編者按：過去一年，因疫情散發、經濟調整與消費信心等影響，商業地產及相關領域面臨較大的壓力和挑戰，但樂觀前行者總會在困難中尋覓到新的機遇。

11月2日，以“回歸、進化與創新”為主題，第十屆商業地產盛會“2022觀點商業年會”將繼續盛大召開，并在時代轉變大格局中，去開啟新的商業未來。

(資料圖片僅供參考)

帶著對商業地產的不懈探索，觀點機構繼續遍訪行業精英：企業家、管理者、專業人士，通過系列特稿，講述他們在行業回歸、進化與創新中的新模式、新故事和新篇章。

觀點網 香港寫字樓租金曾經為全球數一數二昂貴的地區，但經歷疫情及經濟下滑等因素影響，香港寫字樓市場正出現歷來最長及最深下行周期。

2019年至2022年香港寫字樓需求急劇下跌，整體租金下跌了30%。國際商業房地產服務商世邦魏理仕香港區域董事總經理郭富禮表示，隨著大量供應推出市場，相信未來幾年寫字樓市場的主導權會在租戶手上。

世邦魏理仕最新研究報告指出，過去三年香港受到疫情及環球地緣政治緊張局勢影響，甲級寫字樓出現歷史上最長、最深的下行周期。2019年3月至2022年3月期間多個行業減少寫字樓的租用面積，令甲級寫字樓租用面積由2019年3月的7530萬平方呎，跌至今年的7300萬平方呎，減幅約3.1%。單計今年的空置樓面面積，至8月升至1180萬平方呎，創紀錄新高，相當8幢IFC2期的規模。

郭富禮接受觀點新媒體專訪時表示，自2020年疫情爆發開始以來，幾乎所有行業版塊都出現放緩，這不僅是由于疫情，同樣因全球經濟整體放緩。而在接下來的幾年，香港將有大量寫字樓供應推出。由今年到2024年有大約820萬平方呎將推出市場，令市場的主導權落在租戶手上，他們將有更多的選擇及談判空間。

空置率持續上升，市場一直有說法指其歸因于不少國際銀行及企業縮減在港規模。過去兩年多間銀行及大企業在港進行裁員，如法國興業銀行(601166)、德意志銀行、渣打銀行、瑞銀集團、法國巴黎銀行、野村集團、澳洲國民銀行、Nielsen及松下電器等。

世邦魏理仕的報告亦提，截至2022年3月的三年內，香港共有948間企業，相等于占所有甲級寫字樓租戶的9.5%，縮減租用甲級寫字樓空間，令甲級寫字樓的空置率持續創新高。

郭富禮坦言，個別公司因為裁員、旗下員工決定離開香港、彈性上班安排、或公司經營情況等，令公司需要較少的辦工空間，因此縮小規模。不過在當前市場，仍然看到財富管理行業、醫療保健、圍繞IPO的外圍行業，例如法律和會計等行業持續增加需求。

而在疫情發生之前，不少中資企業搶占中區甲廈。但自2020年初以來，受疫情影響，包括隔離等旅行限制措施抑制了跨境商業活動，2019至2022年三年間，中資企業新增租用面積僅為70萬平方呎，較2016至2019年150萬平方呎減少近半。

他指，預期兩地通關后，中資企業可以推動寫字樓市場需求，從而希望在未來幾年看到寫字樓行業的復蘇勢頭。不過相信中資企業租用面積會較以往更小，即想要來香港的內地公司可能租用面積由過去于核心地區占用10000至20000平方呎轉為3000至5000平方呎。

同時，最近幾年傳統辦公區空間可用性的改善、核心和非核心區子市場之間租金差距的縮窄以及搬遷成本的上升，減緩了寫字樓去中心化的進程。過去三年，租戶從核心區（中環、灣仔與銅鑼灣以及尖沙咀）搬遷到非核心區的辦公空間為97.48萬平方呎，與2016至2019年期間約100萬平方呎面積相比，略有下降。

