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文 |研究員 陳悅

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2023年3月25日，綠城服務（2869.HK）披露了公司2022年全年業績報告。

據企業業績報告披露，綠城服務2022年營業總收入達148.56億元，同比增長18.2%；毛利達24.02億元，同比增長3.1%；核心經營利潤達9.81億元，同比略有下降，面對復雜多變的外部市場環境，顯現了發展韌性。在報告期內，新增拓展面積1.23億平方米，在管面積達3.84億平方米，同比增長26.3%，儲備面積達3.79億平方米，同比增長9.0%，為企業未來規模增長奠定基礎。

同時，綠城服務重點關注“組織創新、服務質量、市場拓展”，堅持長期主義，在高品質服務基礎上，提升效能，強化生活轉型，將“韌性、向善、創新”深刻在企業經營發展脈絡中，謀定企業未來向善向好的局面，助力“中國最具價值幸福生活服務商”的戰略目標的實現。

韌性：“狠”市拓，發展穩健、韌性

業績持續穩健增長，保持頭部物企的優勢占位。據2022年年報數據披露，綠城服務2022年營收達到148.65億元，同比增長18.2%。對比2019年營收85.82億元，增長了62.74億元，2019年－2022年復合增長率達到20.1%，增長穩健。綠城服務營收規模及毛利，在已披露年度業績報告的上市物企中均位居首位。

數據來源：choice、克而瑞物管華南區域整理

數據來源：企業年報、克而瑞物管華南區域整理

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綠城服務一直強調發展的獨立性，不斷強化市場拓展能力，在2022年年度報告中，更是提出“以市場拓展之狠，激活發展航道之開闊”。截至2022年12月31日，綠城服務在管項目達到2630個，增長率達23.4%，覆蓋了全國30個省、直轄市和自治區，以及215個城市。

在管面積與儲備面積雙突破，為規模化發展奠定基礎。2022年報告期內，綠城服務在管面積達3.84億平方米，同比增長26.3%，儲備面積達3.79億平方米，同比增長9.0%，合約面積近8億平方米，確定其規模化發展路徑。

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強勁市拓，打開多業態發展局面。據企業年報披露，2022年新增拓展面積達1.23億平方米，年度飽和營收約0.46億元。在多業態布局上，商寫服務進一步升級，并且定向突破賽事運營、高校、醫院、交通樞紐等專業賽道，布局全域化、城市服務，打造多賽道標桿項目，優化全業態服務內容。

向善：保持戰略定力，發展向善向好

優化業務結構，強化生活服務轉型。2022年綠城服務在原有的物業服務、園區服務、咨詢服務三大業務模塊中，拆分出科技服務內容，業務布局愈加清晰，并且構建以物業基礎服務為抓手的四保工程，以園區升級服務為抓手的四樂規劃，以創新孵化業務為刷州的四新馬車，以精細運營管理為抓手的四強體系。

從2022年營收結構上來看四大業務板塊收入均有顯著提高。其中，物業管理服務營收達到94.46億元，較2021年77.70億元，同比增長約21.6%，在總營收中占比達到63.6%，物業管理服務持續為綠城服務貢獻穩定的收入、利潤及良好口碑，也是綠城服務落實生活服務戰略的基石。

其次是園區服務，營收達到28.54億元，較2021年26.16億元，同比增長9.1%，在總營收中占比達到19.2%。圍繞業主的生活需求，綠城服務持續構建以社區零售、居家生活、空間服務、資產運營和文化教育等五大生態于一體的生活服務平臺，報告期內居家生活、文化教育、社區零售均取得良好增勢。

第三，是咨詢服務營收達到20.67億元，較2021年19.60億元，同比增長約5.4%，在總營收中占比達到13.9%。咨詢服務主要拆分在建物業和管理咨詢兩方面，圍繞房地產全生命周期，以資源整合、標準化體系建設與業務創新，持續提升咨詢服務的核心競爭優勢，在綠城服務本身的發展中，服務標準、服務品質、業務創新一直是其優勢，故而咨詢服務模塊的發展幾乎可以預見。

第四，2022年科技服務營收達到4.89億元，較2021年2.21億元，同比增長約121.6%，在總營收中占比達到3.3%。科技服務作為新呈列的業務模塊，主要是指為客戶提供的軟件開發服務、信息技術服務和智能照明工程和設計服務，并且綠城服務將科技服務作為其差異化產品體系，突破效率瓶頸關鍵，以及實現“幸福生活服務商”戰略目標的基礎。

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深耕優勢區域。秉持區域深耕的策略，在立足長三角、深耕京津冀、大力拓展大灣區的發展戰略下，2022年綠城服務的大本營，大杭州、長江三角區域在管面積約占總在管面積的57%，收入約占總收入的63%，核心區域貢獻值保持高位，且高質量。

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強強聯合，共謀發展。在強力市拓的同時，重點深耕企業大客戶，通過綜合全委、專項合作、咨詢服務、股權合作等多種方式尋求發展，且不斷增強與央國企的戰略合作。報告期內，與信達、西安高新等重磅央企、國企達成股權合作及戰略合作深度捆綁、強強聯合，夯實規模優勢。

創新：組織創新，科技賦能，提效提質

組織創新變革，促進人員、業務的效能提升。綠城服務以區域化、扁平化、專業化為導向，加速推進組織內部的融合發展。優化職能中心，強化條線垂直落地；專業公司精益求精，強化專業分工明確；城市公司強化管理扁平高效。從頂層設計確立融合發展策略，為業務創新轉型打下堅實基礎。

科技賦能，推動數智轉型。綠城服務推出“善數”，將業務場景數字化重構，對內全面賦能公司商業模式、服務體系、組織效能的優化創新。以新一代數智技術為核心，為客戶優化用戶體驗與服務感知，為員工提效減負與品質提升，為管理橫向一體運營，縱向高效協同，逐步構建數字化生態。并且，通過“數字空間+智慧服務”，聚焦物理空間的數字化與管理的智慧化，為外部客戶提供系統性、全周期方案，目前已形成全域平臺及智慧物業兩大產品體系。“善數”的應用不僅僅是賦能、提質、提效上，將數字化融入服務場景，它將在服務、經營、管理以及賦能上為物業企業發展能夠提供強力支撐，并在未來業務發展和產品迭代中，或將運用到更廣闊的領域。

小結

2022年受房地產行業環境及疫情反復影響，物業行業整體呈現增收不增利，規模化發展已經轉向“有質”發展，持續改善提升經營效益成為新的關注點。2022年，綠城服務圍繞高質量與高速發展，嚴控品質底線，堅定市場化發展路徑，保持經營獨立性。在激烈的市場環境競爭壓力下，綠城服務始終保持戰略定力，以高品質為基底，不斷雕琢服務精度，拓寬服務廣度，挖掘服務深度，并且注重科技服務的內外輸出，為客戶提供智慧物業服務和全域平臺服務，以數智轉型推動經營效能。堅定價值導向的市場化發展路徑，圍繞中國最具價值“幸福生活服務商”戰略目標，憑借規模力、產品力、品牌力、科技力，在行業發展新周期中表現出了高安全邊際和高成長韌性。在品質管理上綠城服務已經先于行業從“有質”邁向“高質”發展，并且堅守服務價值，關注客戶體驗與價值，推進企業高質、有序發展。未來，綠城服務將圍繞“兩個核心、四個強化”，高密度、精細化開啟新年度篇章。

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