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歷時(shí)3年的資產(chǎn)重組，ST云城（SH600239，股價(jià)1.96元，市值31.47億元，下稱云南城投(600239)）終于在2022年迎來了結(jié)尾。

1月中旬，云南城投發(fā)布重大資產(chǎn)重組進(jìn)展公告，通過掛牌轉(zhuǎn)讓的旗下11家房企股權(quán)均已成功出售，其中平陽銀泰、杭州海威、蒼南銀泰、杭州云泰、寧波泰悅、淄博銀泰等6家公司股權(quán)變更登記手續(xù)已于2023年1月完成；另外5家暫未完成工商變更登記手續(xù)。

至此，云南城投重大資產(chǎn)出售標(biāo)的公司已全部完成股權(quán)交割工作，從而徹底告別房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。而持續(xù)的資產(chǎn)出售也讓云南城投2022年的業(yè)績大幅增加。

據(jù)1月30日云南城投披露的2022年業(yè)績預(yù)告，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為-13.9億元到-12.5億元，較2021年同期的-22.68億元相比虧損幅度繼續(xù)縮小；歸屬于母公司股東的凈資產(chǎn)為14.7億元到16.1億元，較2021年同期的7.05億元大幅增長。

來源：云南城投公告

重組收尾，徹底告別房地產(chǎn)開發(fā)

2022年對(duì)于云南城投而言，“賣賣賣”仍是貫穿其全年的主題。

早在2022年4月，云南城投就發(fā)布公告稱，擬以公開掛牌方式對(duì)外出售其持有的云南城投龍江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等20家公司若干比例股權(quán)，以及由云南城投下屬公司成都銀城置業(yè)所持有的成都華爾道夫酒店。

此后，由于考慮到公司后續(xù)戰(zhàn)略發(fā)展方向，又保留了并無實(shí)際經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的紅河地產(chǎn)、北京云城企業(yè)，運(yùn)營自持洱海英迪格酒店的中建穗豐，經(jīng)營皇冠健康小鎮(zhèn)項(xiàng)目的寧陜?cè)坪５禺a(chǎn)，運(yùn)營自持IN99購物中心及華爾道夫酒店的成都銀城等，調(diào)整為出售旗下14家公司股權(quán)，合計(jì)成交總價(jià)約18.7億元。

云南城投旗下14家公司股權(quán)交易情況 來源：云南城投公告

對(duì)于這筆重大資產(chǎn)的出售，云南城投控股(600649)股東云南省康旅控股集團(tuán)有限公司于2022年12月24日批復(fù)，原則同意本次重大資產(chǎn)出售的總體方案。

最終，昆明城海、西安東智等13家公司股權(quán)均由云南省康旅控股集團(tuán)下屬全資子公司——云南城投康源投資有限公司所得，成交價(jià)約16.2億元。另一家公司東方柏豐51%股權(quán)，則由云南柏豐企業(yè)管理（集團(tuán)）有限公司競得，成交價(jià)約2.5億元。

至于此次交易收回的價(jià)款，云南城投表示將用于償還債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)資金，以降低資產(chǎn)及有息負(fù)債規(guī)模，減輕經(jīng)營壓力。截至今年1月16日，包括平陽銀泰、杭州海威、蒼南銀泰、杭州云泰、寧波泰悅、淄博銀泰在內(nèi)的等6家公司股權(quán)變更登記手續(xù)已完成；另外5家暫未完成工商變更登記手續(xù)。

云南城投表示，交易完成后，公司計(jì)劃將不再保留房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，將打造以商管運(yùn)營、物業(yè)管理等核心業(yè)務(wù)為主的輕資產(chǎn)運(yùn)營城市綜合服務(wù)商。這也意味著，這場始于2019年、圍繞母公司云南省康旅控股的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，終于在2022年底畫下了句號(hào)。

緩慢轉(zhuǎn)型，仍依靠母公司輸血

實(shí)際上，近兩年持續(xù)的資產(chǎn)出售也讓云南城投業(yè)績虧損得以減少。

據(jù)云南城投2021年年報(bào)顯示，2021年公司實(shí)現(xiàn)營收60.47億元，較2020年增長37.65%；對(duì)應(yīng)歸母凈利潤同比增長80.4%至-5.07億元；扣非后凈利潤則同比增長33.22%至-22.68億元；歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為7.05億元，由負(fù)轉(zhuǎn)正。

