每經記者 王佳飛 每經編輯 陳夢妤

“應該是搶我們海淀的客源吧。”被問及位于昌平區的匯智里為何要在距離較遠的海淀區設置售樓處，富華里銷售人員不置可否。

2023年1月9日，《每日經濟新聞》記者來到了北京市海淀區永豐地塊，作為海淀近年供地的大熱區域，多家房企在這里短兵相接。

(資料圖)

出了海淀永豐地鐵站往北走，不出3公里，小小的區域中分布著至少5個售樓處，分別有幸福里潤園、國譽燕園等。

970套剩余

中海在海淀永豐有個“三合一”售樓處，分別是匯德里、匯智里、富華里，但互相并不統屬。記者在了解完富華里，提出想看看匯智里時，富華里銷售人員說需要再次去前臺登記，再次匹配銷售人員，所有流程都需要重新來一次。

富華里是中海目前在海淀主推的項目。2022年9月23日北京第三批集中供地中，中海接連出手，先是41.975億元和3.6萬平方米現房銷售面積拿下京土儲掛（海）［2022］044號宗地，又以55.775億元和4000平方米現房銷售面積競得京土儲掛（海）［2022］045號宗地，這個總價接近100億元的兩宗地塊僅一路之隔，距離中海另一個項目匯德里也僅一街之隔，可見中海在海淀的布局決心。

據富華里銷售人員介紹，項目是兩宗地塊，分為富華里富園和富華里匯園。目前北區富園基本售罄，主要能選的房子都位于南區的匯園。

從網簽來看，富華里富園2022年12月3日取得預售證，匯園2022年12月24日取得預售證，不過兩個項目暫無網簽信息，富園“基本售罄”尚無從驗證。

此外，富華里現在還需要面對昌平同門項目匯智里的“搶客”。匯智里位于昌平區沙河鎮中關村(000931)國家工程技術創新基地，中海在2022年北京首批集中供地中以32.6億元底價拿下該地塊。該項目距離“三合一”售樓處有大約11公里，開車需要22分鐘。如果是公共交通，需要換乘兩趟公交，耗時約1小時8分。該項目距離昌平城區也有大約12公里。匯智里于2022年4月2日取得預售證，曾在去年8月成為北京網簽榜亞軍，網簽套數686套。

不過匯智里是一個大盤，住宅批準銷售套數是1656套，兩下比較可知，匯智里目前還有970套房源待網簽。

永豐之爭

海淀永豐整體銷售情況是不錯的。2020年以來，海淀區供地多集中在永豐片區，華潤、中海、海開等開發商在此皆有布子。2021年10月13日上午，中海、華潤置地+首開股份(600376)、金隅+建工、懋源等多方都盯上了北旺鎮京土整儲掛（海）（2021）046號宗地，最終經歷7輪報價，中海以45億元拿下該地塊。

隨后，在中海、華潤置地+首開股份、建工+金隅、招商蛇口(001979)四方的爭奪中，華潤置地+首開股份經過9輪出價，最終以44.95億元拿下海淀區西北旺鎮京土整儲掛（海）（2021）047號宗地。

兩宗地塊僅一路之隔，銷售指導價也都在8.3萬元/平方米，是天然競品。從最終銷售情況看也確實是這樣，中海將046號地塊打造成了匯德里，華潤置地+首開股份則將047號地塊打造成了幸福里潤園，兩項目都于2022年2月28日取得預售證。

海淀的購買力也確實強勁，從記者實地走訪和網簽結果看，兩項目基本售罄。幸福里潤園京房售證字（2022）15號批準銷售套數共740套，目前已經網簽631套，成交均價83241.26元/平方米，銷售人員也說：“目前只剩十幾套大戶型下躍，房源不多了。”

匯德里京房售證字（2022）16號批準銷售套數1208套，目前已經網簽住宅和丙類儲藏室共829套，住宅成交均價83858.73元/平方米。“三合一”售樓處也不再推薦匯德里的房源，表示“匯德里已經大致清盤”。從銷售價格也能看出，這兩個項目是按照備案價格來銷售的，并沒有出現北京市場中一些低于備案價銷售的現象，也能側面表明兩項目的順銷程度。

在海淀東升鎮，還有另一個知名的新盤中建壹品·學府公館，2022年4月16日取得預售證，備案名分別是書香茗園和書香悅園，兩者相加曾經是2022年8月北京新房網簽套數和金額雙料冠軍。

競品壓力

然而，此前的行情到了富華里2022年12月開盤時有了微妙變化。《每日經濟新聞》記者留意到，對比中海拿地時的銷售指導價，富華里似乎從一開始就選擇了降價。

記者了解到，富華里富園在競拍時的銷售指導價格為8.5萬元/平方米，略高于匯德里。南部富華里匯園銷售指導價則為8.2萬元/平方米。但根據北京住建委官網信息，富華里富園備案價格約8.3萬元/平方米，而匯園是8.1萬元/平方米。

從介紹來看，富華里戶型從80平方米到140平方米都有分布，從銷售人員對99平方米戶型800萬元的報價來看，富華里匯園也的確是在按照8.1萬元/平方米在銷售。

中海新盤的“降價促銷”或許來自競品的壓力。因為，隔壁中建壹品和海開共同開發的棲海澐頌即將入市，該項目也是2022年9月23日拿地，銷售指導價也是8.2萬元/平方米。屆時像幸福里潤園和匯德里那樣短兵相接的場面會再次上演。

而昌平匯智里的價格對海淀富華里也有壓力，相隔11公里，匯智里售價明顯要低很多，備案價格約5萬元/平方米。

海淀昌平交界處的項目來海淀建售樓處的并非只有匯智里一家，離“三合一”售樓處不遠還有一個項目同樣也是如此操作。北京城建(600266)國譽燕園的售樓處在中關村一號，距離中海“三合一”售樓處步行距離不超過500米，而項目地卻在昌平。銷售人員的說辭是：“如果您在永豐工作，到我們項目簡直就太方便了，很多海淀的客戶選擇到我們這里買房。”

國譽燕園2022年11月6日取得預售證，開盤后項目進行了大面積宣傳，“當日勁銷482套，這意味著國譽燕園首開全部房源已售罄”。《每日經濟新聞》記者到來時，銷售人員說：“房源還有很多，我們只是‘首開’售罄，項目是個大盤。”

從網簽數據來看，國譽燕園共有1788套房源被批準銷售，但網簽僅172套，剩余1616套，“勁銷482套”的數據也暫未達到。國譽燕園銷售價格是有優勢的，目前成交均價為3.4萬元/平方米，但項目位于昌平，如果以海淀客群為目標，當前劣勢也是明顯的。國譽燕園位于昌平區六環路土城出口土城新村，從永豐到這里有18公里，開車需要26分鐘。

2022過去了，海淀樓市很熱鬧。2023來了，熱鬧還會延續嗎？