經濟觀察網 記者 丁文婷 1月29日，距離人民銀行、銀保監會建立首套住房貸款利率動態調整機制不到一個月，鄭州即打響了降低房貸利率的第一槍，當地多家銀行把首套房貸款利率從4.1%降到了3.8%。此后幾日，太原、天津、廈門、福州、長春、沈陽等地紛紛調整首套住房貸款利率下限，多地首套住房貸款利率已經降至4%以下，進入“3”字頭階段。

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隨著越來越多符合條件的城市下調首套房貸款利率，關于降低存量房貸利率的呼聲也越來越強烈。許多在房貸利率高點上車的購房者，期盼著政策福利能延伸至存量房。

一位2021年在鄭州購房的購房者告訴經濟觀察網，當時其貸款利率在6.125%，這意味著100萬元的貸款每月月供為7222元，而按照當前鄭州首套房貸款3.8%的利率，月供不到6000元，兩者的利息總額相差超過30萬元。

這樣的情況并非少數，人民網(603000)領導留言板上，自2022年年初以來，來自全國各省市有關呼吁降低存量房貸款利率的留言超過70條，購房時間多在2019年-2021年期間，加點多超過100個基點，貸款年利率多在6%以上。

一名江蘇購房者留言表示，其2021年10月在昆山購房后，與中國工商銀行(601398)簽訂個人商品住房貸款合同。貸款120萬元，30年期，利率為6.4%（LPR加點175個基點），三個月后，蘇州市多家銀行都將首套房貸利率下調至5%以下。

工商銀行房地產團隊回復其稱，商業銀行個人住房貸款利率執行市場化利率，受國家對房地產市場調控，央行、銀監等部門出臺的政策影響而上下波動。2021年下半年樓市火爆，同時個人住房貸款規模受限國家宏觀政策調控，導致利率上漲；今年以來，受居民購房意愿下降、國家政策調控等因素影響，房地產市場整體需求回落，個人住房貸款利率隨之下降。“6.4%的房貸利率為銀行在客戶需求時點，根據當時市場實際情況結合首套剛需房利率政策制定。亦受蘇州銀行(002966)同業協會約束”。

“存量房房貸利率加點重新調整可能性不大。”一名上海四大行某支行信貸負責人分析，銀行的營收壓力會非常大。

他介紹，由于提前還貸客戶扎堆，該行上海多家支行2023年提前還貸額度已經用完，還貸需要排到明年。不僅提前還貸潮出現，其所在支行房貸放款額度較去年同期已經連續幾個月下降。

經濟觀察網注意到，中國人民銀行發布的最新數據顯示，2022年住戶貸款增加3.83萬億元。代表個人住房貸款的中長期貸款增加2.75萬億元，與2021年相比已經腰斬，創七年歷史最低。銀行利潤的重要來源是存款和貸款的利息差，而2022年，全年住戶存款增加17.84萬億元，2021和2020年這一數字均未超過10萬億元。

實際上，中國曾經出現過存量房貸利率下調的先例。2008年10月，央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍；最低首付款比例調整為20％。隨后，多家銀行宣布對符合條件的存量房貸利率從8.5折降到7折。

“但從實際操作的層面考慮，現存存量房貸規模已經超過50萬億，是2008年的十幾倍。調整存量利率，意味著一些銀行可能需要再對征信進行核查，這也是一個巨大的工作量。”上述負責人表示。

“存量按揭貸款多為2017年之后發放，高息貸款占比較大。”光大證券(601788)首席金融業分析師王一峰表示，通過對2009年以來發放的按揭貸款進行分析發現，存量按揭貸款絕大多數為2014年以后發放，其中2017-2021年的利率高位時期，測算存量余額為28.5萬億，占比達73%左右。

“同時，2017年后，為遏制房價快速上漲，按揭貸款利率開始系統性高于貸款基準利率，對于首套購房者也不例外。”2017-2018年，新發生按揭貸款利率由基準利率打折低位大幅上行123個基點至5.55%，2019-2021年在5.3%-5.6%區間內高位運行。

王一峰認為，受疫情持續影響，部分居民資產負債表受損，高利率按揭一方面降低了居民資產負債表的安全性，另一方面也不利于消費的恢復。通過下調存量房貸利率，從“防風險、擴消費、促公平”的角度看，具有一定現實意義。且存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進而促進按揭貸款平穩增長，甚至能夠促進住房銷售盡快復蘇。

但他同時表示，從現實操作的角度來說，存量房利率下調存在一定難度。首先，各個城市目前利率不統一，如果要降，怎么降是個問題，以及可能還要與貸款人簽訂補充合同。最后，降低存量房利率還可能會影響到銀行自身經營的穩定性。