文 | 美股研究社

作者 | 好藍不靈

2022年的房地產行業處于逆周期中，供需雙弱和融資困難籠罩在行業上空。數據顯示，前三季度，國內百強房企全口徑銷售金額5.31萬億元，同比下降 45.8%；權益口徑銷售3.71萬億元，同比下降 46.3%。傳統的銷售旺季“金九銀十”也未能給市場帶來往年那般亮眼的業績，只是略微收窄了降幅。

(資料圖片)

為了穿越周期，房地產科技領域“獨角獸”貝殼找房（NYSE:BEKE；HKEX：2423，下稱“貝殼”）確定了“一體兩翼”的新發展戰略。“一體”聚焦在二手房和新房業務，成立了專注于房產交易的貝殼房產交易事業群。“兩翼”分別為，專注于家裝家居的“貝殼整裝大家居事業群”和專注于房屋租賃的“貝殼惠居事業群”。

當房地產市場進入增量與存量轉換階段，需要更加深入和精細化的業務來創造附加值，貝殼的新戰略能否讓“殼”越來越厚實？

01

房地產進入“存量”時代，

貝殼如何轉向？

房地產市場已經進入增存量轉換階段，發展核心正在從規模化轉向高質量。住建部住房政策專家委員會原副主任顧云昌認為，當前房地產市場處于不景氣階段，增量已經見頂，行業進入了存量時代。

增量見頂，可以從銷售面積和房地產投資兩個重要數據看出。國家統計局數據顯示，2021年，全國商品房銷售面積是17.9億平方米，銷售額是18.2萬億元，房地產開發投資1.48萬億元。而2022年1—10月，全國房地產開發投資1.14億元，同比下降8.8％；商品房銷售面積1.11億平方米，同比下降22.3％；商品房銷售額10.9萬億元，同比下降26.1％。

山東財經大學區域經濟研究院院長董彥嶺認為，過去房地產市場只要做規模、做速度就能走在前面的發展模式已經到了一定階段，市場正在從過去一味追求速度向高質量發展轉變，未來會更加注重質量和品質，更能滿足客戶的“個性化需求”。

當產業發生階段性變化，行業結構開始調整，企業能否及時轉變發展方向，跟上大環境的“腳步”顯得尤為重要。

基于經紀人協作網絡（ACN網絡）開啟“自營+行業平臺”模式的貝殼早在2021年就開始求變，貝殼董事長兼CEO彭永東指出，　“2021年公司面對的內外部環境相繼發生變化，貝殼選擇迎難而上、在變化中變革。”隨即，公司便制定了“一體兩翼”的發展戰略，這表明了貝殼對新階段的一種適應，戰略重心包括優化管理、提質增效等方面，已經在業績上體現出了一定的韌性，三季報顯示，貝殼整體毛利27%，同比增長了12%。

“后左暉時代”的貝殼能否憑借“一體兩翼”的發展戰略完成新形勢下的平穩過渡，再登高峰？

02

成本優化實現短期盈利?，“一體

兩翼”能否助其穿越行業周期？

財報是一家公司的“體檢表”。11月30日，貝殼公布了第三季度未經審計財務業績。

財報顯示，貝殼報告期內，凈利潤7.16億元，2021年同期凈虧損為17.66億元；經調整凈利潤為19億元，2021年同期經調整凈虧損為8.88億元，這是貝殼自2021年三季度以來首次實現盈利。

貝殼成功實現扭虧，公司董事長兼任CEO彭永東將其歸因于核心業務的流量推薦和包括家居在內的全方位服務業務模式的競爭力初步顯現，表明業務模式對新環境的適應力正在逐步釋放出發展動能。

適應力的另一個表現是成本優化的良好效果。報告顯示，第三季度，公司總收入成本同比下降16.3%至128億元，主要原因之一便是門店和經紀人的減少，以及薪酬等固定開支明顯降低。截至2022年9月30日，貝殼門店數量41398家，與去年相比減少了23.3%，活躍門店數量39713家，較去年減少19.7%。經紀人數量為402630名，較上年減少21.9%，活躍經紀人數量372718名，較上年減少20.4%。

但成本優化的效果始終有限，尋找新的價值增長點才能保證穩定的中長期發展。在房地產周期底部，貝殼創造價值、穿越周期的舉措便是“一體兩翼”發展戰略。這也表明貝殼對行業兩方面思考——一是聚焦，二是合作。“一體”即貝殼的房產經紀事業群，在新房和二手房交易服務的傳統優勢賽道進一步聚焦。“兩翼”則是通過加強與市場上下游合作，發力家裝家居和房屋租賃，延伸價值鏈條。

更具體地說，除了優化模式、提升人效等等，貝殼的適應力我們總結為以下幾點。

第一是管好“人”。貝殼從2021年開始，便逐步關閉低效能門店，不斷改善門店和經紀人結構，持續提升人力效率。截止2022年9月30日，活躍經紀人超過37萬人，從業時間更長且績優的經紀人占比提高。二季度對比一季度，從業時長超過3年的經紀人占比提升約10%。此外，貝殼的經紀人團隊也在積極向客戶做家裝服務的推介和陪看，旗下整裝品牌被窩家裝在2022年7——8月，實現了城市層面單月合同額破億和單季度盈虧平衡。經紀人團隊業務能力和服務范圍緊跟公司戰略在不斷完善，成本卻在不斷降低，2022年第三季度，公司對關聯代理商及其他銷售渠道的傭金收入成本為人民幣57億元，而2021年同期為人民幣76億元。“一升一降”體現了貝殼的人員管理效能。

