2023年3月16日，由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”在北京隆重召開(kāi)，會(huì)上發(fā)布了《2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，《2023中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》也一同公布。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)中央國(guó)企份額提升

2022年，雖然房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化，但政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端均未明顯恢復(fù)。

(資料圖片僅供參考)

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為13.3萬(wàn)億元，同比下降26.7%，銷(xiāo)售面積為13.6億平方米，同比下降24.3%。具體來(lái)看，上半年繼續(xù)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，5~6月疫情影響逐步弱化疊加熱點(diǎn)城市優(yōu)化政策效果顯現(xiàn)，市場(chǎng)表現(xiàn)邊際修復(fù)；三季度受季節(jié)性和部分城市“斷供”項(xiàng)目增加等因素影響，市場(chǎng)成交活躍度再次下行；年底房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售也并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力持續(xù)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)集中資源挖掘高能級(jí)城市潛力，加大線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)力度，但也難抵銷(xiāo)售規(guī)模出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售總額、銷(xiāo)售面積分別達(dá)63301億元、36313萬(wàn)平方米，同比下降30.3%和36.2%。

在行業(yè)整體承壓的背景下，央企國(guó)企的發(fā)展明顯好于預(yù)期。

廣州城投地產(chǎn)總經(jīng)理倪章軍表示：“廣州城投地產(chǎn)作為城投集團(tuán)旗下置業(yè)板塊，發(fā)揮‘商住地產(chǎn)+城市更新+住房租賃’三大體系融合發(fā)展特色，聚焦商住地產(chǎn)，近幾年實(shí)現(xiàn)了總開(kāi)發(fā)量突破480萬(wàn)平方米、貨值突破1100億元，開(kāi)發(fā)建設(shè)了超20個(gè)精品房地產(chǎn)項(xiàng)目；已建設(shè)‘租+購(gòu)’保障性住房總建筑面積超650萬(wàn)平方米，已建成保障性住房約7.13萬(wàn)套；全力推進(jìn)黃埔區(qū)廟頭村舊村改造，并加快推進(jìn)增城團(tuán)結(jié)村等城市更新項(xiàng)目。”

事實(shí)上，2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)中央國(guó)企數(shù)量增加16家至70家，銷(xiāo)售額占比提升6.1個(gè)百分點(diǎn)至57.9%，市場(chǎng)份額持續(xù)提升；民營(yíng)房企銷(xiāo)售額占比下降7.0個(gè)百分點(diǎn)至25.0%。

頭部房企地位強(qiáng)勢(shì)、百?gòu)?qiáng)企業(yè)中央國(guó)企份額提升，均延續(xù)了近兩年行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)。TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額近年一直在20%以上，2022年在市場(chǎng)下行期更是由降轉(zhuǎn)升；百?gòu)?qiáng)企業(yè)中央國(guó)企數(shù)量及份額在2021年大幅提升后，2022年繼續(xù)保持上升勢(shì)頭。

城市方面的分化在加劇。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)聚焦核心城市群，長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀三大城市群銷(xiāo)售貢獻(xiàn)突出，合計(jì)占比近七成。具體來(lái)看，2022年百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)于北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率都實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，其中北京與上海銷(xiāo)售貢獻(xiàn)接近10%。二線(xiàn)城市中杭州與南京銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率小幅下跌，但仍維持了較高的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率，僅次于北京與上海；西安、蘇州、成都、濟(jì)南、青島等城市的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率有所提高。

談到熱點(diǎn)城市成都，成都城投置地（集團(tuán)）有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)漆靜濤就表示：“1~2月份整個(gè)成都無(wú)論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，從實(shí)際成交的數(shù)據(jù)上來(lái)看都非常的亮眼，市場(chǎng)信心正在重構(gòu)和重建。”

