15%，中駿·璟薈大概率是三批次新盤認購率的一個較低；

【資料圖】

157套房僅25組認購（認購還剩1天），也大概率是整個上海最冷清的售樓處之一；

而這種表象，濃縮到一個判斷即是：攀上5.8萬/㎡的松江新城很難賣，并且已經成為了眼下整個上海樓市“難賣”的一個代表。

配圖與圖文無關

但是為何如此？

曾經相隔不遠的華發象嶼光星華府兩開兩罄，還挑客戶付款條件；松江新城也依舊是上海五大新城里妥妥的大哥，優質的宜居環境，幾乎人人都說好。

但殘酷現實眼前，松江新城與臨港新城毫無疑問已經成為眼下上海買房“最不卷”的版圖。

尤其是，板塊本身新盤供應并不多的背景下，作為松江新城“頂流”樓盤的折戟（即將開啟認購的首創禧瑞云庭大概率也好不到哪里），讓人不禁對這里充滿了問號：

300米印象城競帶不動這里的兩大“天花板”新盤？

七大學府云集支撐的松江頂流版圖并不能征服購房者？

新風、地暖、空調全配的高配置產品競如此遇冷？

事實上，我們認為，關鍵的原因可能就在于價格，使得這里整體的性價比不高，最終受到影響。

近6萬，買大虹橋不香嘛

5.8萬每平，松江新城最終還是不斷接近到了6萬這個關口。

而6萬，在今天的上海是個什么水平？

首先，無疑是五大新城的老大哥，青浦4.5萬，嘉定4.6萬，奉賢4.1萬，臨港3.4萬，遠遠高出了一截，幾乎達到一騎絕塵的水準。

而松江，即便是眼下上海發展最好最成熟的新城，但終歸屬于一個新城，而其門檻卻遠遠高于其他新城。

而這種門檻，也注定需要更高端的人群，但卻似乎已經超出了只能選擇新城的范疇；

其次，與如日中天的大虹橋也能“掰手腕”，蟠龍府、虹橋璀璨公館皆是6萬，但面積卻更小，總價上更有優勢，比如：

蟠龍府總價約480萬起，璀璨公館約420萬起，而中駿璟薈約528萬起，首創禧瑞云庭約505萬起；

如果分夠，相信大部分買家不會選擇這里；

配圖與圖文無關

再次，“吃掉了”倒掛空間，眼下的上海“打新”比比皆是，而松江新城板塊，附近的二手房掛牌價5.7萬左右，真正的地鐵房三湘四季花城掛牌價也僅6萬左右。

于是，5.8萬的新房價，自然沒有明顯的誘惑力。

最終，從購房者的視角出發，即是這樣的：

如果分高，大可以去拼大虹橋；如果分低，地段相似但價格卻便宜近7000元一平的金地豐盛道，毫無疑問也更有性價比。

市區客，泗涇、九亭更理想

今天，樓盤的顧客，往往由本地客和外區客組成。

松江，也不例外，本地客為主，外區客多少有一些。

但松江新城，稍有不同。

主要原因，在于“斷層式”的發展，即全力發展新城，成為一個獨立的高地，而更靠近市區的泗涇、九亭、洞涇一度都淪為了“邊角料”地帶。

然而，到今天，這些“邊角料”地帶隨著城市的擴張，早已成為眾人追捧的“黃金洼地”。

由此，大量的市區外溢客被擠向了九亭、泗涇、洞涇等地。

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以泗涇為例，今天的二手房價已經突破7萬新高，但新房限價僅4.7萬，與5.8萬的松江新城相比，性價比明顯，徐家匯(002561)、漕河涇客戶外溢出來，毫無疑問優先選這里。

尤其，泗涇圍繞著地鐵站北面仍有大量空地待開發，而松江新城地鐵站周邊開發幾乎成熟，新盤距離軌交站較遠，到市區的通勤效率遠遠比不上泗涇。

同時，九亭、泗涇與產業中心大虹橋有著天然的地緣優勢，所引進的大量人才將源源不斷地導入這兩大年輕版圖，讓這里的發展后勁與潛力也更加強勁。

最終，多種對比下，松江新城樓盤的外區客可想而知。

事實上，對于市區客而言，松江新城的確太遠了，沒有地鐵更是硬傷。

6萬松江新城，慢慢賣

近6萬，對于松江新城其實是合理的。

比如，2020年合景天悅賦即已經賣到了5萬3，而兩年過去了，僅上漲5000元，合情合理。

只是，對于眼下的整個大環境而言，這樣的價格性價比明顯不高。

而一度，6萬這個關口也是合景天悅給我們的。

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2016年合景泰富47.35億元溢價56.2%奪得印象城旁地塊，成交樓板價39073元/平米，保本價預計6萬，最終也只賣到了5萬3。

而今天的中駿，是去年以總價17.43億元競得的地塊，樓面價16849元/㎡，房地聯動價58130元每平米。

同樣，首創，是去年以總價21.35億元競得的地塊，樓面價16853元/㎡，房地聯動價58130元每平米。

整體的項目利潤理應更高，產品品質打造上理應更有空間。

而眼下的局面下，大概率只有慢慢賣，等待實實在在認可這里的自住客。

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