1月17日，深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合深圳市司法局發(fā)布關(guān)于公開征求《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法（征求意見稿）》《深圳市公共租賃住房管理辦法（征求意見稿）》《深圳市保障性租賃住房管理辦法（征求意見稿）》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（征求意見稿）》意見的通告。

(相關(guān)資料圖)

其中，關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的流轉(zhuǎn)規(guī)則有了新提法。購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年的，不得轉(zhuǎn)讓所持產(chǎn)權(quán)份額；自簽訂買賣合同之日起滿五年的，可以將所持產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給符合條件的對象。

這意味著，自2010年深圳推出“安居型商品房”概念，時隔13年，最受關(guān)注的流轉(zhuǎn)問題，終于有了定論。不能轉(zhuǎn)為商品房，沒有了套利空間，這或許能讓保障房體系的建立回歸初衷，再無漏洞可鉆。

深圳的保障性住房體系的設(shè)立起于2007年，以廉租住房和經(jīng)濟適用住房為主。此后，安居房、可售人才住房等新名詞的不斷出現(xiàn)，見證著深圳在保障性住房的供應(yīng)體系上的不斷探索。

深圳現(xiàn)行保障性住房為：安居型商品房、可售型人才房、公共租賃住房；根據(jù)最新擬定的管理辦法，深圳保障性住房體系將演變?yōu)楣沧赓U住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三大系統(tǒng)。

公共租賃住房：是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合條件的住房困難戶籍居民和為社會提供基本公共服務(wù)的一線職工出租的住房。

保障性租賃住房：是指政府給予政策支持，發(fā)揮市場作用，堅持小戶型、低租金，面向符合條件的新市民、青年人、各類人才租賃的住房。

共有產(chǎn)權(quán)住房：是指政府提供政策支持，主要采用市場化方式建設(shè)籌集，限定套型面積、銷售價格、使用和處分權(quán)利等，面向符合條件的居民供應(yīng)，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的住房。

其中，關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，擬將取代原有的安居型商品房及可售型人才房相關(guān)制度。意見稿還提到，深圳不再安排建設(shè)安居型商品房！已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的安居型商品房，繼續(xù)按照228號令及其相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

關(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)住房”，管理辦法還對以下問題加以補充：

不動產(chǎn)登記：不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理共有產(chǎn)權(quán)住房不動產(chǎn)登記時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄注記共有產(chǎn)權(quán)住房、共有人姓名、共有方式、共有份額及封閉流轉(zhuǎn)等。

剩余房源處理：共有產(chǎn)權(quán)住房項目配售兩次后仍有剩余房源的，主管部門可以結(jié)合住房供需情況、項目情況等因素，將供應(yīng)對象調(diào)整為本市常住居民，或者將房源性質(zhì)轉(zhuǎn)為租賃住房等。具體項目的處置方案由市主管部門報市政府批準(zhǔn)后實施。

封閉流轉(zhuǎn)：共有產(chǎn)權(quán)住房實行封閉流轉(zhuǎn)制度。購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年的，不得轉(zhuǎn)讓所持產(chǎn)權(quán)份額；自簽訂買賣合同之日起滿五年的，可以將所持產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給符合條件的對象。共有產(chǎn)權(quán)住房封閉流轉(zhuǎn)的具體辦法，由市主管部門另行制定。

未滿五年的收購：購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)自該情形發(fā)生之日起三十日以內(nèi)向代持機構(gòu)申請收購：

（一）因購買、接受贈與、婚姻狀況變化等原因在本市另行擁有自有住房的；

（二）購房人戶籍均遷出本市的；

（三）共有產(chǎn)權(quán)住房買賣合同約定的其他情形。

滿五年的封閉流轉(zhuǎn)或收購：購房人自簽訂買賣合同之日起滿五年，需要轉(zhuǎn)讓所持產(chǎn)權(quán)份額的，可以向代持機構(gòu)申請轉(zhuǎn)讓給符合條件的對象。

收購及轉(zhuǎn)讓價格：購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年收購的，收購價格按照購買價格確定。購房人自簽訂買賣合同之日起滿五年收購的，收購價格計算公式為：收購價格=購買價格×（1+中國人民銀行三年期定期存款基準(zhǔn)利率）。

售價：市場參考價格的50%左右。共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價綜合考慮本市住房困難居民經(jīng)濟承受能力、經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r、物價變動水平等因素，按照土地出讓時市場參考價格的50%左右確定。單套住房銷售價格根據(jù)項目銷售均價，結(jié)合樓層、朝向等因素確定。

產(chǎn)權(quán)份額：原則上不低于50%，同批次銷售的同一項目的產(chǎn)權(quán)份額相同。購房人產(chǎn)權(quán)份額按照項目銷售均價占市場參考價格的比例確定，原則上不低于50%；其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額。同批次銷售的同一項目的產(chǎn)權(quán)份額相同。購房人產(chǎn)權(quán)份額和政府產(chǎn)權(quán)份額應(yīng)當(dāng)在配售通告、買賣合同中明確。

面積標(biāo)準(zhǔn)：共有產(chǎn)權(quán)住房配售建筑面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

1、三人以下家庭或者單身居民配售建筑面積為65平方米左右；

2、四人以上家庭配售建筑面積為85平方米左右。家庭人口數(shù)按照申請人和共同申請人的總?cè)藬?shù)予以確定。申請人自愿認購低于其家庭人口數(shù)對應(yīng)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)住房的，低于建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的部分不予補償。市、區(qū)主管部門可以根據(jù)具體項目實際情況，適時調(diào)整配售面積標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)本級政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

退出輪候冊的5種情況：

1、申請人選房排序到位但未選定住房或者雖選定住房但未按照規(guī)定繳納認購定金，累計兩次的；

2、未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂合同累計兩次的；

3、已簽訂共有產(chǎn)權(quán)住房買賣合同的；

4、連續(xù)三年未提出認購申請的；

5、法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他情形。

抵押：共有產(chǎn)權(quán)住房購房人產(chǎn)權(quán)份額不得抵押，但為購買本套住房而向銀行設(shè)定的抵押除外。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳正式出臺共有產(chǎn)權(quán)住房管理方法對樓市需求的分流有一定的影響，但影響面有多大，還需要看管理方法更多的細節(jié)。

李宇嘉分析，此前，深圳人才住房和保租房對樓市需求的分流已經(jīng)很明顯了。當(dāng)前房價不漲，或者即便漲，幅度也比較小，許多無房的年輕人便會轉(zhuǎn)向租或買公共住房，對商品房市場而言，短期存在一個分流。當(dāng)然這也是樓市政策希望達到的目的，解決一些人低成本扎根深圳、實現(xiàn)體面居住這兩個需求，未來再轉(zhuǎn)向買房，這是政府構(gòu)建“先租后買”體系的重要環(huán)節(jié)。

但是，如果未來商品房價上漲，那么共有產(chǎn)權(quán)住房對購房需求的分流效果會比較小。準(zhǔn)確的說，共有產(chǎn)權(quán)住房政策對市場有多大影響，取決于這類房產(chǎn)未來上市條件，未來上市的收益如何制定關(guān)系到人們購房的積極性。這類房產(chǎn)，未來上市條件如果比較嚴格，那么受歡迎程度不能太樂觀，短期內(nèi)確實對市場有分流。如果樓市回暖，房價上漲，這類房產(chǎn)是否受歡迎，是一個很大的問題。

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