作者|梁秀杰

編輯|夏縣明

(資料圖片)

視覺 | 梁秀杰

責編|韓瑋燁

近日，長租公寓項目大宗交易頻頻。

2月份，領盛投資管理（LaSalle Investment Management，以下簡稱“領盛”）收購了建發房產旗下上海建發瓏庭一期8#、9#和10#樓。交易標的項目位于上海市楊浦區，原先是建發房產開發的大型商務辦公樓群，領盛收購后打算改建成長租公寓。

而就在今年1月末，領盛還成功從朗詩青杉資本手中收購了位于上海楊浦區的獨棟辦公樓黃興大樓，也打算將其改建成長租公寓。值得注意的是，兩宗交易的間隔時間只有兩周。

這其實已經是領盛在中國內地長租公寓領域的第三次嘗試。更早之前，在2021年，領盛還聯合景瑞不動產收購上海虹橋良華購物廣場（西區）項目。

01又打了3折？

值得關注的是，此次交易的資金方面的細節，并未披露。

據公開平臺消息，去年11月底，建發房地產集團曾掛牌上海山溪地房地產開發有限公司100%股權，底價5.75億元。其核心資產便是建發瓏庭一期8#、9#和10#三棟辦公樓，總建面積約26299平方米，系建發房產在新江灣中心區開發大型商務群“建發新江灣企業天地”的一部分。除核心三棟辦公樓外，該公司資產還包含169個產權車位，總建面積約7935平方米，以及機械車位一層147個。

睿和智庫分析認為，交易資金方面細節沒有披露的原因，可能在于當前市場環境下，大宗交易仍處于買方市場，出售方價格高，但買家出價低，故而賣方大概率為巨虧出售，因此不愿透露過多信息。

比如，領盛于今年1月底收購的上海黃興大樓，據去年朗詩綠色管理披露的公告來看，出售事項代價約為1.02億元，預計錄得5646.7萬元虧損。

公告顯示，交易目標是上海朗松實業100%股權，其主要業務為出租自有物業，該物業便為上海楊浦區黃興大樓，物業以商業及辦公為主，建筑面積11427.24平方米，樓層數目為地上22層，地下兩層。

按照公告，上海朗松于2022年6月30日的未經審核的資產凈值為1.1429億元，資產總值為4.069億元。截至2022年9月20日，上海黃興大樓的估值為人民幣2.53億元；于交付日期11月7日的預估負債凈額為1.505億元。

相關資料顯示，黃興大樓是朗詩綠色管理在2017年通過上海聯合產權交易所向中國太平洋(601099)人壽保險購得的，彼時代價為3.12億元。如果按照1.02億元出售，朗詩綠色管理此次的售價差不多打了3折，絕對可以算是巨虧出售。交易能夠順利達成，主要系因賣方急于低價出售“低效”辦公樓。

而作為買方的領盛，則樂于以一個不錯的價格收購上海的存量項目，并著力將其全部改造成長租公寓。且從其接連的收購動作來看，對于類似的地產投資管理項目，領盛已駕輕就熟。

02多方玩家，加碼長租公寓

其實領盛并非個例，眼下多方資金都在積極參與長租公寓市場化投資，想要加碼長租公寓的玩家大有人在。

據睿和智庫統計，2020年至2022年6月底，全國長租公寓大宗投資加速增長，黑石、KKR、博楓、睿星平安等國內外領先機構紛紛進場或加碼，累計交易額超100億元，大幅超過此前五年的交易總額。

從城市分布來看，交易標的主要分布在一線城市，北京、上海占比超過90%。其中上海作為全國領先的長租公寓投資市場，在2022年完成的74單大宗商業地產交易中，有15單為長租公寓，占比超過20%，僅次于辦公業態。也從側面再次印證，投資者對于長租公寓的關注度正在大幅上升。

今年1月，建設銀行(601939)旗下建信住房租賃基金與萬科集團聯合創立的“建萬住房租賃投資基金”。該基金規模高達100億元，將用于投資收購房企存量長租公寓資產。其中，建信租賃住房基金（母基金）認繳出資約80億元，萬科認繳出資約20億元，后續可能開放不超過30億元的額度向社會資本進行市場化募集。該基金將統一委托萬科旗下泊寓品牌進行高效運營，在進一步提升資產價值后，將通過市場化整售、公募REITs等退出安排實現投資收益。

其實，早在2022年11月8日，建設銀行就宣布建信住房租賃基金成立，目標規模300億元。該基金主打“商改租”和“公改租”項目，將通過投資存量資產，并將相關資產改造為租賃住房，進而通過運營實現資產增值，待項目成熟穩定以后，再通過公募REITs的渠道實現退出。

基金設立后，建行已跟各類市場主體和各地地方政府進行了廣泛對接。目前與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地相關主體簽署子基金意向協議，以及首批十余個項目收購協議。截至2023年1月末，建信住房租賃基金推進項目40余個，其中已投資項目11個。

據了解，建信住房租賃基金目前已收購了北京市大興區生物醫藥基地產業園區內的智匯健康城項目，后期計劃把這一商辦物業改造為租賃住房。

資本市場之外，隨著政策端對非改租的支持，越來越多的企業通過存量改造方式進軍長租公寓市場。比如新近落地的北京市豐臺區郭公莊中街18號院5號樓是由閑置的辦公樓項目改建成的保障性租賃住房項目，也是北京市首例非居住建筑改建租賃住房項目。

而資本市場接連出手，多方主體的積極布局，無疑也證明了市場對于長租公寓未來發展的看好。

03長租公寓資產增值趨勢向好

去年華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT和華夏華潤有巢REIT四只保租房公募REITs的成功發行，為長租公寓投資人打開了新的退出路徑，更讓市場化長租公寓看到了希望，繼而帶動了長租公寓市場的投資活躍度。

今年，保租房公募REITs進一步加速。年初北京市昌平保障房公司發布公募REITs專業服務團隊選聘項目招標公告。此外還有青島房投保障性租賃住房基礎設施公募REIT項目、上海臨港(600848)科技城保障性租賃住房REIT項目、上海城投保障性租賃住房公募REIT項目等都在積極推進中。

從全球來看，成熟REITs市場中，長租公寓REITs總市值僅次于基礎設施，為REITs主流業態之一。以美國為例，截至2021年底，美國長租公寓REITs市值占比達14.30%，僅次于占比最高的基礎設施（15.66%），高于寫字樓（7.06%）。

圖表1：美國REITs市值占比

數據來源：Wind

圖表2：全球主要成熟REITs市場各物業類型估值倍數

數據來源：Wind

另外，從規模來看，以全球主要成熟市場REITs占GDP比重這一相對指標估算，我國REITs潛在市場規模預計為6.1萬億元-8.4萬億元，其中租賃住房REITs市值預計可達1.1萬億-1.5萬億元。

從價值來看，成熟市場公寓型REITs平均估值倍數為23.20X，高于酒店（12.36X）、綜合體（18.79X）、辦公（23.04X）等持有物業。

足見，長租公寓發展前景廣闊。

結語

綜上，睿和智庫認為：隨著保租房公募REITs通道的打開，長租公寓必將得到更多投資人的關注。且隨著長租公寓市場的進一步成熟，交易類型及買家類型或將更具多元化，預計2023年長租公寓市場的交易會更趨活躍。

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