黑龍江省佳木斯市樺南縣的李榮剛拿到回遷安置商品房七年后，竟發(fā)現(xiàn)房子不是登記在自己名下。

2020年6月，李榮剛從樺南縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢(xún)到，他位于該縣春天花園三期110平方米的兩層商品房，登記的所有權(quán)人是他并不認(rèn)識(shí)的曲銀龍和靳海龍。

(資料圖片)

隨后，李榮剛將二人訴至樺南縣法院，請(qǐng)求判令案涉房屋所有權(quán)歸自己所有，法院支持了李榮剛的主張。但若要完成過(guò)戶(hù)，李榮剛需承擔(dān)近十萬(wàn)元的契稅。

類(lèi)似情況并非個(gè)案。中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)案例顯示，春天花園三期多戶(hù)回遷安置商品房，被開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)涉訴訟。法院在審理中調(diào)取的證據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)商楊勇涉嫌違規(guī)掛靠資質(zhì)、偽造印章，目前楊勇已被樺南縣公安局羈押。

3月10日，李榮剛收到樺南縣法院通知，由于房屋被曲銀龍和靳海龍抵押貸款后逾期未還，銀行向法院主張對(duì)房屋優(yōu)先受償。

3月23日，樺南縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建筑市場(chǎng)監(jiān)管辦表示，樺南縣政府正積極幫助春天花園三期完善處理相關(guān)事宜，兩天前政府已組織相關(guān)職能部門(mén)到項(xiàng)目了解情況。

涉多個(gè)安置房糾紛的樺南縣春天花園三期小區(qū)。受訪(fǎng)者供圖

誰(shuí)動(dòng)了我的回遷安置房？

如果不是到樺南縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心咨詢(xún)安置房辦理房產(chǎn)證事宜，李榮剛還不知道房子早已被登記在他人名下。

2011年3月，李榮剛等家人代替已故父親與樺南春天花園三期工程動(dòng)遷辦簽訂了一份《春天花園三期房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》。因棚戶(hù)區(qū)改造，他父親名下位于樺南縣新建街的一套122平方米住宅房屋需動(dòng)遷。雙方約定房屋動(dòng)遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原房屋動(dòng)遷后將安置補(bǔ)償兩套各150.3平方米的商品房，并無(wú)償出具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。翌年12月31日前交房。

但開(kāi)發(fā)商未能如約交房。2013年3月開(kāi)發(fā)商楊勇以樺南縣信昌房產(chǎn)公司的名義，將樺南縣春天花園三期B棟22號(hào)一套商品房交付給李榮剛，該商品房是二層的商業(yè)門(mén)房，面積110平方米。

交房時(shí)，李榮剛詢(xún)問(wèn)開(kāi)發(fā)商剩余的190.6平方米商品房什么時(shí)間兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商解釋暫時(shí)已沒(méi)有房源，待有了房源再安置。李榮剛說(shuō)，當(dāng)時(shí)交房后他問(wèn)開(kāi)發(fā)商什么時(shí)間可以辦房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商解釋稱(chēng)，因沒(méi)向稅務(wù)部門(mén)繳納房屋交易稅，所以暫時(shí)辦不了房產(chǎn)證。

2020年6月，李榮剛前往樺南縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心咨詢(xún)安置房辦理房產(chǎn)證事宜，發(fā)現(xiàn)整套房早已被登記在靳海龍名下。而后，該房屋的一層歷經(jīng)兩次轉(zhuǎn)賣(mài)，登記于曲銀龍名下。

李榮剛說(shuō)，他與靳海龍和曲銀龍從不認(rèn)識(shí)，他拿到回遷安置房后已出租經(jīng)營(yíng)七年，其間從未有人來(lái)討要過(guò)房子。他試圖找到開(kāi)發(fā)商楊勇詢(xún)問(wèn)，但得知楊勇因涉案已被樺南縣公安局羈押。

為取得安置房的所有權(quán)，李榮剛及家人將靳海龍和曲銀龍起訴到樺南縣法院，請(qǐng)求法院判令案涉安置房所有權(quán)歸其所有，被告協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過(guò)籍手續(xù)。

2021年11月樺南縣法院作出的民事判決書(shū)顯示，法院查明，2015年9月靳海龍對(duì)案涉房屋初次辦理產(chǎn)權(quán)證，一層歷經(jīng)兩次轉(zhuǎn)賣(mài)到曲銀龍名下并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證，二層仍登記于靳海龍名下。

