘉定4.6萬，奉賢4.1萬，臨港3.4萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了一截，幾乎達(dá)到一騎絕塵的水準(zhǔn)。

而松江，即便是眼下上海發(fā)展最好最成熟的新城，但終歸屬于一個(gè)新城，而其門檻卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他新城。

而這種門檻，也注定需要更高端的人群，但卻似乎已經(jīng)超出了只能選擇新城的范疇；

其次，與如日中天的大虹橋也能“掰手腕”，蟠龍府、虹橋璀璨公館皆是6萬，但面積卻更小，總價(jià)上更有優(yōu)勢(shì)，比如：

蟠龍府總價(jià)約480萬起，璀璨公館約420萬起，而中駿璟薈約528萬起，首創(chuàng)禧瑞云庭約505萬起；

如果分夠，相信大部分買家不會(huì)選擇這里；

配圖與圖文無關(guān)

再次，“吃掉了”倒掛空間，眼下的上海“打新”比比皆是，而松江新城板塊，附近的二手房掛牌價(jià)5.7萬左右，真正的地鐵房三湘四季花城掛牌價(jià)也僅6萬左右。

于是，5.8萬的新房價(jià)，自然沒有明顯的誘惑力。

最終，從購房者的視角出發(fā)，即是這樣的：

如果分高，大可以去拼大虹橋；如果分低，地段相似但價(jià)格卻便宜近7000元一平的金地豐盛道，毫無疑問也更有性價(jià)比。

市區(qū)客，泗涇、九亭更理想

今天，樓盤的顧客，往往由本地客和外區(qū)客組成。

松江，也不例外，本地客為主，外區(qū)客多少有一些。

但松江新城，稍有不同。

主要原因，在于“斷層式”的發(fā)展，即全力發(fā)展新城，成為一個(gè)獨(dú)立的高地，而更靠近市區(qū)的泗涇、九亭、洞涇一度都淪為了“邊角料”地帶。

然而，到今天，這些“邊角料”地帶隨著城市的擴(kuò)張，早已成為眾人追捧的“黃金洼地”。

由此，大量的市區(qū)外溢客被擠向了九亭、泗涇、洞涇等地。

配圖與圖文無關(guān)

以泗涇為例，今天的二手房價(jià)已經(jīng)突破7萬新高，但新房限價(jià)僅4.7萬，與5.8萬的松江新城相比，性價(jià)比明顯，徐家匯(002561)、漕河涇客戶外溢出來，毫無疑問優(yōu)先選這里。

尤其，泗涇圍繞著地鐵站北面仍有大量空地待開發(fā)，而松江新城地鐵站周邊開發(fā)幾乎成熟，新盤距離軌交站較遠(yuǎn)，到市區(qū)的通勤效率遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上泗涇。

同時(shí)，九亭、泗涇與產(chǎn)業(yè)中心大虹橋有著天然的地緣優(yōu)勢(shì)，所引進(jìn)的大量人才將源源不斷地導(dǎo)入這兩大年輕版圖，讓這里的發(fā)展后勁與潛力也更加強(qiáng)勁。

最終，多種對(duì)比下，松江新城樓盤的外區(qū)客可想而知。

事實(shí)上，對(duì)于市區(qū)客而言，松江新城的確太遠(yuǎn)了，沒有地鐵更是硬傷。

6萬松江新城，慢慢賣

近6萬，對(duì)于松江新城其實(shí)是合理的。

比如，2020年合景天悅賦即已經(jīng)賣到了5萬3，而兩年過去了，僅上漲5000元，合情合理。

只是，對(duì)于眼下的整個(gè)大環(huán)境而言，這樣的價(jià)格性價(jià)比明顯不高。

而一度，6萬這個(gè)關(guān)口也是合景天悅給我們的。

配圖與圖文無關(guān)

2016年合景泰富47.35億元溢價(jià)56.2%奪得印象城旁地塊，成交樓板價(jià)39073元/平米，保本價(jià)預(yù)計(jì)6萬，最終也只賣到了5萬3。

而今天的中駿，是去年以總價(jià)17.43億元競(jìng)得的地塊，樓面價(jià)16849元/㎡，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)58130元每平米。

同樣，首創(chuàng)，是去年以總價(jià)21.35億元競(jìng)得的地塊，樓面價(jià)16853元/㎡，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)58130元每平米。

整體的項(xiàng)目利潤理應(yīng)更高，產(chǎn)品品質(zhì)打造上理應(yīng)更有空間。

而眼下的局面下，大概率只有慢慢賣，等待實(shí)實(shí)在在認(rèn)可這里的自住客。

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