觀點網 過去的2022年，深圳新房銷售分化加劇，區位好且與周邊項目產生價格倒掛，亦或是有較大折扣的項目受到市場追捧，去化表現不錯。其次，去年也是深圳豪宅改善市場熱度持續發酵的一年。

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“限墅令”后，深圳別墅豪宅進入存量時代，近年來幾乎0供應。但深圳本地房企金光華集團位于龍華的龍岸君粼別墅首批20套房源，在去年11月實現售罄，該批房源總價區間為2220萬元至4200萬元。

在見證了深圳人民強大購買力與豪宅改善市場的溫度之后，金光華近日繼續加推31套別墅。在1月31日，金光華集團位于深圳龍華的溪山美地園31套別墅取得現售許可，別墅總價區間約2025萬元-4999萬元，深圳似乎正逐步進入改善置業的紀元。

“回鍋”契機

深圳為何鮮有別墅新盤入市？在“限墅令”下，不僅僅是深圳，全國別墅產品均進入“賣一棟，少一棟”的稀缺時代。

國家早在1994年就已經開始對別墅項目進行控制，彼時出臺規定限制別墅用地。2003年，國土資源部明確對別墅項目、高爾夫項目進行限制，進入2005年，發改委再發規定，將從政府審批到銀行貸款，全環節限制別墅項目，此后“限墅令”不斷升級。

后續，國家層面在2016年-2019年相繼出臺相關規定，停止審批別墅類供地和辦理相關手續。土地政策端對別墅用地的不斷限制，加劇了此類產品的稀缺。

自2016年后，深圳再無新建別墅，加上深圳還推出樓市“限價” “限購”政策，豪宅也取消預售制，轉為現售模式，以致別墅紛紛“繞道而行”。從那時開始深圳部分區域別墅豪宅開始停售，等待合適契機入市。

在寸土寸金的深圳，土地供求矛盾本就突出，加上別墅具備稀缺性，限墅政策反而使深圳存量別墅越發“稀有”。隨即而來的便是別墅價格的水漲船高，上億的成交價不再是個例。

而金光華選擇在此時將存量別墅資源“回鍋”，正是看到去年深圳豪宅市場的火熱及此前先盤對市場的探溫效果。

2022年11月，金光華推出龍岸君粼首批20套別墅，建面約207平方米-256平方米，均價約14萬元每平，單套總價約在2220萬元至4200萬元之間，僅用2天便首批售罄。預計今年仍會加推項目疊墅部分及高層住宅部分。

據觀點新媒體了解，龍岸君粼為時隔10年后的再次上新，該項目一期最早于2009年開盤，占地10萬平方米，總建面27萬平方米，打造產品包括雙拼臨湖別墅、半山別墅、聯排別墅以及高層住宅。

今年農歷新年之后，金光華旗下溪山美地園二期31套別墅取得現售許可，成為兔年首個取證項目，與龍岸君粼一樣，溪山美地園的別墅同樣是時隔10年后的再“回鍋”。本次取證的31套別墅，備案單價區間約9.4萬-15.99萬元每平方米，備案總價區間約2025萬元-4999萬元，較年前入市的龍岸君粼項目總價上略有浮動。

溪山美地園在項目打造上與龍岸君粼類似，主要分為三期開發，是集雙拼、聯排、疊加別墅、山景高層的湖區高端住宅項目。項目背靠銀湖山脈，三大水域三面環繞，近攬民治水庫，景觀條件較為優越。

據觀察，兩盤位于深圳中軸龍崗坂田片區和龍華民治片區，擁有較為成熟的配套及便利的交通。溪山美地園二期周邊項目價格方面，同項目一期二手房指導價為6.26萬元每平方米，為2007年入市；毗鄰的星河WORLD指導價為7.07萬元/平方米，為2010年入市的項目。

兩次推出別墅項目的開發商為深圳老牌房企金光華集團，目前在深開發項目包括金光華廣場、春華四季園以及上述兩盤。此外，金光華持有華強北、海潤、民治水庫片區等多個項目的土地儲備及向西、白坭坑、坪地的舊改計劃。

2022年的深圳樓市似乎又熱鬧起來，但熱度更多集中在豪宅市場，市面頻頻傳來“千萬豪宅”售罄的消息。豪宅市場的火熱及前盤的售罄，更加堅定了金光華2023年加推別墅的信心。

改善置業時代

深圳樓市的2022年，是改善之年、豪宅之年。

成交層面上，剛需型產品與改善型產品熱度加劇分化，究其背后原因，是剛需群體相較于改善群體，對經濟下行的抗沖擊能力較弱，導致剛需購房意愿下降，保持觀望態度。

據觀點新媒體統計，在體現樓市熱度的“日光盤”數量上， 2022年深圳僅錄得6個，較同期減少23個。而除開宏發前城濱海花園、深鐵閱山境的尾盤項目，真正新盤“日光”的數量僅有4個。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

千萬級的豪宅項目，使2022年深圳樓市出現“高光”。例如海德園A區最低總價1755萬元，平均總價2822萬元，成為深圳樓市去年第一個啟動積分制的樓盤，所推181套房源于當天全部售罄，收金33.6億元。

此外，去年9月21日入市的招商璽家園更是交出了單日攬金超百億的成績單，該項目公示認籌人數1615批，凍結認籌金超56億元，房源數604套，認籌量接近3倍房源數。其中68套425㎡大戶型，單套總價接近六千萬，開盤2小時內宣告售罄。

但深圳樓市去年的高光也僅停留于此，就算把開盤去化達9成以上的“準日光盤”一并算入，仍只是2021年同期29個日光盤的零頭，樓市熱度指數達到近年低位。

將這些“日光”及“準日光”項目一同觀察不難看出，入選的11個項目中，有6個參考均價超過10萬元每平方米，該價位多數戶型為改善或豪宅，深圳似乎正逐步進入改善置業的紀元。

改善置業的火熱，也反映著深圳上車不僅是拼口袋夠不夠滿，更是拼腦袋與時機。在限價行情下，豪宅價格與周邊倒掛紅利明顯，夠“筍”的價格也同樣驅動資金的流入。另外，優質資產也是改需群體在經濟下行中的資產避險方向，而利率下降、住房消費升級更助推這部分群體置換房產。

回看深圳樓市的整體情況，2022年末，深圳庫存量突破400萬平方米，達近7年最高峰，去化壓力大。全年網簽34441套，同比下跌34%，為近5年的第二低點，僅略高于2018年。

二手房方面，2022年深圳過戶2.2萬套，為2004年以來最低點，同樣低于2008年的水平，二手價格同比下跌9%，與新房價格差距逐漸縮小。