2013年，酒店投資人龐總（化名）花費(fèi)500+萬(wàn)元，在華北某地級(jí)市投資了一家經(jīng)濟(jì)連鎖酒店。這家酒店的物業(yè)比較特殊，屬于軍產(chǎn)，因此租約只能3年一簽。簽約時(shí)，負(fù)責(zé)的領(lǐng)導(dǎo)答應(yīng)，每次到期都會(huì)續(xù)簽；結(jié)果2016年，相關(guān)方面卻突然表示，由于相關(guān)規(guī)定更改，要收回物業(yè)。

【資料圖】

經(jīng)過(guò)多番溝通、協(xié)調(diào)，酒店“茍延殘喘”地繼續(xù)經(jīng)營(yíng)了近兩年，最終于2018年中被迫關(guān)閉撤出，虧損了100+萬(wàn)元。

以下內(nèi)容來(lái)自龐總（化名）的自述：

01

市中心優(yōu)質(zhì)物業(yè)，

獨(dú)門(mén)獨(dú)院、客源豐富穩(wěn)定

一、物業(yè)位置“得天獨(dú)厚”

2013年，我看中了位于華北某地級(jí)市中心的一處物業(yè)。這個(gè)物業(yè)的條件，可謂“得天獨(dú)厚”：

從內(nèi)部來(lái)看，物業(yè)獨(dú)門(mén)獨(dú)院，有一畝多的院子可做露天停車場(chǎng)，停得下十幾輛車，后院還有一棟600+㎡的小二樓；

從外部來(lái)看，物業(yè)位于市中心，毗鄰本市的網(wǎng)紅街，許多年輕人聚集到這里逛街、看電影、唱歌等。同時(shí)，旁邊還有兩所大學(xué)、一所高中、一所小學(xué)、一處大公司的培訓(xùn)中心，和一些寫(xiě)字樓。

綜上所述，這是一處非常適合做酒店的物業(yè)，周邊有不少大學(xué)生、商務(wù)、培訓(xùn)等固定客源。為了拿下這處物業(yè)，當(dāng)時(shí)我們還參與了一次小型招標(biāo)，最終以50萬(wàn)元/年的租金贏得了招標(biāo)。

二、物業(yè)老舊，基礎(chǔ)工程開(kāi)支較大

物業(yè)的主體大樓原本是80年代的單元房，每層樓分布著六七個(gè)配有小廚房、衛(wèi)生間的兩室一廳。

為了有效利用4000+㎡的內(nèi)部面積，我們打通原本的隔墻，將結(jié)構(gòu)重新加固，并設(shè)計(jì)規(guī)劃出面積12㎡~26㎡不等的約90個(gè)酒店房間。其中，有60+間大床房，20+間標(biāo)準(zhǔn)間。

由于涉及到下水結(jié)構(gòu)的改造，院子里需要重新刨溝，因此后來(lái)我們將小院的地面重新澆筑，從破破舊舊變得煥然一新。

后院的小二樓，我們也花費(fèi)20+萬(wàn)元進(jìn)行了重新裝修。之后，再以十幾萬(wàn)/年的租金，出租給了一個(gè)教育機(jī)構(gòu)。遺憾的是，我們后來(lái)得知此處小二樓有部分區(qū)域涉嫌違建，也因此給酒店的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了一些麻煩。

總體算來(lái)，我們?cè)谕聊尽⒂惭b等方面花費(fèi)了200+萬(wàn)元，加上前期近100萬(wàn)元的保證金、年租金、加盟費(fèi)，和后期約170萬(wàn)元的衛(wèi)浴、電視等軟裝成本，這個(gè)項(xiàng)目共投資了500+萬(wàn)元。

2014年初，經(jīng)過(guò)四五個(gè)月的裝修，酒店終于完工，并正式開(kāi)業(yè)。

02

三年收回成本，

最后卻倒虧100+萬(wàn)

一、生意紅火，物業(yè)卻要被收回

酒店經(jīng)營(yíng)期間，生意一直不錯(cuò)。剛開(kāi)業(yè)時(shí)，酒店雇傭了21位員工，后來(lái)逐漸縮減到了16人的規(guī)模，每月人工成本控制在5萬(wàn)元左右。

開(kāi)業(yè)前3年，酒店入住率約為85~87%，RevPAR為180+元，年度投資回報(bào)率高達(dá)33%。原本，按照這個(gè)勢(shì)頭發(fā)展下去，應(yīng)當(dāng)是個(gè)很好的項(xiàng)目。