面對(duì)2023年，《2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》指出，百?gòu)?qiáng)企業(yè)要抓住政策窗口期，靈活應(yīng)用政策工具應(yīng)對(duì)自身問(wèn)題，提升資產(chǎn)負(fù)債表的抗壓性，保證經(jīng)營(yíng)預(yù)期的穩(wěn)定；順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合市場(chǎng)需求探索行業(yè)發(fā)展新模式，提升未來(lái)發(fā)展預(yù)期，推動(dòng)行業(yè)重歸上升周期。

談及未來(lái)，漆靜濤還是很樂(lè)觀(guān)的：“我們將針對(duì)三個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的戰(zhàn)略來(lái)發(fā)力，一是地產(chǎn)加科技，二是地產(chǎn)加運(yùn)營(yíng)，三是地產(chǎn)加資本這三種模式。對(duì)于2023年，我們還是對(duì)整個(gè)成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)了信心。”

倪章軍也表示：“將以‘繡花’功夫推進(jìn)城市更新業(yè)務(wù)，全面參與廣州新一輪城市更新，圍繞對(duì)城市重點(diǎn)功能片區(qū)的新改造模式，統(tǒng)籌推進(jìn)廣州火車(chē)站、火車(chē)東站等核心片區(qū)連片改造，助力提升城市綜合能級(jí)、提升城市功能和品質(zhì)。”

“輕重并舉”是行業(yè)的共識(shí)

商業(yè)方面，《2023中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》表示，2022年由于疫情的影響，實(shí)體商業(yè)的客流量減少，商業(yè)項(xiàng)目的收益下降，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的收入受到壓力。這些因素導(dǎo)致百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的租金收入增長(zhǎng)放緩。2022年，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租金和運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入平均為29.0億元，同比上漲6.3%，但比2021年降低了19.0個(gè)百分點(diǎn)。

從成長(zhǎng)性方面看，“輕重并舉”是行業(yè)的共識(shí)。

2022年300城商辦用地供需都減少了，代表企業(yè)一般暫停獲取純商辦用地。存量市場(chǎng)上收并購(gòu)交易不活躍，部分代表企業(yè)“積極看機(jī)會(huì)，謹(jǐn)慎做決策”。不同的是，2022年商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)在輕資產(chǎn)方面持續(xù)發(fā)展，不斷提高運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)多渠道拓展。

恒泰商業(yè)管理集團(tuán)有限公司董秘蘭天表示：“商管行業(yè)從目前來(lái)看集中化的趨勢(shì)會(huì)加強(qiáng)，未來(lái)會(huì)更加專(zhuān)業(yè)化，我們作為主打輕資產(chǎn)模式的專(zhuān)業(yè)商業(yè)公司，在未來(lái)2~3年可能會(huì)發(fā)展得更好更穩(wěn)定一些。”

從經(jīng)營(yíng)質(zhì)量方面看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率下降，經(jīng)營(yíng)壓力增大。零售商業(yè)方面，代表企業(yè)采用穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略，在企業(yè)層面加大數(shù)字化建設(shè)力度，在項(xiàng)目層面提升消費(fèi)者粘性，并通過(guò)幫扶為商戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值。辦公物業(yè)方面，由于租賃需求低迷，代表企業(yè)加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)，并以細(xì)致化服務(wù)促進(jìn)項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

展望未來(lái)，經(jīng)過(guò)三年疫情洗禮，2023年將是我國(guó)全力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)修復(fù)的一年，消費(fèi)將進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主引擎的作用。

蘭天表示：“雖然目前消費(fèi)有待修復(fù)，但我們還是看到了一些機(jī)會(huì)，尤其在中小城市，其實(shí)在三線(xiàn)城市和一二線(xiàn)城市其實(shí)沒(méi)有很多的信息差，很多社交平臺(tái)其實(shí)把很多新的一些理念都分分鐘迅速傳到中小城市，所以我們看到了很明顯的消費(fèi)的迭代，還有消費(fèi)的創(chuàng)新，這就帶來(lái)了很多品牌和服務(wù)的創(chuàng)新性機(jī)會(huì)了，所以我們對(duì)中小城市的實(shí)體商業(yè)是非常樂(lè)觀(guān)的。” 文/王西嶺