作為曾經(jīng)北京商場門面之一的天橋百貨商場，面對消費升級，邁出調(diào)整的步伐。近日，北京商報記者在走訪中了解到，天橋百貨內(nèi)，不少鋪面位置閑置，并開展招租，為新一輪的調(diào)整做準備。同時，物業(yè)的流拍也為天橋百貨的經(jīng)營蒙上一層陰霾。在北京推動傳統(tǒng)商場改造的背景下，天橋百貨向社區(qū)型商業(yè)項目轉(zhuǎn)型或許是不錯的出路。

2023年啟動改造

(資料圖)

地處天壇旁，臨近地鐵，天橋百貨的區(qū)位優(yōu)勢自不用多說，只是這家曾風(fēng)靡一時的老百貨，暗淡了。作為稀疏客流中的一員，北京商報記者走進了天橋百貨。

天橋百貨內(nèi)，一層、地下一層處于商業(yè)運營狀態(tài)，有三四十個商家在營，其中包含味多美、肯德基、大海碗、呷哺呷哺等餐飲店鋪，零售批發(fā)包括足佰健老人鞋等商鋪。一位商鋪的工作人員表示，“這里正在招租，引進商戶”。

北京商報記者聯(lián)系到天橋百貨的運營方——北京翰屹樺商業(yè)管理有限公司，該公司負責(zé)人表示，天橋百貨正在新一輪改造升級中，目前正處招商狀態(tài)，具體改造預(yù)計2023年春節(jié)后啟動。新一輪的改造將對天橋百貨的外立面及內(nèi)部扶梯等基礎(chǔ)設(shè)施進行更換，改造后一層主要為微百貨業(yè)態(tài)，二層為零售業(yè)態(tài)，三層為餐飲業(yè)態(tài)。

上述工作人員進一步介紹稱，目前，天橋百貨正與比格比薩、茶百道等餐飲品牌接洽，預(yù)計后續(xù)將作為引入品牌補充其餐飲業(yè)態(tài)，改造后餐飲業(yè)態(tài)將成為商場未來發(fā)展主力，整體改造預(yù)計明年5月完成。家住天橋百貨周邊的楊女士表示，此前，天橋百貨二層曾用于接待旅游團購物，銷售一些區(qū)域特色商品。

值得關(guān)注的是，天橋百貨曾在北京零售市場有不錯的市場影響。據(jù)悉，1953年成立的天橋百貨是中國改革開放以來，全國首家正式注冊的股份制企業(yè)。1993年，天橋百貨登陸上海證券交易所掛牌交易。直至1996年年末，天橋百貨公司凈資產(chǎn)達19387萬元，是1984年時的114倍。

流拍加劇不良循環(huán)

自身硬件條件有限讓傳統(tǒng)百貨商場沒落，而物業(yè)流轉(zhuǎn)讓天橋百貨的調(diào)整、規(guī)劃增加了諸多不可控因素。阿里法拍平臺顯示，在今年11月的拍賣中，因借款合同糾紛變賣價約3.8億元的北京天橋百貨商場再遭流拍，即使起拍價比評估總價低1.79億元，仍未有買家出現(xiàn)。

物業(yè)流轉(zhuǎn)始于沈陽北大青鳥產(chǎn)業(yè)投資有限公司的介入。1998年，北大青鳥有限責(zé)任公司和北京天橋百貨發(fā)布公告，宣布北大青鳥通過協(xié)議受讓方式受讓北京天橋百貨部分法人股股權(quán)。股權(quán)受讓后，北大青鳥成為北京天橋百貨第一大股東。

自2019年6月份開始，天橋百貨商場已經(jīng)經(jīng)歷6次拍賣。

多年以來，天橋百貨始終未有持久的商管公司運營，2019年5月，天橋百貨發(fā)布公告顯示，北京地業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)全面接管天橋百貨，如今又由北京翰屹樺商業(yè)管理有限公司進行商業(yè)管理。對于北京地業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司同天橋百貨目前的合作狀態(tài)及同北京翰屹樺商業(yè)管理有限公司有何關(guān)系，截至發(fā)稿，未得回復(fù)。

“不穩(wěn)定”的物業(yè)管理，也連帶導(dǎo)致天橋百貨調(diào)整“失控”。早在2005年，天橋百貨就對一層珠寶城進行調(diào)改，2008年又進行新一輪調(diào)改，將商場主營內(nèi)容轉(zhuǎn)型為經(jīng)營民族特色商品、老北京特色小吃、旅游工藝品等，著力打造“京城民俗旅游商品第一家”。但兩次調(diào)改并未給天橋百貨帶來新的發(fā)展機遇，2010年，天橋百貨因經(jīng)營問題，開啟第三輪改造，轉(zhuǎn)型時尚百貨，更名“天橋樂匯購物中心”。雖歷經(jīng)數(shù)次調(diào)改，在新興百貨業(yè)日益繁盛的背景下，天橋百貨皆未能找準自身定位，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

轉(zhuǎn)型社區(qū)生活中心

占據(jù)地利的天橋百貨，需要一次更精準的改造升級。北京國際商貿(mào)中心研究基地首席專家賴陽表示，對于手握交通優(yōu)勢的天橋百貨來說，向社區(qū)便利商圈轉(zhuǎn)型是當下發(fā)展的重中之重。附近居民區(qū)的密度較高，而居民區(qū)的周圍缺少一個社區(qū)生活中心。隨著疫情環(huán)境的好轉(zhuǎn)，來到天壇旅游及天橋劇場的游客增多，餐飲業(yè)態(tài)比重的增大對天橋百貨來講，未嘗不是轉(zhuǎn)型的好出路。

今年5月，北京市文物局發(fā)布《北京中軸線文化遺產(chǎn)保護條例》指出，在南起永定門北至鐘鼓樓的直線距離7.8公里的中軸線上，北京市人民政府、保護對象所在地的區(qū)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當加強對北京中軸線保護區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)的引導(dǎo)，優(yōu)化業(yè)態(tài)分布，培育和扶持符合北京中軸線遺產(chǎn)價值傳承的業(yè)態(tài)發(fā)展。

位于永定門內(nèi)大街的天橋百貨恰在中軸線的南端。在優(yōu)勢政策的擎架下，中國商業(yè)地產(chǎn)工作委員會主任郭增利也表示，老百貨面對市場新需要，向社區(qū)購物中心方向進行轉(zhuǎn)型升級成為推陳出新的有效途徑。天橋百貨應(yīng)在對市場進行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，強調(diào)日常剛性需求，同時和周邊文化環(huán)境相結(jié)合，強調(diào)“文化+商業(yè)”的融合，將天橋百貨打造成為提供社區(qū)生活服務(wù)的社區(qū)社交中心。

“商場轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，不僅在于對周邊環(huán)境的統(tǒng)籌規(guī)劃，更是對幕后商管公司運營能力的考究。打造社區(qū)生活方式中心并不僅是餐飲業(yè)態(tài)的增加，品牌組合、百貨文化的保留也同樣重要。未來，天橋百貨更應(yīng)在品牌組合、客群調(diào)研上加大功夫。”賴陽表示。

北京商報記者 趙述評 王思琦