第二是管好“交易”。主要表現在改善交易環節，提質增效優化交易體驗。常規的二手房交易中往往存在流程繁瑣、存在隱藏交易風險、銀行貸款各種材料“跑斷腿”，交易環節復雜、簽約信任等問題。針對行業痛點，貝殼將按揭顧問、權證顧問、銀行客戶經理、家裝設計師等角色引入交易環節中。不僅如此，針對部分二手房需要重新裝修的情況，貝殼引進優質家裝企業和設計師入駐平臺，為消費者提供家裝咨詢、裝修避坑、設計方案等服務。此外，為了提高交易服務效率，貝殼自主研發設計了智能簽約系統“吉簽”，能將二手房交易簽約過程的數十個環節“搬到”線上，既保證了線上留痕、有據可依，也能讓簽約流程更透明安全，規避不操作規范等導致的潛在交易風險，大大增強消費者的交易安全感。

第三是管好“房源”。在疫情期間，現場看房受到限制，為了打通“看房”這一連接購房者與經紀人的重要管道，貝殼研發推出了VR看房服務，幫助消費者在疫情期間仍能安全觸及到行業核心的要素——“房源”。數據顯示，整個2021年，貝殼VR看房服務的總觀看量是16億人次，總時長高達6600萬小時。貝殼的技術賦能“房源”管理不僅VR，針對業內長期存在的質量風險，如監控不到位、裝修師傅操作不規范、安全隱患等，貝殼基于專有硬件和AI視頻識別，推出針對性極強的解決方案：工地之眼，通過動態監測項目實現了精細化安全監管。此外，為了打消租房消費者和業主對房源的疑慮，貝殼租房推出七大“微光服務保障”，涵蓋收費透明、租金安全、人身財產保障等多項內容。

在房地產周期底部，貝殼圍繞“一體兩翼”戰略，始終朝著完善客戶全生命周期的居住解決方案的目標前進。值得一提的是，家裝和租賃屬于居住服務，并不會受房地產周期影響，能夠幫助貝殼跳出行業周期的擺布。

財報顯示，三季度，貝殼的家裝家居業務實現收入超18億元，同比增長超過40%，環比增長34%，完成簽約合同額接近20億元，同比增長超60%。租房業務簽約口徑在管房源量超過8.5萬間，環比增長100%。其中，分散式租賃業務“省心租”的在管規模突破5萬套，環比增長近70%，并已經進入13個城市。

數據能夠給市場以信心，“一體兩翼”的貝殼正在穩健穿越行業周期。

03

政策暖風吹來，

貝殼的企業藍圖如何擘畫？

信貸、債券、私募股權是民營房企融資的三大渠道，俗稱“三支箭”。11月28日，證監會表示，恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，允許符合條件的房地產企業實施重組上市等，被業內認為是“第三支箭”的落地。

證監會表態從股權層面為房企融資擴開了新口子，這意味著至此“第一支箭”信貸投放、“第二支箭”債券融資、“第三支箭”股權融資全部就位。

業內專家認為，“三支箭”齊發，充分表明了政府“救市先救企”的態度，為房企融資和房地產業恢復元氣送來一陣“及時雨”。

但政策向市場傳導見效仍需要一定時間，企業需要依靠自身的韌性抗住眼下的“寒意”，才能等到政策的“暖意”。貝殼三季度財報顯示，總交易額7371億元，同比下降11.3%，環比上升15.3%；凈收入176億元，同比微降2.8%。雖然還沒有體現出新政策的影響，但是貝殼三季度176億元的收入已超出此前指引的165～170億，體現了企業在逆境中的發展韌性，也透露出“一體兩翼”戰略正逐漸步入收獲期。

二十大報告強調，加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。同時，改善型需求會是房地產未來主流之一。從這個角度來看，貝殼將家裝家居和房屋租賃提上發展戰略的高度，實際上是非常具有前瞻性的布局。

家居家裝市場前景廣闊，據中國建筑(601668)裝飾協會數據顯示，2021年家裝行業的市場規模大概2.85萬億元，年增速約為18.89%，整個大家居產業鏈估計已經突破5萬億元，但卻長期處于“群龍無首”的狀態，并沒有市占率高的龍頭企業。圣都、東易日盛(002713)等頭部整裝企業的市場份額均不足5%，集中度較低，這對貝殼而言，無疑是一個好消息。

貝殼2022年Q3營收趨勢，來源：百度股市通

住房租賃的發展前景同樣廣闊且供給嚴重不足，有研究表明，國內目前，城鎮租房群體規模達到了2億人，需求上漲明顯。一線城市如深圳，有76.8%的家庭選擇租房。快速增長的市場需求面前，租房市場的供給卻遠遠不夠，以上海為例，數據顯示，當前上海市租賃人口已達758.10萬人，租賃房屋需求達365.54萬間，但是截至2022年第三季度，上海集中式公寓供應僅14.9萬間。有專家認為，在當前宏觀政策紅利持續釋放情況下，中長期城鎮租房人口或將達3億，租金市場GMV有望提升至5萬億元，市場潛力巨大。貝殼入場租賃，無疑是在做“正確的事”。

業務之外，貝殼還在不斷發揮隊伍優勢，開展公益活動，例如推出“高考服務站”幫助學子和家長。發布家庭適老化居住報告，關注老年人的居住需求，努力讓社區、社會更加溫情，畢竟只有當大環境越來越好，人才能真正住得舒心、開心。

04

結語

業內已形成一個共識，未來房地產將進入美好居住的時代。貝殼正在以家裝家居、租賃等多元業務深入行業腹地，探索發展新模式，努力擘畫“美好居住”藍圖。貝殼的初心始終都是“保持商業向善的態度，堅持難而正確的事”，從未改變。

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