但是，2016年夏末秋初，我們收到通知：由于部隊(duì)規(guī)定有變，本地部隊(duì)只能決定軍產(chǎn)物業(yè)3年以內(nèi)的用途，5年及以上的則需上報(bào)至上一級(jí)別決定。因此，我們無(wú)法按照原本的約定長(zhǎng)期續(xù)簽。不久后，物業(yè)將被收回，到時(shí)酒店也將被迫遷出。

經(jīng)過(guò)持續(xù)的溝通、交涉，酒店又“且行且珍惜”地開(kāi)了近2年，才關(guān)閉撤離。但在此過(guò)程中，酒店在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中束手束腳，一些管理動(dòng)作也“變了形”：

當(dāng)酒店布草等消耗性物品需要保養(yǎng)、更換時(shí)，我們因顧慮到酒店將不定時(shí)關(guān)閉，而不敢大規(guī)模投入。這就造成了顧客的住宿體驗(yàn)感降低，酒店口碑受損、生意下滑、入不敷出。

二、判斷失誤，獨(dú)自承擔(dān)虧損

礙于情面，我們當(dāng)初并未堅(jiān)持要求將“長(zhǎng)期續(xù)簽”一條簽入合同中。因此，在酒店被驅(qū)離的過(guò)程中，我們不僅無(wú)法據(jù)理力爭(zhēng)，還吃了官司，并嚴(yán)重影響了酒店的日常經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。

原本在2017年初，即酒店開(kāi)業(yè)3年后，已經(jīng)收回了500+萬(wàn)元的投資成本。但后期“瞻前顧后”、束手束腳的經(jīng)營(yíng)管理方式，讓酒店在2018年年中正式關(guān)店前，又虧損了100多萬(wàn)元。

包括我在內(nèi)，酒店共有3位股東。由于當(dāng)初是我極力主張拿下這處物業(yè)經(jīng)營(yíng)酒店的，因此我主動(dòng)承擔(dān)了100+萬(wàn)元的全部虧損。

三、股東有矛盾，管理者更換

酒店開(kāi)業(yè)后的前幾年，一直由涉足行業(yè)多年、較為專業(yè)的股東A負(fù)責(zé)管理，生意不錯(cuò)。后來(lái)，由于遇到物業(yè)要收回的突發(fā)狀況，管理動(dòng)作被迫變形，酒店利潤(rùn)也有所下降。

正因如此，股東B對(duì)股東A的管理方式提出質(zhì)疑、不滿，并要求由自己接棒酒店管理。結(jié)果換人后，酒店的經(jīng)營(yíng)狀況仍無(wú)好轉(zhuǎn)，甚至以一種不可挽回的頹勢(shì)繼續(xù)下滑。

03

寫(xiě)在最后

物業(yè)，對(duì)酒店投資來(lái)說(shuō)，似乎起到了“定生死”的作用。不少資深酒店投資人在最初投資的幾個(gè)項(xiàng)目中，都因物業(yè)方面的原因“吃了大虧”、“交了學(xué)費(fèi)”。

在龐總（化名）的這次投資案例中，雖然其選擇的物業(yè)位置極具優(yōu)勢(shì)，人流量大，但因?yàn)橛胁糠謪^(qū)域涉嫌違建，且無(wú)法簽訂長(zhǎng)期租約合同，所面臨的的潛在風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的。

畢竟，酒店投資一般是前期重投資，后期慢慢回本、盈利，若因?yàn)榉N種原因讓經(jīng)營(yíng)期戛然而止，則投資人利益必然受損。

因此，在選擇物業(yè)時(shí)，除了看位置、人流量，還應(yīng)充分考慮該物業(yè)是否具備長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的可能性。

當(dāng)長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)較高時(shí)，則投資人應(yīng)及時(shí)調(diào)整投資計(jì)劃——或放棄投資，或更換物業(yè)，或盡可能在維持收益水平的前提下少投入成本。

另外，在投資過(guò)程中，各位股東的權(quán)責(zé)應(yīng)劃分明確，就管理責(zé)任人、法人人選、收益分紅比例、虧損承擔(dān)比例等重點(diǎn)問(wèn)題達(dá)成一致。在遇到困難時(shí)，各股東之間應(yīng)相互支持，減少因內(nèi)部矛盾造成的損失。