無(wú)需自討腰包付首付，還能拿裝修款？近來(lái)，有多個(gè)社交平臺(tái)出現(xiàn)類似售樓營(yíng)銷，比“零首付”更離譜的“負(fù)首付”登上了熱搜。

【資料圖】

有房產(chǎn)中介聲稱買房可以做到“負(fù)首付”。

“這套房子評(píng)估價(jià)是570萬(wàn)元，但是業(yè)主低價(jià)賣，賣520萬(wàn)元。你可以在銀行貸570萬(wàn)元全款買這套房子，還剩下50萬(wàn)元裝修。”房產(chǎn)中介向記者表示，其代理的一套羅湖區(qū)的房產(chǎn)可以做到“負(fù)首付”。這套房是回遷房，業(yè)主現(xiàn)在不要那么多房了，拿出來(lái)低價(jià)賣，很劃算。這位地產(chǎn)中介也表示，自己從業(yè)這么多年很少見能“負(fù)首付”的房子。其他有中介人員還聲稱，自己就售出一套“負(fù)首付”的房產(chǎn)。

“負(fù)首付”買房，如何實(shí)現(xiàn)的？

很簡(jiǎn)單，假如這套房子，業(yè)主只賣500萬(wàn)，但是銀行評(píng)估價(jià)是600萬(wàn)，房產(chǎn)中介就把購(gòu)房合同做到600萬(wàn)的金額，而賣家愿意以500萬(wàn)出售這套房子。買家支付合同價(jià)的三成，也就是180萬(wàn)作為首付款，順利拿到合同價(jià)的7成貸款，這時(shí)候操作空間就出現(xiàn)了。180萬(wàn)首付款會(huì)進(jìn)入銀行的監(jiān)管資金賬戶，等待銀行的420萬(wàn)房貸放款，這420萬(wàn)下放到賣家賬戶中。

我們來(lái)算一下，賣家之前先會(huì)收到了買家的80萬(wàn)，后面再收到了420萬(wàn)，500萬(wàn)全額款收回。而買家實(shí)際上只付了80萬(wàn)的首付款，并非合同上的180萬(wàn)，這就有100萬(wàn)的“負(fù)首付”空間，這就是所謂的“負(fù)首付”買房。

了解房地產(chǎn)人一看就明白，“負(fù)首付”買房本質(zhì)上就是營(yíng)銷噱頭，操作方法無(wú)外乎：一是開發(fā)商通過(guò)首付分期、返首付等形式減輕購(gòu)房人首付壓力，二是開發(fā)商通過(guò)做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房人獲取更高額度的銀行貸款。

有些“負(fù)首付”還需要借助經(jīng)營(yíng)貸的力量，經(jīng)營(yíng)貸比房貸便宜，深圳房貸首套利率是4.6%，經(jīng)營(yíng)貸利率是3.5%到3.8%，購(gòu)房人提前準(zhǔn)備征信報(bào)告和銀行流水、收入證明等材料。名下如果沒公司的話，需要配合注冊(cè)個(gè)公司。

對(duì)于“負(fù)首付”等首付模式，工行深圳分行一名房貸經(jīng)理表示：“首付款如果不是自有資金，我們是不會(huì)批貸款的。購(gòu)房人自己要小心。” 因?yàn)殂y行有規(guī)定，三成首付款必須由買家自有資金，否則銀行不予發(fā)放剩余7成房貸。如果被查出來(lái)，銀行有權(quán)收回房貸，買家需要承擔(dān)其中的風(fēng)險(xiǎn)。另外，其實(shí)總還款額并沒有因此減少，買家只不過(guò)把首付款騰挪到了房貸里面去了，這樣就無(wú)形增加了月供的壓力，如果買家的收入無(wú)法覆蓋后面的月供，還會(huì)面臨斷供的風(fēng)險(xiǎn)。

各類“零首付”“負(fù)首付”現(xiàn)象的背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的現(xiàn)狀。需求端仍然疲軟，便催生出了各類的營(yíng)銷噱頭。有業(yè)內(nèi)人士分析，一方面，由于貨幣放水導(dǎo)致銀行里面有大量的資金，存款的人越來(lái)越多，貸款的人越來(lái)越少，銀行為了把錢貸出去，就會(huì)睜一只眼閉一只眼，房地產(chǎn)開發(fā)商、中介、買家就有了可乘之機(jī)。另一方面，樓市成交不活躍，賣家急于把房子賣出去，也愿意配合買家和中介的“負(fù)首付”買房行為。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類事件進(jìn)一步說(shuō)明房貸領(lǐng)域存在亂象，且此類問題屬于新問題，更需要給予關(guān)注。

此類事件本質(zhì)上就是虛構(gòu)購(gòu)房合同，進(jìn)而做高購(gòu)房?jī)r(jià)格，以騙取更多的貸款來(lái)支付首付。誘惑性很大，和過(guò)去的零首付等還是有差異的。零首付等類似于房企墊資、尋找首付貸、首付分期，但此類操作不能理解為是騙貸，目前的“負(fù)首付”是典型的騙貸行為。

此類事件近期有所發(fā)酵，成為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中一個(gè)重要的熱點(diǎn)，更是要求金融部門積極關(guān)注此類內(nèi)容，防范出現(xiàn)金融不穩(wěn)定的現(xiàn)象或金融風(fēng)險(xiǎn)。

要科學(xué)界定負(fù)首付的概念，其雖然也屬于零首付層面的概念，但和傳統(tǒng)的零首付有區(qū)別。中間涉及到虛構(gòu)合同、貸款材料造假、銀行審核不嚴(yán)等問題。對(duì)于此類環(huán)節(jié)的內(nèi)容更是需要進(jìn)行嚴(yán)監(jiān)管。

嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，負(fù)首付屬于違法行為，其危害性非常大。購(gòu)房沒有真實(shí)的首付支撐，容易抬高杠桿。若是按負(fù)首付的方式去購(gòu)房，購(gòu)房者后續(xù)的真實(shí)房貸壓力明顯放大，這會(huì)使得房貸違約的成本增大，最終對(duì)購(gòu)房者和商業(yè)銀行都不利。

校對(duì)：王蔚