紅周刊丨秦佳麗 惠凱

房地產(chǎn)市場分化正在加劇。對今年“五一”假期樓市表現(xiàn)，多位業(yè)內(nèi)人士的反饋是“平淡”二字。而事實(shí)上，樓市成交量溫和回落的趨勢自4月份以來已經(jīng)初步呈現(xiàn)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示百強(qiáng)房企4月單月銷售額環(huán)比下降17.4%，年初“小陽春”現(xiàn)象未能進(jìn)一步延續(xù)。在樓市弱復(fù)蘇之下，房企拿地動作保持謹(jǐn)慎。更進(jìn)一步，一些出險房企經(jīng)營本身已經(jīng)成為重大問題，部分房企已經(jīng)不可避免地將從A股退市。有專業(yè)人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷出清過程，市場份額在向國央企和部分優(yōu)質(zhì)民企進(jìn)一步傾斜。

“五一”假期的樓市是一面鏡子，照出了樓市的冷暖和房地產(chǎn)行業(yè)的變化。據(jù)統(tǒng)計，今年“五一”假期樓市成交量好于平時，但弱于往年同期，表現(xiàn)比較平淡。在房地產(chǎn)行業(yè)，銷售端，在保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)激烈角逐頭部陣營的同時，部分中小型房企及出險房企已游離在主流市場之外；融資端，盡管“三支箭”惠及房企類型有所擴(kuò)容，但債券融資主體仍是國央企，民企特別是面臨經(jīng)營困難的民企難以享受融資便利，部分房企正陸續(xù)迎來退市。

(資料圖片僅供參考)

有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)依然是弱復(fù)蘇，還需供給端及需求端支持性政策雙向發(fā)力。

“小陽春”形勢溫和回落

“雙面五一”背后樓市分化加速

“中規(guī)中矩，大號周末。”廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜向《紅周刊》表示，“今年‘五一’樓市不能說最差，但也算不上最好，我們把這叫做‘大號周末’，比日常周末好一點(diǎn)。”

黃韜提供的一組數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷3～4月集中推售期后，廣州房企供應(yīng)節(jié)奏放緩，2023年“五一”假期廣州預(yù)計推新約2800套，接近2022年同期推貨量，但節(jié)前一周搶跑現(xiàn)象減少。“五一”期間廣州住宅開盤去化率約24%，較去年“五一”“國慶”有所回升，但與全年27%的平均去化率仍有差距。

而且，廣州市場是以改善型住房去化為主。當(dāng)?shù)厥袇^(qū)總價600萬元～1000萬元的改善型樓盤以順銷為主，“五一”假期項目認(rèn)購數(shù)量可達(dá)50套以上，人氣、去化俱佳；增城、花都等外圍區(qū)域剛需樓盤奉行“以價換量”，其間均價與去年底相比跌去10%～12%，部分項目認(rèn)購數(shù)量僅為個位數(shù)。

“‘五一’期間項目成交量比平時要好，不過價格并沒有上浮。當(dāng)然，這達(dá)到了我個人的預(yù)期，但我的預(yù)期本身比較低。”首鋼地產(chǎn)市場經(jīng)理馬騰飛近期聚焦重慶市場業(yè)務(wù)，其向《紅周刊》表示，從銷售數(shù)據(jù)上看，重慶市場4月份不如3月份，3月不如2月，前期“小陽春”過后市場有所轉(zhuǎn)淡。

機(jī)構(gòu)多用“平淡”定義今年“五一”樓市，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，受低基數(shù)影響，2023年其重點(diǎn)監(jiān)測的40城成交規(guī)模較去年“五一”假期增長25%，但較2019年同期降幅仍超兩成。

與此同時，市場分化在不同能級城市之間仍然顯著。其中，歷來趨穩(wěn)的一線城市成交量在今年“五一”假期整體增長，其間除了北京樓市日均成交量同比下滑65%，廣州、上海、深圳分別實(shí)現(xiàn)10.3萬平方米、7.7萬平方米、2.8萬平方米，同比增長16%、773%、43%。對比之下，中指院重點(diǎn)監(jiān)測的三四線城市中仍有近四成錄得成交面積下滑。

“今年‘五一’樓市轉(zhuǎn)淡并不在市場預(yù)期內(nèi)。”中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓向《紅周刊》表示：“在我們的預(yù)期中，‘五一’假期的樓市會好過四月份，且好于去年形勢，部分城市不排除有一波‘報復(fù)性反彈’，結(jié)果總體來看今年‘五一’中規(guī)中矩，相對平穩(wěn)。”

