2017年，酒店投資人龍先生（化名）希望在武漢投資一家A品牌酒店。就在品牌加盟、物業(yè)租賃合同都已簽署完成，即將進(jìn)入裝修階段時(shí)，開發(fā)人員陳某卻突然表示：出于“近距離保護(hù)政策”，已簽訂的加盟合同需立即解除。

(相關(guān)資料圖)

突如其來的變故，令龍先生（化名）措手不及。為避免物業(yè)長期空置，他轉(zhuǎn)而加盟了同集團(tuán)旗下的B品牌酒店。誰料開業(yè)不到一年，周邊2.1公里內(nèi)就陸續(xù)出現(xiàn)了2家B品牌新店，導(dǎo)致酒店商務(wù)客源嚴(yán)重不足，持續(xù)虧損。

以下內(nèi)容來自龍先生（化名）的自述：

加盟合同簽署后遭解除，

被迫更換品牌

2000~2012年，我曾在湖北本地的星級(jí)酒店擔(dān)任職業(yè)經(jīng)理人。后來隨著集團(tuán)發(fā)展規(guī)劃調(diào)整，我被調(diào)離原崗位，轉(zhuǎn)行從事建筑工程行業(yè)。2017年，出于對(duì)酒店行業(yè)的特殊情懷，準(zhǔn)備在主業(yè)之余，投資一家酒店作為副業(yè)。

2017年5月，我在湖北省武漢市看中了一處意向物業(yè)，準(zhǔn)備以租賃方式加盟國內(nèi)某知名酒店集團(tuán)旗下的A品牌酒店。

該物業(yè)獨(dú)門獨(dú)棟，外墻為黑色大理石，門口就是地鐵站和獨(dú)立停車場，交通便利。同時(shí)，物業(yè)周邊有本地知名廣場、綜合體、武漢中心醫(yī)院和成片的辦公場所，商務(wù)客源較為充盈。當(dāng)時(shí)周邊的競對(duì)酒店不多，優(yōu)勢(shì)明顯。

在與某集團(tuán)酒店開發(fā)人員陳某交流后，對(duì)方表示物業(yè)位置、體量都適合加盟A品牌酒店。于是，與我們簽署了A品牌酒店加盟合同。

可是，就在我們與房東簽訂完租賃合同，繳納了物業(yè)租金、保證金后，當(dāng)初那位信誓旦旦告訴我們“放心簽物業(yè)”的開發(fā)人員陳某卻突然出爾反爾，表示：由于物業(yè)3公里范圍內(nèi)已有其他A品牌酒店，在此開店違反了“近距離保護(hù)政策”，所以之前簽署的品牌加盟合同，公司層面不予審批通過，需要解除。但同時(shí)公司特別批準(zhǔn)，此項(xiàng)目可以加盟集團(tuán)旗下的另一個(gè)B品牌。

當(dāng)時(shí)，A品牌酒店在武漢市的知名度較高，影響力較大，產(chǎn)品體驗(yàn)感和出租率都不錯(cuò)；而B品牌酒店知名度不高，整個(gè)湖北尚無一家門店，與A品牌相比，具有很強(qiáng)的投資不確定性。

但考慮到物業(yè)租賃關(guān)系已經(jīng)開始，裝修免租期較為短暫，若此時(shí)更換合作集團(tuán)，需花費(fèi)至少2~3個(gè)月重新考察與磨合，物業(yè)空置成本過高，我們最終還是加盟了B品牌酒店。

沒想到，這個(gè)決定為日后的大額虧損埋下了伏筆。

因裝修優(yōu)質(zhì)脫穎而出

卻逃不開近距離競爭的命運(yùn)

一、單房造價(jià)13萬+，裝修備受關(guān)注、贊揚(yáng)

酒店物業(yè)面積3000㎡，共58間房，總投資額800+萬元。其中，物業(yè)租金、保證金合計(jì)共40萬元，設(shè)計(jì)費(fèi)4萬元，裝修成本就花費(fèi)了近800萬元。

相比最初計(jì)劃投資A品牌的500萬元，這次投資額外多支出了60%+。究其原因，一方面是因?yàn)楫a(chǎn)品檔次升級(jí)，另一方面是因?yàn)檠b修用料比較扎實(shí)（所有石材全部選用天然大理石）。

最終，酒店的單房造價(jià)（含公區(qū)，不含租金）13萬+元，比最初B品牌告知我們的報(bào)價(jià)8~10萬元（含公區(qū)，不含租金）高了不少。

由于裝修水準(zhǔn)較高，我們的酒店曾一度被湖北區(qū)域公認(rèn)為“旗艦店”，不僅其他投資人來店參觀，集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)也曾親自到店視察，對(duì)酒店認(rèn)真打造B品牌酒店的態(tài)度給予了高度贊揚(yáng)。

二、近距離開店，商務(wù)客源驟減

2018年5月9日，酒店正式開業(yè)。在前3個(gè)月的爬坡期，酒店生意還不錯(cuò)，入住率達(dá)到90%，RevPAR達(dá)到250+元，月營收約40萬元。

