*本文作者周海斌 系GOOHUG觀禾品牌主理人

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對于投資者而言，最近的一波紅利是中端酒店的崛起，這也是繼快捷酒店擴張之后酒店產品結構性的轉變與提升。推波助瀾的不乏國內三大酒店集團的江湖逐鹿，如華住集團旗下的全季酒店，錦江國際集團旗下的麗楓、希岸、喆啡酒店，首旅如家酒店集團旗下的如家商旅酒店等。看到機遇的酒店人也紛紛參與到這場“混戰中”，其中就有號稱“中國新住宿經濟第一股”的亞朵酒店，于2022年11月11日成功在納斯達克上市。目前中端酒店的競爭已經白熱化，紅利殆盡。未來酒店投資的方向呈梭子形向兩端延伸，一方面，下沉市場（三、四線）城市的消費升級，將賓館改造成中低端品牌酒店；另一方面，高端及精品市場，放棄“大而全”擁抱“小而美”。

基于這樣的邏輯，筆者跟讀者聊聊小型精品酒店。每次提到小型精品酒店，腦海中閃現的永遠都是安縵、虹夕諾雅等高不可攀的國際酒店品牌，具備代表性，但不具備復制性。就安縵而言，1988年至今，全球僅開業35家，每一家的投資都是10億元起，更是有地產及地產基金做相應后期回款和前期投入。對于大眾投資人而言，高不可攀望而卻步。那什么樣的小型精品酒店在未來的市場里具備競爭力，甚至有機會獨立上市呢？個人認為有以下幾點：

基于強需求關系做小型精品酒店

酒店的發展，一定是靠規模效應做支撐。中端酒店市場競爭兩步走：第一步標準化產品輸出，即無論到哪里住這個品牌酒店，從設計裝修到服務流程都一樣；第二步進行微創新，從一店一設計到個性化服務。小型精品酒店的路徑要截然相反，依據個性化的需求做到單店設計。以北、上、廣、深一線城市為例，醫療資源集中，《2019年國家醫療服務與質量安全報告》數據顯示，上海三級醫院收治的住院患者中，38.51%為非上海常住居民；北京三級醫院收治的住院患者中，37.10%為非北京常住居民。圍繞醫院周邊的酒店，依然是傳統的酒店配套，并沒有對目標客戶需求做深層次的挖掘。醫院的考核指標有病房周轉率，一般在85%--93%左右，因此有些術后患者不得已必須出院，但身體又可能隨時出現問題而需要住在醫院周邊。基于這樣的需求，可以考慮在醫院周邊做一家高端康復酒店。依此類推，車站機場的旅客市場等，都是基于強需求關系可以開拓的市場。一個產品深耕某個行業，行業本身有共性，為這個區塊做重度服務，進而在全國選擇類似的區塊復制。

基于退出方式做小型精品酒店

若小型精品酒店是未來的爆發市場這個假設成立，那么作為投資人首先應該考慮如何在資本市場安全且高回報地退出。投資人要認識到：重要區域性龍頭的價值遠高于散點布局的開店，不僅能降低管理成本、及時應對風險，而且有利于做高估值。比如某小型酒店品牌在上海有10家以上的酒店，且每一家均為自營模式，一年營收保守1億元。任何一個酒店集團或者上市公司，想要進軍上海小型精品酒店市場，收購該品牌是劃算的一筆生意，既減少了開店風險，又節約了開店時間，且收購之后直接并表納入營收，何樂而不為？即使不整體出售，也可以出售部分股權，以達到套現的目的。

基于客源地域屬性做小型精品酒店

中國市場之大，以至于南北方商業邏輯存在很大差異。南方酒店一年四季可經營，經營周期長，北方酒店淡旺季明顯，尤其是小型精品度假酒店，淡季大部分酒店停業，小部分以湯泉、冰雪等特色體驗迎來旺季。度假酒店是強“流量”生意，如果沒有營銷推廣，流量拉不回來，入住率直線下降；且度假酒店是周末及節假日生意，周中房價低且入住率低。從客源角度而言，郊區度假酒店與城市酒店存在重合。基于上述情況，城市與郊區可以形成互補。一方面，城市酒店可以為郊區度假酒店做營銷鋪墊和引流，如入住兩晚城市酒店送一晚周中度假酒店客房。整體上拉升了兩個區域的平均入住率，提升收益。另一方面，度假酒店在停業期，員工可以在城市酒店工作，既做到交叉培訓保證對客服務標準，又有效補充因過年等因素出現的用人荒，還降低了用工成本。

基于獲取物業優勢做小型精品酒店

小型精品酒店客房一般在50間以下，這是在中端酒店里被“嫌棄”的房間數量。從投入產出比核算，中端酒店不考慮低于80間客房的物業。因此市面上閑置了大量的小型物業，如售樓處、私人會所、文保單位建筑、小型商業綜合體等。這樣的物業往往價格低價值高。在同等投入的條件下，如果售價能翻一倍，也等同于100間房的酒店。

隨著經濟的復蘇，住宿產品結構性的調整，小型精品酒店將是未來酒店行業的產品代表。