法院審理認(rèn)為，雖然案涉房屋登記所有權(quán)人為被告曲銀龍、靳海龍，但并沒(méi)有證據(jù)證明被告對(duì)該房屋擁有實(shí)體所有權(quán)。原告李榮剛的訴訟請(qǐng)求有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。

法院審理期間，被告曲銀龍、靳海龍經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，也未出具答辯意見(jiàn)，視為其放棄抗辯權(quán)利。法院綜合全案證據(jù)，依照民法典和民事訴訟法規(guī)定，判決李榮剛等家人對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)，被告曲銀龍、靳海龍于判決生效十日內(nèi)，協(xié)助李榮剛辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變更登記手續(xù)。

春天花園三期房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)顯示，開(kāi)發(fā)商對(duì)李榮剛等家人原房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，動(dòng)遷后安置兩套面積各150.3平方米商業(yè)房。受訪(fǎng)者供圖

“一房二賣(mài)”非個(gè)案

新京報(bào)記者檢索中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，樺南縣春天花園三期回遷安置房，被開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)并非個(gè)案。

王建明自回遷后一直居住在開(kāi)發(fā)商安置給他的春天花園三期A棟89號(hào)，但他卻被于利江訴至法院，要求返還該房屋。

2017年1月黑龍江佳木斯中級(jí)法院作出的民事判決書(shū)顯示，法院查明，2010年10月王建明與春天花園三期動(dòng)遷辦簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，三年后開(kāi)發(fā)商安置給他春天花園三期A棟89號(hào)面積124.18平方米的二層商業(yè)門(mén)房。

2013年樺南縣鑫隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司）與靳海龍就案涉房屋簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但他并沒(méi)實(shí)際入住。2015年靳海龍將該房屋轉(zhuǎn)賣(mài)，買(mǎi)主于利江到房屋現(xiàn)場(chǎng)后明知房屋有爭(zhēng)議，仍與靳海龍簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并辦理了房屋轉(zhuǎn)移登記。

二審法院依照審查認(rèn)定的證據(jù)，認(rèn)為于利江訴求不能成立，判決駁回上訴維持原判。2017年6月佳木斯中級(jí)法院再審，裁定駁回于利江再審申請(qǐng)。

王建明依照法院判決書(shū)，要求樺南縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心為他辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但對(duì)方要求法院出具協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。而法院以生效判決沒(méi)有可執(zhí)行內(nèi)容為由不予出具。于是王建明對(duì)樺南縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心提起行政訴訟。

2020年7月樺南縣法院行政判決書(shū)載明，法院審查認(rèn)定，王建明對(duì)爭(zhēng)議房屋具有優(yōu)先取得補(bǔ)償安置的權(quán)利，樺南縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心未查明房屋權(quán)屬就辦理房屋所有權(quán)證，屬因登記機(jī)關(guān)工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)。依照行政訴訟法規(guī)定，法院判決撤銷(xiāo)樺南縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心為于利江頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。

春天花園三期回遷安置房業(yè)主韓秀梅，也曾遇到和王建明類(lèi)似的情況。

韓秀梅回憶，2018年12月的一天，她收到樺南縣法院的應(yīng)訴傳票，是一個(gè)叫岳城棋的人起訴她要求退出安置房。

2019年12月，樺南縣法院作出的民事判決書(shū)顯示，岳城棋請(qǐng)求法院判令韓秀梅退出強(qiáng)占的春天花園三期B棟23號(hào)商服房屋。

法院查明，2013年9月樺南縣信昌房產(chǎn)公司交付韓秀梅一套回遷安置商服房屋。同年3月開(kāi)發(fā)商以樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司名義，將該房出售他人并辦理產(chǎn)權(quán)證，但未實(shí)際入住。2015年5月、2017年7月，房屋歷經(jīng)兩次轉(zhuǎn)賣(mài)到岳城棋名下并辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，但未交付房屋。

法院認(rèn)為，岳城棋購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)未對(duì)實(shí)際居住人韓秀梅核實(shí)情況，構(gòu)成重大過(guò)失。不動(dòng)產(chǎn)證雖具有證明作用，但當(dāng)有其他證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際權(quán)利狀態(tài)，與不動(dòng)產(chǎn)證記載不一致情況下，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)實(shí)際權(quán)利歸屬。