本以為酒店生意終于順利走上正軌，沒想到開業(yè)不到一年，周邊的競對(duì)酒店就“扎堆生長”，甚至3公里內(nèi)出現(xiàn)了2家B品牌的新店：距離1.4公里的后湖店，開業(yè)只比我們晚2個(gè)月；距離2.1公里的常青路店，開業(yè)比我們晚10個(gè)月。

要知道，B品牌酒店的產(chǎn)品主要針對(duì)現(xiàn)代商務(wù)人群打造，吸引到的住客多為商務(wù)人群，客源結(jié)構(gòu)較為單一。在這種情況下，這2家B品牌酒店的近距離開設(shè)，嚴(yán)重分流了我們酒店的客戶。

對(duì)于這兩家新店的出現(xiàn)，我們感到很困惑：當(dāng)初我們的A品牌加盟合同被臨時(shí)取消，不正是因?yàn)楣菊J(rèn)為需要嚴(yán)格執(zhí)行“近距離保護(hù)政策”嗎？怎么短短一年多的時(shí)間，情況就發(fā)生了這么大的改變？難道是A品牌有“近距離保護(hù)”，而B品牌沒有？

為了解決困惑，我們向品牌反映情況，得到反饋稱：這兩家新店雖然與我們酒店的距離較近，但歸屬于不同的商圈，不算“近距離惡性競爭”。

但事實(shí)情況是：這2家酒店陸續(xù)開業(yè)確實(shí)嚴(yán)重分流了客源，會(huì)員訂單大幅下降。加上周邊酒店總量整體增加，幾乎所有酒店都面臨著更加艱難的經(jīng)營環(huán)境，我們酒店的入住率從90%跌至55%，RevPAR從250+元下降至150+元。

雖然我們并不能簡單地將自家酒店生意下滑的過錯(cuò)全部歸咎于這2家B品牌新店，但品牌竟然能放任方圓2.1公里內(nèi)同時(shí)出現(xiàn)3家同品牌酒店，我們對(duì)其在項(xiàng)目審批、管理規(guī)劃方面的專業(yè)能力還是忍不住產(chǎn)生了質(zhì)疑。

酒店經(jīng)營極度困難，

申請(qǐng)扶持卻未獲幫助

受到近距離開店和疫情等方面的綜合影響，酒店的商務(wù)客流大幅減少，入住率自2018年開業(yè)不久后便持續(xù)低迷，陷入了長期虧損的困境。據(jù)統(tǒng)計(jì)：

2018年5月~12月，酒店P(guān)MS系統(tǒng)收入294.2556萬元，總成本383.1556萬元，虧損88.9萬元；

2019年全年，酒店P(guān)MS系統(tǒng)收入293.3408萬元，總成本473.698萬元，虧損180.3572萬元；

2020年全年，酒店P(guān)MS系統(tǒng)收入55.5962萬元，總成本195.1962萬元，虧損139.6萬元；

2021年全年，酒店P(guān)MS系統(tǒng)收入156.1209萬元，全年收入207.345萬元，總成本453.5676萬元，虧損246.2226萬元。

開業(yè)3年半后，這家投資了800+萬元的酒店，不僅沒有盈利，還虧損了450+萬元。

面對(duì)這樣的困境，酒店經(jīng)營難以為繼，瀕臨破產(chǎn)邊緣，實(shí)在無力承擔(dān)集團(tuán)和品牌規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用。2021年年底，酒店向集團(tuán)、品牌提交報(bào)告，請(qǐng)求對(duì)方予以支持，幫助酒店度過極度困難時(shí)期。

報(bào)告中講述了酒店從加盟到2021年的投資及營收狀況，并提出了如下四項(xiàng)請(qǐng)求：

其一，酒店房量低于60間，申請(qǐng)長期享受“小規(guī)模酒店”的相關(guān)費(fèi)用減免優(yōu)惠，從2022年1月1日開始將4.5%特許經(jīng)營管理費(fèi)按1%或打包價(jià)2000元/月收取，直至酒店經(jīng)營狀況正常。

其二，上繳的店長費(fèi)，希望可以降低至7000元/月。之前酒店每月人力成本7萬+元，其中有1.7~1.9萬元是上繳的店長費(fèi)。但據(jù)了解，店長每月實(shí)際只能拿到1萬元左右，集團(tuán)的抽成比例過高，抬高了酒店的用人成本。因此，酒店希望只上繳7000元的店長底薪，獎(jiǎng)金則由酒店根據(jù)運(yùn)營實(shí)況直接發(fā)放。

其三，減免相關(guān)重復(fù)收費(fèi)、不合理收費(fèi)。集團(tuán)既然每月從店長費(fèi)中抽成，那就應(yīng)當(dāng)負(fù)有管理、培訓(xùn)店長的責(zé)任。但事實(shí)上，店長在參與集團(tuán)培訓(xùn)時(shí)，投資人又被額外要求繳納每次幾百至幾千元不等的“店長培育金”，存在重復(fù)收費(fèi)、不合理收費(fèi)的嫌疑。

