撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

2022年12月21日，證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)文稱，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實施涉房重組。

【資料圖】

房企借殼上市在2010年被實質(zhì)叫停，如今再獲肯定，引發(fā)市場關(guān)注。

文章還說，大力支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。全面落實改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，繼續(xù)實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具，更好推進央地合作增信共同支持民營房企發(fā)債。落實好已出臺的房企股權(quán)融資政策。

同時，加快打造保障性租賃住房REITs板塊。

回顧近段時間以來，政策面對房地產(chǎn)的支持簡直數(shù)不勝數(shù)。暖風不斷，樓市信心能恢復嗎？2023年房地產(chǎn)會好嗎？杠桿游戲覺得關(guān)系的其實不僅僅是地產(chǎn)，而是更多。

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房地產(chǎn)最強暖風吹個不停

過去一年多時間，地方和金融機構(gòu)在購房準入門檻、稅費、首付、利率等方面，其實一直在放松。但是對樓市提振的效果不明顯。

原因大家都懂。

進入2022年12月，我們深刻感受到，最高層提振包括房地產(chǎn)信心在內(nèi)，讓經(jīng)濟生活更好恢復的決心。

也正是因此，房企借殼上市被叫停十余年，如今重獲支持。

其實近期，除此之外，最高層級的政策暖風不斷。

1）比如12月14日，《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》對外發(fā)布。第一部分“全面促進消費，加快消費提質(zhì)升級”就提到，“房住不炒“的定位不變，希望促進居住消費健康發(fā)展。加強房地產(chǎn)市場預期引導，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

在人口凈流入的大城市，擴大保障性租賃住房供給。同時提到無障礙設(shè)施建設(shè)，促進家庭裝修消費，增加智能家電消費，推動數(shù)字家庭發(fā)展等——房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，非常重要，當然，上述措辭也讓部分朋友感到提振可能不夠，既要又要，怎么行？

2）12月15日，劉副總在第五輪中國-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭，在發(fā)言中提到“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。

“對于明年中國經(jīng)濟實現(xiàn)整體性好轉(zhuǎn)，我們極有信心。”他指出，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當前出現(xiàn)的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導市場預期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

再次強調(diào)支柱產(chǎn)業(yè)，提振市場信心意圖明顯。

3）12月15、16日，中央經(jīng)濟工作會議提出，有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況。

會議提出要堅決依法打擊違法犯罪行為，支持剛性和改善性住房需求。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

4）11月以來，以“金融16條”為代表，允許房企債務(wù)展期并加大對房企融資支持力度、后續(xù)商業(yè)銀行積極跟進落實資金支持、“第二支箭”“第三支箭”先后落地，一定程度改善了房地產(chǎn)企業(yè)的資金面。

圖表來源|中銀證券（特此感謝）

據(jù)各機構(gòu)數(shù)據(jù)，三箭齊發(fā)，房企們至少獲得了3、4萬億元的授信。

一些房企還發(fā)布了股權(quán)融資計劃。

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信心是個綜合性問題

盡管此前也有各種救市，但11月的地產(chǎn)表現(xiàn)依舊不好。

前11月份，商品房銷售面積121250萬平米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。

11月末，商品房待售面積55203萬平米，同比增長10.0%。其中，住宅待售面積增長18.0%。

前11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136313億元，同比下降25.7%。

其中，國內(nèi)貸款15823億元，下降26.9%；利用外資66億元，下降26.6%；自籌資金48994億元，下降17.5%；定金及預收款44601億元，下降33.6%；個人按揭貸款21870億元，下降26.2%。

12月20日，財政部數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，全國政府性基金預算收入6.02萬億元，比上年同期下降21.5%。

其中，國有土地使用權(quán)出讓收入5.12萬億元，比去年同期下降24.4%。

2020年前11月，國有土地使用權(quán)出讓收入為6.51萬億元，同比增長12.9%。

2021年同期，該數(shù)字為6.76萬億元，同比增長3.8%。

各地也想了很多辦法，比如付款周期延長，增加供地輪次，找人兜底。

從銷售和買地角度，我們可以感受到，市場信心尚未恢復。

房地產(chǎn)信心，在杠桿游戲看來，不僅僅是房地產(chǎn)的，而是對經(jīng)濟和個人有沒有信心。

從中央經(jīng)濟工作會議開始到12月20日的國常會，對此有全盤的思考。

比如最近這一次國常會說，實施穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策和接續(xù)措施，為應(yīng)對超預期因素沖擊、推動經(jīng)濟運行由下滑轉(zhuǎn)為回穩(wěn)發(fā)揮了重要支撐作用。這些政策措施仍有釋放效應(yīng)空間，特別是重大項目建設(shè)和設(shè)備更新改造，在當前和未來一段時間對擴投資帶消費仍將發(fā)揮重要作用。