“有些公司仍然很熱愛中環，因應業務需要、客戶群或是所在行業而留在中環或附近地區。但因資本支出及市場上有更多的選擇等因素，非核心地區的寫字樓未來會繼續較受歡迎。”

郭富禮補充，隨著市場的下滑，租戶可以以更實惠的租金租用全新的寫字樓，尤其是那些需要考慮ESG因素的公司，所以這些新型寫字樓在中短期內會持續受市場歡迎。并相信傳統辦公室的工作方式將逐漸消失，公司也開始改變管理方式。

以世邦魏理仕為例，這家公司已徹底改變工作方式，以靈活工作方式為主，如更符合人體工學的可移動家具，“我們更加關注空氣質量、運動、身心健康等”。

至于在投資層面，寫字樓的資本價值自2019年疫情高峰期以來均出現下跌，整體下降了35%，資本價值的下降幅度高過了租金下降幅度。

他說，由于高空置率、需求不足等原因，寫字樓市場并不受投資者青睞，不過不代表資金離開香港。

“事實上，我們并沒有看到很多投資者離開香港。2021年很多來自外資在香港進行了大量投資，但他們主要投資于工業領域，這種趨勢延續至2022年上半年，拖累投資意欲的主要因素不是移民，而是利率上升加上疫情，導致經濟放緩。”

郭富禮相信，如果香港能夠取消邊境管制，特別是能夠與內地通關，預計可以在中短期內刺激需求，尤其是在投資方面。

“展望未來，我仍然對寫字樓市場感到樂觀。撇除疫情等因素，香港的寫字樓仍然有很大的發展空間。”

郭富禮補充，香港甲級寫字樓面積對比紐約及倫敦及仍然較小。對于作為國際金融中心的定位而言，香港更加需要推動和發展甲級寫字樓。因此長遠來看，該板塊將仍在投資者心目中占有主導地位。

他又指，相信由于大量供應即將推出，市場需要很長時間才能吸收所有新供應以及空置空間，故料市場環境需要數年時間才能改善。到今年年底寫字樓的租金大約會跌5-10%，而2023年會持平或輕微向下調整，同時預期交易量會增加，相信可以看到更多租戶搬到港島東或中環。

零售租賃市場方面，雖然香港7月零售銷售扭轉跌勢上升4.1%，好于市場預期。但核心區鋪位空置率維持高企。根據市場數據顯示，第三季截至8月底止，銅鑼灣、中環、尖沙咀、旺角四大核心區共錄得845間吉鋪，較今年第一季略增16間，空置率在半年間由11%微升至11.2%。

“目前香港零售市場最大的問題是缺乏游客，香港在消費、零售需求和擴張方面過去都非常依賴游客。以疫情發生前為例，曾經每年接待數千萬旅客，其中大部分來自中國內地，而當時每3港元就有1港元來自內地消費者。”

郭富禮說，這幾年跨境旅游受到限制，完全沒有旅客在香港消費，只能依賴香港自身市場。隨著股市下跌，整體經濟下行，本地市民及游客無法自由往來香港，給零售市場帶來巨大壓力。整體市場平均租金出現下跌，自疫情開始以來下降了約30%。

雖然銅鑼灣鋪位空置率為四個核心區中最低，但租金明顯較高峰期大跌。以銅鑼灣啟超道一個巨型鋪位為例，高峰期月租高達210萬港元，舊租客周大福自去年5月遷出后，最近以每月約38萬港元租出，重返2010年水平。

他認為，零售市場于2012-2013年達高峰水平，因為那是一個非常特殊的時期。當年市場租金如此之高的原因為空置率低，且有奢侈品、手表和珠寶板塊不斷互相競爭較好位置的鋪位，推高旺區商鋪租金，但此情況將不復存在，零售商的策略變得更加明智。

加上當時開放自由行計劃，吸引大量旅客從內地來港，大力刺激香港經濟。

“雖然我們將看到國際旅客和內地游客的大幅回升，但相信旅客消費不會像當年那樣多。”