1月30日，云南城投發(fā)布的2022年業(yè)績預(yù)告顯示，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤為-8.3億元到-6.9億元；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為-13.9億元到-12.5億元，較2021年同期相比虧損幅度縮小；歸屬于母公司股東的凈資產(chǎn)為14.7億元到16.1億元，較2021年同期大幅增加。

凈資產(chǎn)的由負(fù)轉(zhuǎn)正，也讓云南城投終于摘星。2022年5月11日晚間，因2021年凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正為7億元，云南城投被撤銷退市風(fēng)險(xiǎn)警示，股票簡稱由“*ST云城”變更為“ST云城”。但公司資產(chǎn)也因不斷甩賣而大幅縮水。據(jù)2022年半年報(bào)，云南城投虧損4億元，總資產(chǎn)316.8億元，同比下降超50%。

不過，云南城投在2022年業(yè)績預(yù)告中也表示，報(bào)告期內(nèi)公司無新增達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致房地產(chǎn)收入出現(xiàn)大幅下降。

值得一提的是，2021年房地產(chǎn)開發(fā)仍是云南城投的收入大頭，貢獻(xiàn)營收40.42億元。截至2021年底，云南城投尚有存續(xù)地產(chǎn)項(xiàng)目23個(gè)，待開發(fā)土地項(xiàng)目10個(gè)。但隨著14家公司的成功出售，云南城投再無待開發(fā)項(xiàng)目。

來源：云南城投公告

而作為云南城投轉(zhuǎn)型方向的輕資產(chǎn)運(yùn)營，公司商管運(yùn)營+物業(yè)管理等核心業(yè)務(wù)近幾年每年累計(jì)貢獻(xiàn)營收超10億元。

早在2021年半年報(bào)中，云南城投就表示，“加快構(gòu)建物業(yè)管理和商業(yè)管理平臺(tái)，為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型做好充分準(zhǔn)備。”在2022年5月9日公告中，云南城投進(jìn)一步明確，基于對(duì)行業(yè)趨勢的判斷，結(jié)合自身情況，將持續(xù)推動(dòng)重大資產(chǎn)重組和資產(chǎn)置出工作，做強(qiáng)商管、物管兩大服務(wù)板塊，致力發(fā)展成為專業(yè)的城市綜合服務(wù)商。

據(jù)悉，該部分業(yè)務(wù)主要由云泰商業(yè)管理（天津）有限公司和云南城投物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)。前者多為股東方托管的商業(yè)項(xiàng)目，至2022年上半年累計(jì)在管項(xiàng)目20個(gè)，管理面積242萬平方米；后者累計(jì)管理項(xiàng)目20余個(gè)，在管面積約559.74萬平方米，涵蓋住宅、公寓、寫字樓、景區(qū)、商業(yè)等。

顯然，僅靠云南城投目前現(xiàn)有資源實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型實(shí)在有些單薄，能否成功更換賽道還有待觀察。目前擺在云南城投面前的，還有其高額的負(fù)債問題。2022年半年報(bào)顯示，云南城投負(fù)債總額294.61億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)92.99%，而這已比負(fù)債最高的2019年（833.25億元）降低約538.64億元。

來源：云南城投公告

為解決資金問題，云南城投決定再次“傍上”母公司云南康旅控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱康旅集團(tuán)）。

云南城投此前披露的有關(guān)公司2023年借款、擔(dān)保計(jì)劃等事宜公告顯示，按照云城置業(yè)的計(jì)劃，將向康旅集團(tuán)及其下屬公司申請(qǐng)新增不超過30億元的借款額度，在上述新增借款額度與康旅集團(tuán)及其下屬公司為公司提供的借款余額（截至2022年12月31日）合計(jì)數(shù)范圍內(nèi)，公司可循環(huán)辦理借款事宜，借款成本參考康旅集團(tuán)實(shí)際所用資金的綜合成本，且按最高不超過8%執(zhí)行。

對(duì)此，云南城投表示，公司向康旅集團(tuán)及其下屬公司申請(qǐng)?jiān)黾咏杩铑~度，有利于提高公司的籌資效率，可解決公司資金需求。

需要注意的是，云南康旅集團(tuán)為云南城投輸血已是常態(tài)，此前就一次次出手為其“賣子”兜底，就連最近一次的資產(chǎn)出售也不例外，14家已出售公司股權(quán)中有13家由康旅集團(tuán)買單。

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