也就是說(shuō)，雖然案涉房屋登記所有權(quán)人是岳城棋，但他并無(wú)實(shí)體所有權(quán)。而韓秀梅是依照動(dòng)遷安置協(xié)議取得該房屋并實(shí)際占有，故對(duì)房屋有實(shí)際權(quán)利。

樺南縣法院判決駁回岳城棋訴訟請(qǐng)求，岳城棋不服判決結(jié)果，上訴到黑龍江佳木斯中級(jí)法院。2020年7月、2021年3月佳木斯中級(jí)法院分別作出二審、再審裁定，二審裁定岳城棋經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不出庭，裁定依照撤回上訴處理，維持樺南縣法院一審判決。再審裁定駁回其訴訟請(qǐng)求。

2019年12月，岳城棋訴韓秀梅退出強(qiáng)占房屋糾紛案，法院查明開(kāi)發(fā)人楊勇掛靠樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司建設(shè)春天花園三期項(xiàng)目。判決書(shū)截圖

開(kāi)發(fā)商涉嫌違規(guī)掛靠資質(zhì)、偽造印章

從樺南縣法院審理的春天花園三期多起房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商楊勇涉嫌“一房二賣(mài)”、違規(guī)借用資質(zhì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

上文韓秀梅案判決書(shū)顯示，樺南縣法院調(diào)取的樺南縣自然資源局檔案材料記載，春天花園三期(名仕豪庭)土地，以樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司的名義開(kāi)發(fā)。但在土地摘牌中使用的是黑龍江信昌房產(chǎn)公司名稱(chēng)，該公司時(shí)任法定代表人楊勇，后期使用樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司名稱(chēng)，該公司授權(quán)楊勇全權(quán)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目工程。在該小區(qū)回遷時(shí)，楊勇又以樺南縣信昌房產(chǎn)公司的名義為一些回遷戶(hù)辦理了回遷事宜。

天眼查內(nèi)容顯示，樺南縣信昌房產(chǎn)公司創(chuàng)建于2011年，法定代表人楊勇，公司注冊(cè)資本300萬(wàn)元。目前該公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照處于吊銷(xiāo)狀態(tài)。

樺南縣法院調(diào)取的證據(jù)還顯示，2016年9月12日樺南縣公安局經(jīng)偵查查明，楊勇掛靠樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)春天花園三期項(xiàng)目期間，未經(jīng)許可擅自偽造樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司印章對(duì)外簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，案發(fā)后印章被公安機(jī)關(guān)收繳。樺南縣檢察院以楊勇涉嫌逃稅罪、偽造公司印章罪起訴。

依照2014年8月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《建筑工程施工轉(zhuǎn)包違法分包等違法行為認(rèn)定查處管理辦法》規(guī)定，對(duì)認(rèn)定有掛靠行為的施工單位或個(gè)人，依照《建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，可以責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。對(duì)認(rèn)定有轉(zhuǎn)讓、出借資質(zhì)證書(shū)或者以其他方式允許他人以本單位名義承攬工程的施工單位，責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，可以責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

在另一起類(lèi)似房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案的判決書(shū)中載明，樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司答辯，該公司與楊勇不存在出借資質(zhì)掛靠關(guān)系，楊勇涉嫌偽造及使用該公司印章。庭審質(zhì)證中楊勇承認(rèn)印章是他私刻。他解釋?zhuān)驗(yàn)殚_(kāi)發(fā)的春天花園三期項(xiàng)目，有很多事情需要和政府溝通，刻章目的是為方便。

法院查明，2011年5月22日樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司與楊勇簽訂使用資質(zhì)協(xié)議書(shū)，將營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書(shū)提供并授權(quán)給楊勇，用于楊勇開(kāi)發(fā)樺南縣名仕豪庭春天花園三期項(xiàng)目。

樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司答辯稱(chēng)，楊勇使用該公司授權(quán)委托書(shū)是變?cè)斓摹①Y質(zhì)協(xié)議書(shū)是虛假的。2011年5月22日公司確實(shí)與楊勇簽訂使用資質(zhì)協(xié)議書(shū)，但楊勇使用落款2014年5月22日的資質(zhì)協(xié)議書(shū)系私自改造。

楊勇向法庭解釋?zhuān)瑯迥峡h鑫隆房產(chǎn)公司的授權(quán)委托書(shū)是真實(shí)的，使用資質(zhì)協(xié)議書(shū)日期可能改過(guò)，但不敢確定內(nèi)容是否也改過(guò)。

