每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝

2022年對于房地產市場而言，是多重不利因素疊加的一年，銷售端持續走低、土地市場低溫運行、房企融資遭遇封凍……房地產市場進入深度調整階段，利好政策的陸續出臺，為房地產市場解局打開了突破口。從中亦可以尋找2023年的投資機會。

近日，中指研究院常務副院長黃瑜在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，“從中央層面來看，在‘房住不炒’總基調指導下，監管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業端，政策力度不斷加大，同時也為地方因城施策釋放空間。根據中指監測，全年已有超300省市（縣）出臺房地產調控政策近千次，政策調控力度和頻次達到近年來峰值，房地產政策已進入實質放松階段。”

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調控政策優化力度加大

“2022年創新政策頻出，政策工具箱進一步豐富。“黃瑜表示，2022年以來，多地將房地產調控政策與人才、人口、租賃等政策相結合，設立創新型政策工具，如多孩家庭住房扶持政策、一人購房全家幫的公積金購房政策、租賃破限購、支持集中購房等。創新型政策逐漸在二三線城市普及，并向熱點城市延伸。

“值得關注的是，11月以來，核心一二線城市政策優化力度有所加大，杭州將‘認房又認貸’調整為‘認房不認貸’，降低二套首付比例至40%；南京部分銀行亦下調二套首付比例，成都、西安、廈門、武漢等城市優化限購政策，短期來看，核心一二線城市政策有望繼續優化。”

2022年來，多地疫情反復，多地期房項目停工等超預期因素頻出，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，政策效果并不明顯，房地產市場深度調整態勢未改。

“從銷售端看，下半年以來，受市場下行壓力加大、居民購房預期持續走弱、房企打折促銷等因素影響，房價持續下行。”黃瑜列舉了一組數據，“至11月，中國房地產指數系統百城新建住宅價格已連續5個月環比下跌，超半數城市房價環比下跌；百城二手住宅價格已連續7個月環比下跌，3/4城市價格環比下跌。年底政策密集出臺，但市場表現未見好轉；11月重點100城商品住宅成交面積環比、同比繼續下降，12月以來，重點城市周度成交面積同比降幅仍在20%以上。”

“土地方面，全國300城住宅用地供求兩端均縮量明顯，絕對規模均降至近十年同期最低水平，成交樓面價結構性小幅上漲，流拍撤牌率仍在高位，土地底價成交占比持續走高。政府推地及企業拿地意愿均不足，央國企二批次后拿地漸顯乏力，地方國資拿地金額占比逐批次走高，托底現象明顯。”黃瑜指出。

房地產區域投資大有可為

從國家統計局公布的數據來看，2022年1~11月，全國房地產開發投資額12.4萬億元，同比下降9.8%。其中東部地區投資額6.7萬億元，同比下降6.9%；中部地區投資額2.7萬億元，同比下降6.3%；東、中部地區降幅明顯低于其他地區。

“從土地市場表現來看，據中指監測數據，市場下行期，普通二線城市及三四線城市市場調整壓力更大，土地出讓金降幅均在四成以上。”

黃瑜強調，“整體來看，各地區房地產開發投資表現不同，土地市場分化態勢較為明顯，東部及熱點地區投資韌性較高。這部分地區普遍人口持續流入、產業活力較為突出，成為企業投資、持續深耕的重點地區。”

調控政策方面，此前熱點區域房地產行政限制性政策較多，2022年政策進入全面寬松階段，其中長三角地區政策優化次數接近200條，占比20%，珠三角、長江中游政策優化次數均超80次。一定程度上也促進了市場情緒的修復。

黃瑜預計，“2023年長三角、珠三角市場情緒有望率先修復，長江中游、成渝在疫情影響下短期市場調整壓力仍在，政策優化帶動核心城市市場有望企穩恢復。京津冀短期疫情影響市場運行節奏，區域市場調整壓力較大，預計2023年，北京、天津調控政策仍存在一定優化空間，樓市有望企穩恢復，而多數城市住房需求釋放動能較弱，底部運行態勢或將延續。”

細分領域機會何在？黃瑜認為，物流地產、商業地產、長租公寓、物業服務等在2023年將面臨新的挑戰，但也將在各自領域面臨新的發展機遇。“2022年，我國房地產市場調整，但是物流地產表現平穩，并且有較多機構加大積極布局。隨著疫情防控優化，房地產市場回穩，我國經濟將明顯企穩回升，經濟貿易繁榮是物流地產發展的最主要支撐。未來一年，物流地產仍是相關投資機構及房企升級業務關注的重點，將加速發展。”

另一個在市場下行期迎來逆勢發展的是代建領域。黃瑜指出，“未來一年，代建仍將表現快速發展。一是2022年大量地方城投托底拿地，這些企業開發能力較弱，需要有品牌和開發能力強的代建企業幫助；二是2023年將繼續加大出險企業項目紓困，這也為代建企業發展提供了機會。”

商業地產在2022年受到經濟下行、疫情等因素干擾，供需兩端均走弱，長租公寓同樣面臨市場租金壓力。黃瑜預測，”2023年，隨著各項穩經濟政策顯效發力，服務業經濟和消費市場的恢復或將帶動商業地產市場穩步復蘇。隨著疫情防控政策的優化、經濟形勢的逐步好轉，住房租賃市場活躍度有望得到提升，長租公寓項目或迎來新的發展機遇。”