在謝逸楓看來，當(dāng)下樓市成交有所回落出于多方面原因，一是前期積壓需求得到釋放，后續(xù)增長乏力；二是各方信心不足，沒有積極入市；三是房企銷售價格調(diào)整上沒有達(dá)到消費(fèi)者預(yù)期；四是部分城市政策調(diào)控還有空間，住房需求還沒有完全釋放。

TOP10房企座次爭搶激烈

部分知名房企跌出銷售百強(qiáng)陣營

實(shí)際上，樓市溫和回落自4月份以來已經(jīng)有所體現(xiàn)。中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年1～4月，百強(qiáng)房企銷售總額為23934.6億元，同比增長12.8%。不過，前期積壓需求集中釋放后，部分重點(diǎn)城市市場活躍度有所下行，百強(qiáng)房企4月單月銷售額環(huán)比下降17.4%。

“目前企業(yè)分化非常明顯。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《紅周刊》表示，“從TOP50房企1～4月銷售表現(xiàn)來看，央國企銷售額、銷售面積同比平均增長95%、86.2%；民營企業(yè)銷售額、銷售面積同比平均降低14.3%、9.3%。央國企與民企的銷售顯著分化。”

《紅周刊》梳理機(jī)構(gòu)榜單了解到，今年行業(yè)頭部效益凸顯，行業(yè)深度調(diào)整下，國央企韌性更強(qiáng)。今年前4月達(dá)成千億級銷售額的房企包括保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)、碧桂園、華潤置地、招商蛇口(001979)6家，數(shù)量較去年同期增長一倍。

從各梯隊門檻來看，前4月TOP10入圍門檻同比增長24.49%至605億元，在不同梯隊中增幅最大。與此同時，目前TOP10陣營座次爭搶激烈，今年前4月，行業(yè)銷售額TOP3陣營由“碧萬保”更迭為“保萬中”。其中，保利發(fā)展今年以來穩(wěn)坐榜首，以1556億元繼續(xù)領(lǐng)跑，銷售額同比增長28.38%；中海地產(chǎn)沖入TOP3，銷售額大增63%至1179億元。（見表1）

與去年同期相比，今年前4月TOP10陣營缺失了融創(chuàng)中國、金地集團(tuán)(600383)，濱江集團(tuán)(002244)、建發(fā)房產(chǎn)順勢“補(bǔ)位”，分別以607.3億元、605億元的銷售額躋身該梯隊，同比增幅均達(dá)70%。

“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的同時，部分中小房企、出險房企銷售增長乏力，《紅周刊》梳理中指研究院榜單統(tǒng)計，今年前4月份的百強(qiáng)房企陣營中，銷售額降幅居前的為融信集團(tuán)、時代中國、融創(chuàng)中國、正榮集團(tuán)、頤居建設(shè)等6家房企，銷售額同比下降均超過50%。

更多出險房企已游離在百強(qiáng)陣營之外，榮盛發(fā)展(002146)、祥生集團(tuán)、奧園集團(tuán)、佳源集團(tuán)、中天城投等近10家爆雷房企已消失在今年一季度的百強(qiáng)房企榜單。

事實(shí)上，部分出險房企目前已經(jīng)游離在主流的銷售市場之外。“我們近期沒有關(guān)注主流的市場銷售拓儲情況，爆雷以后的項目銷售，已經(jīng)不能用正常的市場節(jié)奏來衡量。”某西南區(qū)域出險房企融資管理中心負(fù)責(zé)人告訴《紅周刊》，“目前出險房企幾乎融不到資金，眼下主要各自去進(jìn)行債務(wù)展期和項目盤活。各地政府對盤活過程里的風(fēng)險隔離支持政策不同，每個項目也具有特殊性，有的企業(yè)項目值得自救，注入新資金后可以重新開發(fā)，不過有的企業(yè)項目其實(shí)已經(jīng)盤活無望。”

某上市央企系房企相關(guān)人士向《紅周刊》透露，公司2023年的拿地方針是慎之又慎，大方向上，公司計劃更多把紓困出險房企+項目儲備有機(jī)地結(jié)合起來，即通過承接集團(tuán)旗下的部分地產(chǎn)項目，重點(diǎn)是集團(tuán)旗下信托和銀行參與出資或抵押劃扣來的出險民企項目。相較于常規(guī)拍地，上述做法“一舉三得”——成本較低，協(xié)助兄弟公司化解金融風(fēng)險，更可以完成監(jiān)管部門交代的履行央企責(zé)任、協(xié)助化解地產(chǎn)風(fēng)險的重大期望。