3月23日，樺南縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建筑市場(chǎng)監(jiān)管辦李主任電話(huà)向新京報(bào)記者介紹，經(jīng)查春天花園三期建設(shè)項(xiàng)目，樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司于2011年5月，授權(quán)楊勇負(fù)責(zé)項(xiàng)目全部工作并出具授權(quán)委托書(shū)。關(guān)于楊勇是否存在借用掛靠資質(zhì)，因建筑市場(chǎng)監(jiān)管辦只負(fù)責(zé)形式審查，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)齊全，所以認(rèn)定不存在借用資質(zhì)。

不過(guò)，樺南縣住建局建筑市場(chǎng)監(jiān)管辦李主任還表示，樺南縣公安局對(duì)開(kāi)發(fā)商楊勇涉案?jìng)刹榘l(fā)現(xiàn)的掛靠資質(zhì)問(wèn)題，是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)的實(shí)質(zhì)審查，需等待警方的調(diào)查結(jié)果。

樺南縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心函件證明，李榮剛回遷安置房已被他人抵押貸款。受訪(fǎng)者供圖

安置戶(hù)勝訴仍要繳納契稅

官司勝訴一年多，回遷安置戶(hù)李榮剛卻高興不起來(lái)。他說(shuō)雖然法院判決他和家人對(duì)房屋享有所有權(quán)，樺南縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心也答應(yīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)，但因涉及房屋過(guò)戶(hù)繳納契稅，經(jīng)咨詢(xún)稅務(wù)部門(mén)稅費(fèi)達(dá)9萬(wàn)余元。

李榮剛說(shuō)，據(jù)他了解，目前在春天花園三期項(xiàng)目中，出現(xiàn)類(lèi)似情況的至少有三四十戶(hù)。

在李榮剛辦理過(guò)戶(hù)過(guò)程中，樺南縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心經(jīng)查系統(tǒng)登記信息顯示，2013年2月靳海龍申請(qǐng)辦理了抵押權(quán)登記，抵押權(quán)人是樺南縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社營(yíng)業(yè)部，債權(quán)數(shù)額20萬(wàn)元。2019年7月曲銀龍也辦理了房屋抵押權(quán)登記，抵押權(quán)人樺南縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社誠(chéng)信農(nóng)村信用合作社，債權(quán)數(shù)額30萬(wàn)元。

2022年11月22日，樺南縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具給樺南農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的《關(guān)于樺南縣法院執(zhí)行曲銀龍、靳海龍不動(dòng)產(chǎn)的告知函》顯示，依照樺南縣法院執(zhí)行裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，將曲銀龍、靳海龍名下位于春天花園三期B棟樓22號(hào)商服房一層、二層，執(zhí)行給李榮剛等人名下。

最近，李榮剛收到樺南縣法院通知，案涉房屋被曲銀龍、靳海龍抵押銀行貸款，造成逾期未還款。樺南農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司向法院主張，對(duì)涉案房屋優(yōu)先受償。李榮剛說(shuō)，法院給了一份銀行出具的證據(jù)清單，讓十日內(nèi)給出是否有異議的說(shuō)明，否則法院會(huì)正式登記立案。

如今，李榮剛面臨著回遷房得而復(fù)失的風(fēng)險(xiǎn)。他說(shuō)即使繳納近十萬(wàn)元的房屋契稅將房子過(guò)戶(hù)到自己名下，但該房屋抵押權(quán)是銀行，如果銀行不解押，房屋支配權(quán)仍屬銀行所有。

3月16日，樺南縣政府副縣長(zhǎng)肖德發(fā)的秘書(shū)電話(huà)告訴新京報(bào)記者，春天花園三期房產(chǎn)糾紛問(wèn)題，目前政府已開(kāi)始逐步化解。

3月23日，樺南縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建筑市場(chǎng)監(jiān)管辦李主任表示，該項(xiàng)目究竟有多少戶(hù)涉及房產(chǎn)糾紛，目前并不掌握，但樺南縣政府正積極幫助春天花園三期完善處理相關(guān)事宜，3月21日政府已組織相關(guān)職能部門(mén)到項(xiàng)目去了解情況。

新京報(bào)記者 李英強(qiáng) 實(shí)習(xí)生 陳雪穩(wěn)

編輯 劉倩 校對(duì) 吳興發(fā)