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CBRE世邦魏理仕近日發布《北京甲級寫字樓租戶普查三年演變》。報告顯示，新增供應集中入市、新冠疫情及其防控措施的影響、重點行業市場和政策環境的變化，共同塑造了過去三年北京寫字樓市場前所未有的大變局。新增供應驅動需求增長，存量物業租戶迭代更新，企業入駐與搬遷熱情高漲，北京甲級寫字樓市場在過去三年間實現量與質的飛躍。

該調查收集整理了138棟甲級寫字樓項目內2753家（約520萬平方米辦公面積）入駐企業資料，并與2019年調研結果進行對比，以分析過去三年，租戶在甲級樓宇遷入、遷出、擴租、縮減等租賃活動的規模、背景原因及選址趨勢。

“創新”引領北京甲級寫字樓市場租戶結構演變。報告顯示，金融（30%）、TMT（21.6%）、專業服務（11.6%）為北京甲級寫字樓市場前三大需求來源，與2019年一致，但占比持續提升。從細分行業看，保險、證券、基金等非銀行金融機構穩步擴的同時，金融科技在數字化升級背景下迅速崛起。在TMT領域中，互聯網+服務、新媒體成為三年間凈新增面積和增長率最為突出的行業，軟件開發、人工智能、大數據則成為該領域的后起之秀。此外，醫藥及生命科學為代表的高精尖產業、以消費升級和產業數字化、低碳化升級為特征的制造業也出現不少大面積的新增需求。

從中外資租戶構成方面來看，中資金融、TMT、專業服務等行業企業近年在京不斷擴張，且對辦公品質要求不斷提升，逐步成為北京甲級寫字樓租賃需求的中流砥柱。區位選擇方面，中資租戶在金融街、東二環、奧體和各新興商務區占有絕對優勢，選址時體現對新建樓宇的強偏好。相對而言，外資租戶權重有所下降，但其在甲級寫字樓的總租賃面積未見減少，借助過去三年市場的機會窗口，積極實施擴租和升級搬遷等計劃。同時，外資租戶留存率較高，體現其選址規劃性強、決策周期長且謹慎的特點。

從租戶規模看，10,000平方米及以上的大面積租戶數量及總租賃面積占比較2019年均有所上升：甲級寫字樓租戶數量從46上升至79，總租賃面積占比從24%上升至30%，其中金融和TMT頭部中資企業是增長主力。2000-5000平方米的腰部租戶在所有面積段中增加的數量最多，受益于TMT和產業類企業的成長，占比在三年間從11%上升至15%，該面積段企業品質要求高、選擇范圍廣、決策流程短，已成為市場的中堅力量。

從行業選址重點區域看，CBD和麗澤各居最具吸引力和最具成長性商務區。報告指出，CBD目前已成為除TMT以外各行業租賃面積最大的商務區，也是金融、專業服務、醫藥及生命科學等行業過去三年新增租賃面積最多的商務區。而麗澤作為北京甲級寫字樓市場供應存量第四大商務區，在城市總規所賦予的“金融+科技”的功能定位引領下，金融、 TMT、制造業、能源及公共事業等行業租戶的新增租賃面積均排名各商務區前列，也同時得到中資和外資租戶的青睞。

北京甲級寫字樓觀察一：搬遷 or 續租？

租戶選擇搬遷還是繼續留在現有樓宇，既決定于自身經營特點和行業環境，也受市場租賃環境影響。

報告顯示，銀行、保險、電信通訊、法律、會計、醫藥及生命科學等行業租戶規模實力和抗風險能力強，穩定性高，在既有樓宇的留存率均超過60%。留存率相對較低的其他金融、電商、新媒體、汽車、消費品等行業，受市場和政策環境影響波動性較大。處于中間位置的大部分因市場選擇空間增加，有更強的升級搬遷意愿。

而在選擇新建樓宇還是既有樓宇上，金融是新建樓宇中租賃面積最多的行業，主要吸引保險、證券和基金租戶擴張和升級，以及傳統金融機構總部、后臺部門和金融科技類公司進駐。金融在既有樓宇則是遷出多于遷入，以中小型金融機構的退出或者替換為主。TMT進駐新建和既有樓宇都很活躍，新建樓宇占其總租賃面積的比重達43%是所有行業最高。醫藥及生命科學、專業服務、能源及公共事業、制造業租戶對新建樓宇的偏好度相對較低。醫藥及生命科學租戶遷入既有樓宇的面積遠高于遷出。

北京甲級寫字樓觀察二：擴租 or 減租？

調查發現，過去三年既有樓宇內留存租戶擴租或減租活動也較往年更為活躍。其中21%數量的租戶在樓內擴租，去化了既有樓宇9%的租賃面積，同時有12%數量的租戶減租，騰退出5%的租賃面積。

分行業來看，金融在樓內擴租的數量和面積遠高于其他行業，主要來自傳統金融機構。面積縮減主要是由外資銀行和部分中資金融機構業務調整所致，但減租面積較少。專業服務、制造業樓內擴租的面積和租戶數量僅次于金融，而減租的面積和租戶數量則較少。醫藥及生命科學行業面積調整幅度也較小，由于制造業、醫藥及生命科學在甲級寫字樓租賃的多為前端的市場、服務性部門，面積需求相對可控。TMT、能源及公共事業管理擴租和減租的租戶數量都較少，但通常涉及大型企業的經營策略和業務方向調整，因此單個企業平均擴租和減租面積都比較大。

北京甲級寫字樓觀察三：區域升級 or 區域降級？

區域升級是過去三年占比最大的搬遷流向類型，其次為同區搬遷，但同區搬遷相對區域降級和跨區平移的優勢并不明顯，租戶流向選擇較為多元和均衡。

從租戶來源地看，商務區以外的非集中區位或外圍區域是最大的租戶搬遷來源地，為整體甲級寫字樓市場貢獻24%的搬遷需求。CBD是租戶搬遷最大的來源商務區，但大部分遷至同區內的其他樓宇。金融街是對跨區搬遷需求貢獻最大的商務區，其中分別有54%和27%的的面積需求落入麗澤和CBD。CBD同時也是租戶搬遷的首選目的地，除了來自同區樓宇的租戶，CBD還是來自中關村、東二環、燕莎、王府井租戶的首選。

分行業看，金融和TMT的區域升級和降級活動均為所有行業中最活躍的，而TMT體現比金融更明顯的中心化（升級多于降級）。此外，制造業、醫藥及生命科學也體現較高的中心化程度，而專業服務和其他行業中的文體娛樂的中心化程度則較低。

世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天表示：“預計2023-2025年北京甲級寫字樓新增供應總量保持高位達131萬平方米，將對租戶需求起到開閘引流的作用。此外成熟商務區對存量物業也將通過租戶調整向市場釋放可觀的可租面積，市場有望持續多點開花的氣象。未來三年，高品質需求將重塑辦公空間格局。隨著企業間對人才的競爭日趨激烈以及企業可持續發展戰略的逐步落地，核心商務區及拓展區、交通配套成熟的新興商務區將成為越來越多企業辦公的優先選項。”