據(jù)《紅周刊》此前報道，多家頭部的央企系信托公司普遍有數(shù)百億元規(guī)模不等的風(fēng)險地產(chǎn)信托計劃，這些項目的開發(fā)商基本都是大型上市房企，僅恒大一家的信托融資余額就超過了兩千億元。

總之，通過紓困方式拿地，仍然是對存量地產(chǎn)項目做文章，不涉及增量空間。

“三支箭”資金支持尚未大規(guī)模落地

民企融資難現(xiàn)象很普遍

對房地產(chǎn)行業(yè)來說，當(dāng)前最缺的就是錢。除了來自房地產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)循環(huán)中的銷售資金，目前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流仍有待外部“輸血”。《紅周刊》了解到，盡管去年底“三支箭”出爐后覆蓋融資主體更加多樣化，但當(dāng)前民營房企獲得資金支持尚難落地。

今年5月，民營房企儲架式注冊中期票據(jù)陣營再添新成員，粵系民營房企珠江投資獲得中國銀行(601988)間交易商協(xié)會批準(zhǔn)注冊30億元中期票據(jù)。自此，支持民營房企債券融資的“第二支箭”惠及房企再度擴(kuò)容，今年以來儲架式注冊中期票據(jù)的還有碧桂園、龍湖集團(tuán)、萬科、新城控股(601155)、美的置業(yè)、新希望(000876)地產(chǎn)等多家房企，獲批注冊中票總額已逾千億元。

實(shí)際上，當(dāng)前包括中期票據(jù)在內(nèi)的債券融資是房企主流融資工具。《紅周刊》查詢Wind數(shù)據(jù)了解到，相比大幅縮水的海外債發(fā)行規(guī)模，今年房企境內(nèi)信用債發(fā)行勢頭有所回暖。截至5月10日，今年已有83家房企成功發(fā)行217只境內(nèi)信用債券，融資規(guī)模合計約2124億元，同比增長28%。

從債券融資主體看，央國企依舊是發(fā)債主力，目前占據(jù)境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模TOP5的為金融街(000402)、首開股份(600376)、上海金茂、保利發(fā)展、陸家嘴(600663)，融資規(guī)模依次達(dá)143.7億元、133億元、107億元、94.64億元、92.26億元，平均票面利率低至3.54%、4.27%、3.92%、3.01%、3.36%。（見表2）

相比之下，民營房企在境內(nèi)信用債融資市場普遍缺席。今年以來民企構(gòu)成的境內(nèi)信用債發(fā)行陣營包括美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)、碧桂園、濱江集團(tuán)、卓越商業(yè)、華宇集團(tuán)、中駿集團(tuán)控股、雅居樂集團(tuán)、合景泰富等9家企業(yè)，合計發(fā)債規(guī)模約116億元，在今年境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模中占比不足一成。

另外，盡管去年底多家民營及混改房企拿到發(fā)債“入場券”，經(jīng)交易商協(xié)會支持儲架式注冊中票，但目前真金白銀拿到手的僅是少數(shù)。截至5月10日，僅有美的置業(yè)、碧桂園、新希望地產(chǎn)分別成功發(fā)行規(guī)模12億元、17億元、18億元的中期票據(jù)，且均獲中債增提供擔(dān)保。

“融資方面，4月房企融資又現(xiàn)冷意。房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資408.5億元，同比下降5.1%，環(huán)比下降38.8%，同比及環(huán)比均出現(xiàn)明顯下降。”劉水介紹說，“支持房企發(fā)債融資需要進(jìn)一步加大力度。去年底以來，房企申請注冊發(fā)債規(guī)模超過1400億元，并有個別企業(yè)增信發(fā)債落地，但是受益企業(yè)數(shù)量有限。增信發(fā)債要采取更靈活的央地聯(lián)動擴(kuò)容擴(kuò)圍，使更多中小民營房企受益。”

據(jù)介紹，上市房企股權(quán)融資的支持力度也需要加大，A股上市房企股權(quán)融資目前都在流程審批階段，還沒有形成真正的資金支持。需要開辟綠色通道，加快股權(quán)融資落地。