郭富禮坦言，市場復蘇實際上將取決于供求關系。如果有更多的游客來港消費更多，對零售商的需求上升將推高租金，但整個市場的空置率為15%，令零售商有更多選擇。

以下為觀點新媒體對世邦魏理仕香港區域董事總經理郭富禮的采訪實錄：

觀點新媒體：香港及內地的經濟正發生重大轉變，對于目前香港商業地產的趨勢，包括寫字樓、零售、工業部分，您有哪些分析及趨勢預判？

郭富禮：自2020年疫情爆發以來，我們看到所有版塊的市場都在放緩。整個香港的寫字樓市場租金放緩了約30%，這不僅是由于疫情，同樣因全球經濟整體放緩。

我們看到，目前香港有接近1100萬平方呎的空置面積，而且接下來的幾年里，將有大量的供應推出。從今年到2024年，有大約820萬平方呎，導致市場變成租戶的天下，他們有更多的選擇及更多談判空間。

我們面臨的挑戰是辦公空間的需求已經放緩，不是因為靈活辦公或類似的事情，這確實與市場受到疫情和整體經濟放緩的影響有關。

寫字樓前景方面，我們仍然對未來感到樂觀，但需要數年時間才能改善。

從歷史上看，過去十年平均每年看到160萬平方呎的凈吸納量，然而隨著大量供應推出市場，需要很長時間才能吸收所有新供應以及空置空間。

因此，我們確實預見到未來幾年寫字樓市場的主導權肯定會在租戶手上。

觀點新媒體：中資公司會填補這些空置面積嗎？

郭富禮：事實上，我們并沒有看到很多投資者離開香港。我們在2021年所看到的是很多外資在香港進行了大量投資，但主要投資于工業領域。因此，由于高空置率、需求不足等原因，寫字樓市場并不是受投資者青睞的行業。

這種趨勢延續至2022年上半年，但拖累投資意欲的不是移民，而是息口上升加上疫情導致經濟放緩。目前香港仍然處于封關狀態，雖然隔離日數已減至三天，但仍然影響希望來港投資的國際投資者。

如果香港能夠取消邊境管制，特別是能夠與中國內地通關，我們預計可以在中短期內刺激需求，尤其是在投資者方面。

關于公司縮減規模影響辦公室需求的問題，因為個別公司裁員、旗下員工決定離開香港、彈性上班安排、或公司經營情況等，令公司不需要那么多空間，因此他們縮小了規模。

在當前市場，我們看到需求增加的行業為是財富管理行業、醫療保健、圍繞IPO的外圍行業，例如法律和會計。

一旦通關，中資公司是否會填補寫字樓空置面積？我們當然希望如此，但我們認為不會立即發生。

當通關落實，我們預計想要來香港的內地公司可能租用小型辦公空間，由過去于核心地區占用10000至20000平方呎的辦公室轉為3000至5000平方呎。此舉會令需求增加，并希望未來幾年看到寫字樓行業的復蘇勢頭。

從投資的角度，關鍵是穩定利率及需要盡快在理想情況下與國際及內地通關。

觀點新媒體：根據世邦魏理仕最近的報告，寫字樓租金會下跌5-10%左右，怎樣看租金的預判？如果空置率及供應量比較多的情況下，會怎樣影響寫字樓交易的價格？

郭富禮：寫字樓報告提到，到今年年底寫字樓租金大約會跌5-10%，而2023年會持平或輕微向下調整，主要因寫字樓供應充裕，但需求仍然比較疲軟。

正因為供應量足夠，在市場上創造了很多不同的機會。隨著許多新供應推出，租戶現在有更多選擇來審視不同地區。

對于一些有ESG要求的上市公司或大型跨國公司而言，這些新供應能夠滿足這些要求。

2022年由于不少租戶剛完成續租，令今年租金持平或下降；但2023年，我們預料交易量會增加，相信可以看到更多租戶搬到港島東或中環。同時預計明年的趨勢仍將主要圍繞搬遷至高質量的新寫字樓或續租。

