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證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。今年的政府工作報(bào)告將防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)放在了重要位置。住建部部長(zhǎng)倪虹在“部長(zhǎng)通道”接受媒體采訪時(shí)也表示，穩(wěn)支柱和防風(fēng)險(xiǎn)是今年的兩項(xiàng)重點(diǎn)工作。

倪虹指出，要以“精準(zhǔn)拆彈”的方式化解風(fēng)險(xiǎn)，一頭抓優(yōu)質(zhì)房企，另一頭抓出險(xiǎn)房企。多位代表委員也對(duì)如何穩(wěn)住房地產(chǎn)提出了提案建議，包括擴(kuò)寬房企的融資通道，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管制度，在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)將民營(yíng)房企列入地方銀行白名單，將優(yōu)質(zhì)民企列入可增信名單等。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間供給端政策環(huán)境仍將持續(xù)寬松，通過(guò)恢復(fù)經(jīng)營(yíng)主體信用，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展，優(yōu)質(zhì)主體將獲得更優(yōu)政策環(huán)境和融資通道。

防風(fēng)險(xiǎn)是今年重要任務(wù)

房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)、財(cái)稅收入、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定都具有重大影響。其中，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，居民財(cái)富的60%在住房上，可謂“牽一發(fā)動(dòng)全身”。2022年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到6.1%，是當(dāng)仁不讓的支柱產(chǎn)業(yè)。

2021年下半年以來(lái)，部分房企因長(zhǎng)期“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營(yíng)，資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，最終不可持續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，疊加疫情沖擊等多重因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一個(gè)重大風(fēng)險(xiǎn)因素。去年以來(lái)，中央和地方出臺(tái)了一系列措施穩(wěn)地產(chǎn)，去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議還把房地產(chǎn)放在了有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的框架下，足見(jiàn)中央對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重視。

今年的政府工作報(bào)告在談及當(dāng)前發(fā)展面臨的諸多困難挑戰(zhàn)時(shí)指出，“房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患較多”，并在今年的重點(diǎn)工作中，又將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)列為要防范化解的重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)之一重點(diǎn)提及，可見(jiàn)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是今年的重要任務(wù)。

國(guó)家發(fā)改委副主任趙辰昕在“權(quán)威部門話開(kāi)局”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上提出，要穩(wěn)妥處置化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

住建部部長(zhǎng)倪虹在“部長(zhǎng)通道”接受媒體采訪時(shí)也表示，穩(wěn)支柱和防風(fēng)險(xiǎn)是今年的兩項(xiàng)重點(diǎn)工作，要防范化解房地產(chǎn)“灰犀?！憋L(fēng)險(xiǎn)，避免和金融風(fēng)險(xiǎn)、地方債風(fēng)險(xiǎn)交織，發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

加大“精準(zhǔn)拆彈”力度

今年的政府工作報(bào)告提出，要“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的化解是關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)修復(fù)關(guān)鍵，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，年內(nèi)支持房企風(fēng)險(xiǎn)化解的政策力度將加大。

如何化解房企風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展也是兩會(huì)代表委員關(guān)注的話題。全國(guó)人大代表、58同城CEO姚勁波建議，拓寬房企的融資通道。加大對(duì)房企發(fā)債融資的支持力度，在疏通房企債權(quán)融資渠道、降低房企融資成本、逐步改善房企融資環(huán)境等方面，相關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)應(yīng)給予房企同等的融資待遇，加快融資擔(dān)保體系建設(shè)、下調(diào)融資利率，持續(xù)推出創(chuàng)新金融產(chǎn)品，投資信托基金（REITs）試點(diǎn)、金融ABS、知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化等產(chǎn)品。

姚勁波還建議，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管制度。適當(dāng)放寬預(yù)售房款監(jiān)管資金的提取條件和流程，適當(dāng)放寬房企對(duì)銷售回款合理支配的范圍。在監(jiān)管賬戶和資金使用的同時(shí)，房企可以適當(dāng)統(tǒng)籌調(diào)配各地項(xiàng)目的建設(shè)資金需求，恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)。

全國(guó)政協(xié)委員、禹洲集團(tuán)創(chuàng)始人林龍安則針對(duì)民企融資困難問(wèn)題提出建議，一是在實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)可控的范圍內(nèi)將民營(yíng)房企列入地方銀行白名單；二是將經(jīng)營(yíng)較好、債務(wù)結(jié)構(gòu)合理的優(yōu)質(zhì)民企列入可增信名單。

林龍安建議，促進(jìn)地方銀行在實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)可控的范圍內(nèi)將民營(yíng)房企列入白名單，在法治化和商業(yè)可持續(xù)原則基礎(chǔ)上，通過(guò)創(chuàng)新信貸產(chǎn)品、開(kāi)辟綠色信道、降低融資成本等方式，堅(jiān)持優(yōu)先服務(wù)優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)，努力滿足白名單企業(yè)的合理融資需求，發(fā)放貸款開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)貸等，優(yōu)先幫扶臨時(shí)困難企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，因地制宜開(kāi)展按需延期付息、延長(zhǎng)還本期限、調(diào)整還款方式。

林龍安還指出，對(duì)民企而言，信用保護(hù)工具可以提高發(fā)行債券的信用等級(jí)，降低融資成本。建議將一些自身經(jīng)營(yíng)較好、債務(wù)結(jié)構(gòu)合理的優(yōu)質(zhì)民企列入可增信名單，提供征信保護(hù)、通過(guò)幫助企業(yè)信用增進(jìn)完成債券發(fā)行，讓其能夠在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債，從而打通資金流循環(huán)鏈條，讓企業(yè)健康發(fā)展。

對(duì)于如何化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，倪虹給出了明確答案，就是用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準(zhǔn)拆彈”的方式來(lái)化解。一頭是抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國(guó)有房企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，改善他們的資產(chǎn)負(fù)債狀況，滿足他們合理的融資需求；另一頭是抓出險(xiǎn)的房企，一方面幫助他們自救，另一方面嚴(yán)格依法依規(guī)處置，絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過(guò)關(guān)，要讓他們付出應(yīng)有代價(jià)。同時(shí)，要大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

海通證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂力磊也認(rèn)為，2023年化解房企風(fēng)險(xiǎn)隱患仍是重要方向。自2022 年11月“金融16條”出臺(tái)以來(lái)，政策支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的方向明顯，政府工作報(bào)告中重申“保行業(yè)，保主體”工作基調(diào)不變，且2023年行業(yè)中出現(xiàn)大面積系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率較小，通過(guò)恢復(fù)經(jīng)營(yíng)主體信用從而促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展是后續(xù)趨勢(shì)。

同時(shí)，優(yōu)質(zhì)主體將獲更優(yōu)政策環(huán)境和融資通道，存量資產(chǎn)有望進(jìn)一步盤活，有助于行業(yè)債務(wù)逐步化解，進(jìn)入良性循環(huán)發(fā)展階段。