《紅周刊》了解到，去年底監(jiān)管部門提出“房企股權(quán)融資優(yōu)化5項措施”以來，目前已有27家A股房企披露增發(fā)預(yù)案或意向性公告，已披露的擬募集資金規(guī)模合計約560億元。然而，盡管增發(fā)陣營覆蓋區(qū)域房企與出險房企，但敢于實(shí)施大額定增的仍以國央企為主，其中計劃募資規(guī)模居于TOP5的為萬科A、保利發(fā)展、新城控股、華發(fā)股份(600325)、外高橋(600648)，各預(yù)計募集資金150億元、125億元、80億元、60億元、35億元，擬用作補(bǔ)充流動資金、項目開發(fā)或償還債務(wù)。

不過，在3～6個月左右的定增周期內(nèi)，房企籌劃再融資事項面臨監(jiān)管部門核準(zhǔn)發(fā)行、說服潛在投資者等多項環(huán)節(jié)，該輪A股房企定增目前普遍停留在董事會預(yù)案或股東大會通過階段。

值得注意的是，被業(yè)內(nèi)外矚目的萬達(dá)商管，港股IPO近期遇阻，對賭和現(xiàn)金流壓力驟然加大，也令各方意識到即便是未出險的民營房企和商業(yè)地產(chǎn)公司，通過一級市場融資難度仍然較大。

房企集中退市、優(yōu)質(zhì)房企亦重挫

股債超預(yù)期回調(diào)凸顯三大隱憂

在債券二級市場，其價格也反映出整體的房企格局。去年11月后一度暴力反彈的旭輝債近期再次回落至低位，20旭輝03、21旭輝02等價格跌至30元以下，凸顯部分債券持有人對未到期的旭輝境內(nèi)債券的利息和本金兌付信心不足；旭輝控股集團(tuán)股票也進(jìn)入停牌狀態(tài)。停牌前旭輝控股集團(tuán)的股價回調(diào)至0.76港元，相當(dāng)于去年10月初的股價，即地產(chǎn)行業(yè)最為艱難的時刻。

有高收益?zhèn)侥蓟鸬幕鸾?jīng)理向《紅周刊》表示，去年11月后尚未違約的優(yōu)質(zhì)房企，債券反彈行情到2023年明顯分化，比如碧桂園的債券相對穩(wěn)健，而遠(yuǎn)洋等被寄予厚望的部分優(yōu)質(zhì)房企股債走勢卻顯示現(xiàn)金流風(fēng)險仍然存在，背后是部分所謂的優(yōu)質(zhì)房企銷售回暖還沒出現(xiàn)以及融資支持亟待落實(shí)。

盡管如此，碧桂園的股價在去年12月反彈到3.5港元后一路回調(diào)至目前的1.7港元附近，再次回到去年10月初的股價區(qū)間。A股的部分優(yōu)質(zhì)房企股價近期也跌回至去年10月下旬的區(qū)間，距10月底的歷史性底部僅一步之遙。更有甚者，新晉房企“NO.1”、央企背景加持的保利發(fā)展，近期股價回調(diào)至去年10月底、11月初的水平，令股吧、雪球不少股民和網(wǎng)友大呼看不懂。

在融資端和需求端均難以打破局面的部分房企，最終走到了退市這一步。繼藍(lán)光發(fā)展(600466)股票觸及終止上市條件后，貴州本土龍頭房企中天金融(000540)面值退市也已板上釘釘，嘉凱城(000918)、泰禾集團(tuán)(000732)、泛海控股(000046)等昔日的大中型房企均加速跌破面值。站在1元股生死線附近的還有ST粵泰、ST陽光城(000671)、*ST宋都等績差生，且近期都出現(xiàn)連續(xù)跌停走勢。

前述私募基金經(jīng)理認(rèn)為，在績差房企退市背景下，A股優(yōu)質(zhì)房企也遭遇暴跌的原因主要來自三方面：監(jiān)管層今年以來放寬再融資，房企紛紛實(shí)施大規(guī)模定增，攤薄每股收益；房企近期披露的表現(xiàn)不佳的2022年業(yè)績和資產(chǎn)質(zhì)量，讓部分二級市場投資者冷靜了下來；房企公布2022年度分紅方案，股價提前走出除權(quán)行情。他指出，參考優(yōu)質(zhì)房企過去幾年的同期走勢，2～4月后往往會有一波陽春行情熱度退去，及股票分紅方案公布后提前走出除權(quán)行情的回調(diào)行情，下跌周期持續(xù)達(dá)幾個月。

前四月近兩成百強(qiáng)房企零拿地

行業(yè)回暖有待“強(qiáng)心針”