現(xiàn)在工作做好了對明年穩(wěn)增長也會起更多成效，要抓住時間窗口，狠抓政策落實。

具體來說：

一是對落實穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施，抓好填平補齊，確保全面落地。

二是推動重大項目建設(shè)和設(shè)備更新改造形成更多實物工作量，符合冬季施工條件的項目不得停工。

三是堅持“兩個毫不動搖”，支持民營企業(yè)提振信心、更好發(fā)展。支持平臺經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。結(jié)合實際促進服務(wù)消費有序恢復。落實支持剛性和改善性住房需求、保交樓和房企融資等16條金融政策。

為國際貿(mào)易投資洽談提供最大程度便利。隨著優(yōu)化調(diào)整疫情防控措施的有序推進落實，要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)保持經(jīng)濟回穩(wěn)態(tài)勢，為明年經(jīng)濟增長打好基礎(chǔ)。

特別是第三點，太重要了。現(xiàn)在重心回到經(jīng)濟上來，困難還會持續(xù)一段時間，但我相信只要堅持走正確的路，我們信心逐步是可以恢復很多的。

當然，要恢復到過去“買房就是賺錢”的階段，也不現(xiàn)實，且是中國經(jīng)濟不能接受的。

無論如何，2023年經(jīng)濟大干一場，是非常迫切的。

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2023年樓市走勢：信心捍衛(wèi)年

國海證券的夏磊老師做了一份“2023年房地產(chǎn)市場展望”的研報，杠桿游戲看完覺得很多分析和判斷非常不錯，我簡單介紹一下，并談?wù)勛约嚎捶ā?/p>

1）2022年供地少，明年新增住房供應(yīng)有小缺口。當前已供地量僅為去年全年一半左右。2022 年前11月，全國住宅用地共成交規(guī)劃建筑面積9.1億平米，占去年全年的 51.4%，與往年成交量相比，供給不足。

2019-2021年全國住宅用地成交建面分別為：21.0億平米、23.5億平米、17.7億平米。

圖表來源|國海證券(000750)（特此感謝）

當然，2022年尚未結(jié)束，12月還會有些供應(yīng)。但2022年整體供地少，這是無法逆轉(zhuǎn)的。

2023年，杠桿游戲認為，這會反映到開盤上。

2022年預計全國商品房銷售13億平米、商品住宅銷售11.4億平米，假如明年銷售略有提升，那么2022年的土地供應(yīng)顯然有點不夠。

當然，現(xiàn)在市場上存在很多開工未銷售、甚至未開工的歷史地塊，總體上2023年新房供應(yīng)基本平衡。

2）一線市場可能熱度較高。2022年前11月，一線城市住宅用地成交建面2643萬平米，占全國比例為2.9%。全年預計2800萬平米。

預計2022 全年，一線市場住宅銷售3773.3萬平米，2023年預計住宅銷售3848.4萬平米，那么2022年給供地，顯然會出現(xiàn)一些缺口，要靠存量項目供給。

總體而言，2023年一線市場起碼不會更差。

3）二線城市處于供需平衡的臨界點。國海證券預計二線城市2023年住宅供給存在 0.1億平米左右的缺口。

2022年前11 月，二線城市住宅用地成交規(guī)劃建面2.1億平米，占全國比例為22.8%，預計全年二線城市住宅用地成交建面在2.2億平米左右，假設(shè)100%形成有效可售供應(yīng)，對應(yīng)明年2.2億平米的住宅供給。

如下圖，預計2022年全年住宅銷售2.1億平米，2023年2.3億平米，那么將有0.1億平米缺口要靠存量項目供給。

圖表來源|國海證券（特此感謝）

二線市場當然也是要細分的，熱點城市2023年的供需缺口或許更大。

4）三四線市場可能還是疲軟，有供給過剩風險。三四線城市供地總體充足，不缺地，缺人、缺韭菜。

保交樓，大概比什么都重要。這是決定更多人是否愿意買房的基礎(chǔ)。

綜上，杠桿游戲認為2023年無論房地產(chǎn)還是經(jīng)濟，非常重要，如果2023年能穩(wěn)住、止跌回升，2024年及以后，我們的信心才會更足。

2023年，我覺得可以定位為“信心捍衛(wèi)年”。

本文未標注出處的圖表，均源自官方公文，特此說明并致謝

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