經濟觀察網 記者 田國寶 2023年北京擬供應商品住宅用地清單第一輪23宗宅地中，目前有2宗接受用地預申請，截止時間為3月21日。

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其中，“北京市朝陽區孫河鄉前葦溝組團棚戶區改造土地開發項目002、003地塊R2二類居住用地”引人矚目，因為前葦溝003地塊經歷過兩次流拍，這一次，003和002成立新的組合，計劃再次入市。

一位TOP20房企投拓人士認為，前葦溝地塊此前“生不逢時”，拋開疫情及房地產下行等因素影響，虛高的起拍價及周邊供大于求的市場也讓開發商望而卻步，“今年市場回來了，只要有足夠利潤空間，還是有人感興趣的”。

兩次流拍

前葦溝住宅組團位于朝陽區孫河鄉，北側是首都機場高速，跨過機場高速就是知名的別墅區，南側緊鄰金盞住宅組團，東側是溫榆河，西側有一個賽車場和蟹島等游樂設施。

002、003地塊位于前葦溝住宅組團的西南邊緣，與九章別墅相鄰，合計用地面積6.15萬平方米，建筑面積9.22萬平方米，起拍價40.4億元，起拍樓面價4.38萬元/平方米；最高限價46.46億元，樓面價上限5.04萬元/平方米。

當競拍價觸及上限后，將轉入競拍現房銷售面積，起始報價為1000平方米，上限為4.7萬平方米；現房銷售競拍達到上限后，則轉入高標準商品住宅建設方案投報。拿地資金必須為企業自有資金。

目前地塊還未正式掛牌，處于出讓預申請階段。根據北京市規自委公布的信息，地塊預計在5月16日前掛牌上市。

這是前葦溝地塊第三次入市。早在2021年5月，前葦溝一次性推出包括001、002、003、006、007、012、019在內的7個地塊進入集中供地市場，其中006和007組團出讓。

2021年8月30日，北京第二批集中供地推出43宗土地，朝陽區推出11宗，即包括前葦溝的6宗，由于2021年下半年房地產市場開始轉下，開發商逐漸失去拿地動力，2021年11月，包括前葦溝所有地塊在內的共計26宗地取消出讓。

蟄伏半年后，前葦溝003地塊再次進入2022年第二次集中供地，地塊編號由2021年41號地變成2022年23號地。2022年5月31日，第二輪集中供地結束，前葦溝003地塊等3宗土地流拍。

與2021年相比，2022年這一次供地中，前葦溝003地塊的起拍價由原來的27.1億元降至19.2億元，起拍樓面價由原來的6.1萬元/平方米降至4.38萬元/平方米。

2023年，前葦溝003和002地塊綁定一同出讓，起拍價沒有變化，與2022年保持一致。

勝算幾何

最近幾年，北京土地市場的供應主力在朝陽區，朝陽區宅地供應主要集中在孫河、崔各莊、東壩等幾個板塊，占比超過一半。前葦溝正好位于這幾個區域的中間。

孫河區域位于前葦溝西北側，隔機場高速和京平高速相望，兩地直接距離3.5公里左右。作為較早開發的區域，早在2012年，孫河就出讓了第一塊土地，土地樓面價從最初2萬元/平方米，漲至2019年最后一塊土地出讓時的6.9萬元/平方米。

目前孫河仍有一個在售項目，售價在10萬元/平方米到14萬元/平方米不等。北京市住建委網站信息顯示，2021年12月該項目開盤以來，累計發放三個預售證，住宅累計網簽套數為22套。

金盞區域緊鄰前葦溝，相距不到1公里，目前有三個在售項目，除了較早開盤的金港家園外，其他兩個項目銷售均一般，目前共有產權的價格在6.5萬元/平方米左右，商品房價格在7.4萬元/平方米左右。

崔各莊距離前葦溝4公里左右，也是北京近年土地供應最為密集的區域之一，2021年以來，崔各莊有7個住宅項目前后入市，除了個別項目銷售較好外，多數去化較難。目前均價在8.8萬元/平方米左右。

東壩位于前葦溝南，相距在5公里左右，與金盞區域相鄰。2021年以來，先后有5個項目入市，目前商品房價格在7.7萬元/平方米左右。

這幾個區域有一個相似點，即房價相對較高，去化較慢。對比來看，幾個區域優缺點都較明顯，孫河和東壩區域有配套地鐵，公共交通較為方便，但周邊環境一般；崔各莊、前葦溝和金盞區域周邊環境較好，但距離地鐵均不近，未來出行較為不便。

從樓面價來看，孫河樓面價接近7萬元/平方米，崔各莊、金盞和東壩的樓面價也超過5萬元/平方米。相比而言，前葦溝地塊4.38萬元/平方米的起拍樓面價，在整個區域處于較低水平。

前葦溝地塊對未來商品房價格沒有做明確限制，不過從周邊項目價格看，其未來售價很有可能保持在金盞地區7.4萬元/平方米的水平，按照這個價格，地塊有較大的利潤空間。

上述房企投拓人士認為，即便是有房企拿下前葦溝地塊，未來產品也不好做，“十幾萬的豪宅賣得不好，6萬多的項目賣得也不好，除非你能做出更低的價格和更好的品質，否則只能像其他盤一樣熬著”。