總之，謹(jǐn)慎補(bǔ)貨、收攏聚焦正成為當(dāng)下各梯隊房企的共識。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1～4月，TOP100企業(yè)拿地總額3150億元，拿地規(guī)模同比下降13%。

《紅周刊》了解到，盡管以長三角區(qū)域為代表的民企今年拓儲積極——偉星房產(chǎn)、坤和集團(tuán)、濱江集團(tuán)分別以78億元、75億元、66億元居于今年前4月房企拿地金額榜單TOP9、TOP12、TOP13。不過，今年前4月仍有兩成百強(qiáng)房企在公開土拍市場沒有土地入倉，其中，美的置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金融街、路勁基建等10余家銷售百強(qiáng)房企并未出現(xiàn)在同期的拿地TOP100榜單。

某東北區(qū)域房企前任總經(jīng)理、房地產(chǎn)自由投資人王維旭向《紅周刊》表示，當(dāng)前房企拓儲仍然有顧慮，“一方面，土地價格高企，所得稅、土增稅需要預(yù)交，建安成本持續(xù)增加，加上土地出讓條件比較剛性化，報建審批繁雜，驗收困難重重；另一方面，住宅項目銷售比例需要達(dá)到70%左右才能維持最基本運(yùn)營，目前能回流投資資金已是基本目標(biāo)，然而近年銷售市場低迷，導(dǎo)致銷售無法溢價，利潤難以保證，投資周期也大幅拉長。”

“樓市還是在分化中，熱門城市土拍市場尚可，但不行的城市依然不行。大多數(shù)房企也沒有能力談后續(xù)投資計劃，現(xiàn)在都處于去庫存的狀態(tài)。比如重慶最近的這波土拍，只掛了2塊地，可想而知現(xiàn)在房企對于拿地的能力和態(tài)度了。”馬騰飛如此表示。

即便是在高能級一線市場，比如北京，也難逃分化行情。5月8日，知名地產(chǎn)分析師張大偉在微信朋友圈點(diǎn)評稱：“小陽春已經(jīng)差不多了，后小陽春時代，北京市場再次進(jìn)入嚴(yán)重分化時代。二八分化現(xiàn)象將特別明顯，不僅是買房，買地也一樣”。

而在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪看來，今年前4月，國央企的拿地活躍度較高，地方城投類企業(yè)的身影漸退，同時部分民營房企逐步回歸，但多數(shù)企業(yè)新增投拓仍然較為謹(jǐn)慎，主要顧慮在于市場恢復(fù)的持續(xù)性走弱，加深了企業(yè)對后續(xù)項目去化和收益的擔(dān)憂。不過，其對下半年市場穩(wěn)健回升依然持有一定信心：“一方面，4月銷售端雖然暴露出持續(xù)性弱的特征，但政策端仍在繼續(xù)釋放利好信號，預(yù)計銷售回落是短暫的，大概率將重新回到企穩(wěn)回升的軌道上；另一方面，熱門城市土地市場當(dāng)前熱度較高，并且今年多城調(diào)整成‘少量多次’的供地模式，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬媳Ｕ辖衲晖恋厥袌鰺岫取！?/p>

“4月份房企的銷售、融資主要指標(biāo)均出現(xiàn)明顯下降，表明一季度的市場是脈沖式復(fù)蘇，市場復(fù)蘇的基礎(chǔ)還比較弱。目前行業(yè)是弱復(fù)蘇，還需供給、需求支持政策雙向加力。”劉水指出，“需求方面，一線城市市場變化具有示范及帶動效應(yīng)，支持剛性和改善性需求釋放的政策空間仍然很大，要降低限購社保年限要求、降低二套房首付比例、降低利率，提高普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，更多激發(fā)剛性和改善性需求釋放；供給方面，房企信貸、發(fā)債、股權(quán)融資的支持工具還需要繼續(xù)發(fā)力，盡快落地見效。”

展望未來，房地產(chǎn)繼續(xù)回暖仍有待“強(qiáng)心針”。5月初召開的清華五道口首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上，摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌指出：今年一季度新房銷售大致同比持平，但新房開工下跌了18%左右，土地出讓金下跌27%。“今年一季度的土地出讓金基本回到2010年左右的水平。如果土地出讓金在去年下跌超20%的基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)出現(xiàn)兩位數(shù)的下跌，未來幾年房地產(chǎn)投資大概率將是負(fù)增長，對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響可能會持續(xù)。”

（本文已刊發(fā)于5月13日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）