其四，責(zé)令運(yùn)營及相關(guān)部門對(duì)酒店予以重點(diǎn)關(guān)注，整合資源，提升經(jīng)營業(yè)績，扭轉(zhuǎn)虧損局面。

遺憾的是，我們的訴求并未得到有效回應(yīng)。雖然在集團(tuán)總部與董事長面談后，對(duì)方為表歉意，為酒店減免了3個(gè)月的加盟服務(wù)費(fèi)用（共計(jì)不到2萬元），但酒店的其他訴求并未得到準(zhǔn)許，酒店的經(jīng)營困境也未改善。

2022年，集團(tuán)推出了一些針對(duì)疫情期間的新收費(fèi)規(guī)定。不少投資人對(duì)此表示不滿，便一起到集團(tuán)去協(xié)調(diào)。集團(tuán)以我?guī)ь^“挑事”為由，將我們的酒店從中央預(yù)訂系統(tǒng)上下線，并收回了店長。

在經(jīng)歷了各種不愉快后，我們最終無法忍受，于2023年徹底結(jié)束了與B品牌的合作，并計(jì)劃整理出被“坑”的情況證據(jù)，與該品牌對(duì)簿公堂。

寫在最后

一、投資人要理性投資

1.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

酒店投資涉及到的資金動(dòng)輒幾百甚至上千萬，需要謹(jǐn)慎對(duì)待。道理雖然簡單，但投資人在具體投資過程中，卻容易“當(dāng)局者迷”。

比如，本次急診室案例門店的投資人龍先生（化名）在面對(duì)“加盟合同突然取消”的情況時(shí)，其實(shí)就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了開發(fā)人員的“不靠譜”，但因?yàn)槲飿I(yè)已經(jīng)簽訂，租金壓力大，不得不快速?zèng)Q斷，選擇一個(gè)“省時(shí)”的投資替代方案。

但是，龍先生（化名）卻忽略了后續(xù)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，沒有意識(shí)到小小的“不靠譜”背后，可能是個(gè)“大坑”。

同時(shí)，那些開業(yè)較晚的競對(duì)酒店投資人，也沒有在投資前對(duì)周邊區(qū)域的酒店供需做出準(zhǔn)確的調(diào)研和預(yù)判。最終，大家“扎堆”投資，導(dǎo)致每家酒店的收益都低于預(yù)期。

2.巧用新材料降低成本

在裝修籌建的過程中，為追求豪華、高檔，龍先生（化名）在人造板材、墻布等和天然大理石之間，選擇了成本更高的后者，酒店整體造價(jià)水漲船高。

回顧起來，龍先生（化名）表示：這種保質(zhì)保量的心態(tài)值得肯定，但做生意首先還是要考慮到客戶需求和成本回收問題，盡量避免“重投資”。

酒店開業(yè)后，他發(fā)現(xiàn)在住宿體驗(yàn)相差不大的情況下，大多數(shù)顧客往往更青睞性價(jià)比高的酒店，并不會(huì)為華而不實(shí)的裝飾買單。因此，在打造酒店時(shí)，不能太“鋪張浪費(fèi)”，否則成本過高，又不能實(shí)現(xiàn)相應(yīng)溢價(jià)，反而會(huì)導(dǎo)致入住率下降。

二、酒店集團(tuán)、品牌應(yīng)增強(qiáng)管理

1. 新店審批應(yīng)從專業(yè)角度出發(fā)，做出合理判斷

對(duì)于“近距離開店”，酒店品牌及集團(tuán)應(yīng)從專業(yè)角度出發(fā)做出判斷，不能為了拓展門店規(guī)模，不顧投資人利益，盲目開發(fā)。

尤其在周邊區(qū)域商務(wù)市場并無顯著優(yōu)勢(shì)的前提下，于方圓2.1公里內(nèi)開設(shè)3家同品牌酒店，顯然有些“離譜”了。

2.重視已加盟門店業(yè)績

不止一位酒店投資人曾向次方點(diǎn)評(píng)反映，表示自己加盟的品牌酒店，把業(yè)務(wù)重心放在不斷開拓新項(xiàng)目上，而忽視了已開業(yè)門店的經(jīng)營與管理。

事實(shí)上，對(duì)于酒店連鎖品牌來說，門店規(guī)模和投資人口碑都是不可或缺的。

雖然，在當(dāng)前投資環(huán)境下，投資人自身需要學(xué)習(xí)行業(yè)邏輯、提高專業(yè)度；但如果品牌方能夠提供更多賦能，助力在營酒店獲得亮眼的經(jīng)營數(shù)據(jù)，那么，會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)雙方的信任與合作，助力品牌長遠(yuǎn)發(fā)展。

總之，如何平衡好規(guī)模發(fā)展和門店收益，對(duì)所有連鎖品牌來說，都是一門必修課。品牌只有真誠地維護(hù)投資人利益，才能實(shí)現(xiàn)品牌、投資人的雙向奔赴，培育行業(yè)的良好生態(tài)。