每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

2022年對于房地產(chǎn)市場而言，是多重不利因素疊加的一年，銷售端持續(xù)走低、土地市場低溫運(yùn)行、房企融資遭遇封凍……房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整階段，利好政策的陸續(xù)出臺，為房地產(chǎn)市場解局打開了突破口。從中亦可以尋找2023年的投資機(jī)會。

近日，中指研究院常務(wù)副院長黃瑜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時指出，“從中央層面來看，在‘房住不炒’總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，同時也為地方因城施策釋放空間。根據(jù)中指監(jiān)測，全年已有超300省市（縣）出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策近千次，政策調(diào)控力度和頻次達(dá)到近年來峰值，房地產(chǎn)政策已進(jìn)入實(shí)質(zhì)放松階段。”

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調(diào)控政策優(yōu)化力度加大

“2022年創(chuàng)新政策頻出，政策工具箱進(jìn)一步豐富。“黃瑜表示，2022年以來，多地將房地產(chǎn)調(diào)控政策與人才、人口、租賃等政策相結(jié)合，設(shè)立創(chuàng)新型政策工具，如多孩家庭住房扶持政策、一人購房全家?guī)偷墓e金購房政策、租賃破限購、支持集中購房等。創(chuàng)新型政策逐漸在二三線城市普及，并向熱點(diǎn)城市延伸。

“值得關(guān)注的是，11月以來，核心一二線城市政策優(yōu)化力度有所加大，杭州將‘認(rèn)房又認(rèn)貸’調(diào)整為‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，降低二套首付比例至40%；南京部分銀行亦下調(diào)二套首付比例，成都、西安、廈門、武漢等城市優(yōu)化限購政策，短期來看，核心一二線城市政策有望繼續(xù)優(yōu)化。”

2022年來，多地疫情反復(fù)，多地期房項目停工等超預(yù)期因素頻出，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，政策效果并不明顯，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整態(tài)勢未改。

“從銷售端看，下半年以來，受市場下行壓力加大、居民購房預(yù)期持續(xù)走弱、房企打折促銷等因素影響，房價持續(xù)下行。”黃瑜列舉了一組數(shù)據(jù)，“至11月，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城新建住宅價格已連續(xù)5個月環(huán)比下跌，超半數(shù)城市房價環(huán)比下跌；百城二手住宅價格已連續(xù)7個月環(huán)比下跌，3/4城市價格環(huán)比下跌。年底政策密集出臺，但市場表現(xiàn)未見好轉(zhuǎn)；11月重點(diǎn)100城商品住宅成交面積環(huán)比、同比繼續(xù)下降，12月以來，重點(diǎn)城市周度成交面積同比降幅仍在20%以上。”

“土地方面，全國300城住宅用地供求兩端均縮量明顯，絕對規(guī)模均降至近十年同期最低水平，成交樓面價結(jié)構(gòu)性小幅上漲，流拍撤牌率仍在高位，土地底價成交占比持續(xù)走高。政府推地及企業(yè)拿地意愿均不足，央國企二批次后拿地漸顯乏力，地方國資拿地金額占比逐批次走高，托底現(xiàn)象明顯。”黃瑜指出。

房地產(chǎn)區(qū)域投資大有可為

從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2022年1~11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額12.4萬億元，同比下降9.8%。其中東部地區(qū)投資額6.7萬億元，同比下降6.9%；中部地區(qū)投資額2.7萬億元，同比下降6.3%；東、中部地區(qū)降幅明顯低于其他地區(qū)。

“從土地市場表現(xiàn)來看，據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，市場下行期，普通二線城市及三四線城市市場調(diào)整壓力更大，土地出讓金降幅均在四成以上。”

黃瑜強(qiáng)調(diào)，“整體來看，各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資表現(xiàn)不同，土地市場分化態(tài)勢較為明顯，東部及熱點(diǎn)地區(qū)投資韌性較高。這部分地區(qū)普遍人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)活力較為突出，成為企業(yè)投資、持續(xù)深耕的重點(diǎn)地區(qū)。”

調(diào)控政策方面，此前熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)行政限制性政策較多，2022年政策進(jìn)入全面寬松階段，其中長三角地區(qū)政策優(yōu)化次數(shù)接近200條，占比20%，珠三角、長江中游政策優(yōu)化次數(shù)均超80次。一定程度上也促進(jìn)了市場情緒的修復(fù)。

黃瑜預(yù)計，“2023年長三角、珠三角市場情緒有望率先修復(fù)，長江中游、成渝在疫情影響下短期市場調(diào)整壓力仍在，政策優(yōu)化帶動核心城市市場有望企穩(wěn)恢復(fù)。京津冀短期疫情影響市場運(yùn)行節(jié)奏，區(qū)域市場調(diào)整壓力較大，預(yù)計2023年，北京、天津調(diào)控政策仍存在一定優(yōu)化空間，樓市有望企穩(wěn)恢復(fù)，而多數(shù)城市住房需求釋放動能較弱，底部運(yùn)行態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)。”

細(xì)分領(lǐng)域機(jī)會何在？黃瑜認(rèn)為，物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、物業(yè)服務(wù)等在2023年將面臨新的挑戰(zhàn)，但也將在各自領(lǐng)域面臨新的發(fā)展機(jī)遇。“2022年，我國房地產(chǎn)市場調(diào)整，但是物流地產(chǎn)表現(xiàn)平穩(wěn)，并且有較多機(jī)構(gòu)加大積極布局。隨著疫情防控優(yōu)化，房地產(chǎn)市場回穩(wěn)，我國經(jīng)濟(jì)將明顯企穩(wěn)回升，經(jīng)濟(jì)貿(mào)易繁榮是物流地產(chǎn)發(fā)展的最主要支撐。未來一年，物流地產(chǎn)仍是相關(guān)投資機(jī)構(gòu)及房企升級業(yè)務(wù)關(guān)注的重點(diǎn)，將加速發(fā)展。”

另一個在市場下行期迎來逆勢發(fā)展的是代建領(lǐng)域。黃瑜指出，“未來一年，代建仍將表現(xiàn)快速發(fā)展。一是2022年大量地方城投托底拿地，這些企業(yè)開發(fā)能力較弱，需要有品牌和開發(fā)能力強(qiáng)的代建企業(yè)幫助；二是2023年將繼續(xù)加大出險企業(yè)項目紓困，這也為代建企業(yè)發(fā)展提供了機(jī)會。”

商業(yè)地產(chǎn)在2022年受到經(jīng)濟(jì)下行、疫情等因素干擾，供需兩端均走弱，長租公寓同樣面臨市場租金壓力。黃瑜預(yù)測，”2023年，隨著各項穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策顯效發(fā)力，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場的恢復(fù)或?qū)由虡I(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)步復(fù)蘇。隨著疫情防控政策的優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)形勢的逐步好轉(zhuǎn)，住房租賃市場活躍度有望得到提升，長租公寓項目或迎來新的發(fā)展機(jī)遇。”