而在經濟復蘇、疫情真正結束及重新通關之前，除了我提到的財富管理、IPO外圍行業以及醫療保健之外，我們不會看到其他行業需求激增。

觀點新媒體：寫字樓物業的價格會不會下降？

郭富禮：寫字樓的資本價值上一個高峰以來均出現下跌，整體下降了35%，租金則跌了30%，資本價值下降幅度超過了租金下降幅度。所以價值的跌幅多過租金，未來的整體回報率應該會有改善與提升。

零售市場也是類似的情況，整體下降了57%，某些地區的價值跌幅超過該幅度。但工業板塊的資本價值非但沒有下跌，整體價值反而上升了10%，主要因網上購物需求增加，對倉儲、工業空間、凍倉、數據中心等的需求增加，令工廈租金上升，因此我們已經看到工業板塊逆勢而上及出現增長。香港寫字樓在過去三年的交易絕大部分都發生在三個主要地區，中環、港島和九龍東，而當中大部分是同區搬遷。

至于他們是回來中環還是重新去中心化呢？有些公司仍然很熱愛中環，或是因應業務需要、客戶群或是所在行業而留在中環或附近地區。

另外有些租戶對租金因素較敏感，以目前市場環境，搬至其他地區對于租戶來說最大挑戰是搬遷成本高昂。但因資本支出及市場上有更多的選擇等因素，非核心地區的寫字樓未來會繼續較受歡迎。

隨著市場的下滑，租戶可以以更實惠的租金租用全新的寫字樓，尤其是那些需要考慮大量ESG因素的公司，他們在未來幾年將無法忽視這一點，例如綠色租賃等。

所以這些新型寫字樓在中短期內會持續受市場歡迎，但留在中環的租戶可能會選擇重新審視并采用一種新的工作方式。

觀點新媒體：靈活辦公的方式在香港會否越來越流行？

郭富禮：實際上，我們認為共享辦公或服務式辦公室是補充目前市場情況而出現的模式。正如你提到，許多公司對其業務前景都感到有些不確定，他們除了選擇續租及縮小規模外，亦會考慮共享辦公模式。

我們亦見到不少業主在投資組合中增加共享辦公模式，與傳統方式是互補的關系，如香港置地、新鴻基或太古。

能夠靈活地縮小規模，亦可以作為新公司的起點。例如，像一些規模很小的公司可能會決定租用共享空間去辦公，在若干年后公司成型了，公司發展到一定程度規模后才會決定去租用整層寫字樓。

另一方面，關于公司現在的工作方式，即傳統辦公室和擁有固定辦公桌座位的辦公室的日子將消失。我們開始看到，一些公司開始改變管理方式，采用辦公策略部署。以CBRE為例，我們已經徹底改變了工作方式，以靈活工作方式為主，更符合人體工學的可移動家具，更加關注空氣質量、運動、身心健康等，以確保我們的員工在身心健康、協作、溝通和技術方面獲得他們需要的一切。

我認為，目前很多公司正在意識到這些并開始采用，因此，與其搬遷辦公室，他們可能只是進行翻新，但會加入這種新的工作方式。

觀點新媒體：零售業在疫情下飽受重創，現時有怎樣的趨勢？

郭富禮：香港整體零售空置率超過15%，目前最大的問題是缺乏游客。

香港在消費、零售需求和擴張方面都非常依賴游客，以疫情發生前為例，曾經每年接待數千萬旅客，其中75%來自中國大陸。

而內地旅客的消費，當時每3港元就有1港元來自內地消費者。但這幾年跨境旅游受到限制，完全沒有旅客在香港消費，只能依賴香港自身市場，隨著股市下跌，整體經濟下行，本地市民及游客無法自由往來香港，給零售市場帶來巨大壓力。

這些令零售市場平均租金出現下跌，自疫情開始以來下降了約30%。

中環、銅鑼灣和尖沙咀三大零售市場重點區域均受到嚴重影響，我認為尖沙咀是受影響最嚴重的地區，因為非常依賴來自內地的自由行游客，而封關令他們大受影響，目前尖沙咀的商鋪空置率超過20%。

在與內地重新通關之前，我們預計零售需求不會迅速恢復。如果隔離措施全面放寬，而海外旅客開始訪港，將會是一個好跡象。隨著更多來自海外游客到香港消費，帶動零售商銷售，這將意味著零售商有更多擴張的活動。

但我們預計首先受惠的地區會是中環、其次是尖沙咀，然后是銅鑼灣。主要與該區的基礎設施有很大關系，中環有很多酒店和交通網絡。

旅游業將成為零售復蘇的主要催化劑，而整體經濟好轉及通關，亦可以令香港迅速提振，當香港經濟良好時，會令香港人增加消費。

因此，我們應該會在明年看到零售市場的復蘇。但復蘇的情況不會與2013年一樣，而是逐漸恢復。

我們預計，香港零售市場的租金已經觸底。

觀點新媒體：人民幣匯率變化會如何影響沖擊零售鋪租金？可以重回高峰嗎?

郭富禮：零售市場于2012-2013年達到高峰水平，那是一個非常特殊的時期。

2013年中國內地和香港開放了自由行計劃，容許內地居民以個人旅游的方式前往香港，措施自實施以來，吸引大量旅客從內地來港，大力刺激香港經濟。

2012-2013年市場租金如此之高的原因之一是空置率十分低，而游客數量很多。當年真正推動租金上漲的有奢侈品、手表和珠寶板塊，因為他們負擔得起高租金，并不斷地互相競爭，推高旺區商鋪租金，但此情況將不復存在。我認為，零售商的策略變得更加明智。

總體來講，我們將看到國際旅客和內地游客大幅回升，租金將會是逐步復蘇。商場比街鋪更有優勢，因為我認為零售商已經意識到租戶組合非常重要，有一個能與你甘苦與共的合作伙伴和建立長期關系非常關鍵。

就市場復蘇而言，這實際上將取決于供求關系。如果有更多的游客來港消費更多，對零售商的需求上升將推高租金，但整個市場的空置率為15%，令零售商有更多選擇。

觀點新媒體：香港經濟定位或結構會否有所改變？工業比重會增大？

郭富禮：我認為由于需求強勁，工業板塊在短期內將繼續表現良好，且隨著北部都會區的發展和大灣區的整合，工業板塊將增長并成為不可分割的一部分。

但我們要厘清事實，在大灣區內建設工業行業比香港更有效率，香港的未來要更加著重基礎設施、辦公室和零售。

我不認為工業板塊在未來幾年成為主導行業，展望未來，香港的寫字樓仍然有很大發展空間。

對比紐約及倫敦分別有2.4億平方呎及1.4億平方呎的甲級寫字樓面積，香港只有1900萬平方呎。對于香港作為國際金融中心的定位而言，更加需要推動和發展甲級寫字樓。

因此長遠來看，該板塊仍將占有主導地位，也是許多公司想要投資的領域。

觀點新媒體：您為什么從JLL轉職至世邦魏理仕呢？

郭富禮：到今年9月底，我在香港生活了20年時間。

決定來CBRE世邦魏理仕，我認為這是一個很好的發展事業的機會，這也是我在人生中做的一個很好的抉擇。在世邦魏理仕接觸到不同的人及事，有很多的技巧可以學習。

我在世邦魏理仕有差不多7年時間，是我作出最好的決定，在文化、人才方面良好，而且在大多領域上都領先同業。

在香港，CBRE旗下擁有超過1100名員工，擁有超過24個不同的業務線。

觀點新媒體：世邦魏理仕主要競爭對手是哪間公司呢？您會怎樣描述世邦魏理仕的公司文化？

郭富禮：很好的對手可以令到我們不斷進步、挑戰自己。

企業文化方面，有四個層面：透明度高、誠實、信任、合作，這些是建構了在CBRE的文化，我們彼此誠實并分享信息，并有不同文化背景的團隊合作。