文/地產八卦女 陳慶

01

【資料圖】

最近北京疫情管控放開，冰冷的街道上，并未見長期期盼的報復性消費。

顯然，管控放開，讓過去對新冠驚慌的人們，更加擔心公共場所的安全。雖說時間會抹除一切，但當下確實還需要時間，才會重現疫情前街道熙熙攘攘的場景。

而對于北京樓市，疫情放開，年底肯定會有小陽春。畢竟，在全國疫情最嚴重的時候，北京算得上是全國樓市中表現最好的一個城市了。

只是，這一波小陽春，很有可能是因為疫情導致的需求集中釋放。樓市是否反轉，暫無定數。

不過，北京作為首都、全國政治經濟文化中心、北方第一大城，在富人眼中是必買城市。即使嚴厲的限杠桿限購，也沒有打亂長期升值的走勢。

因此，當前北京樓市，如果找對思路，是非常適合換房，或者做資產優化配置的！！

而今天，八卦女就具體展開講講北京樓市，把今年北京樓市的變化，做個整理和總結。

02

市場之變

當前的北京市場，可謂“冷熱不均”，即熱點板塊非常火，但沒什么亮點的普通板塊，去化就很涼涼了。

今年的4大成交熱點區，東望京、西麗澤、南亦莊、北永豐，可謂每個區域都誕生了不少網紅盤。

例如望京金茂樾、麗澤端禮著、永豐匯德里，而這些盤也確實吸引了絕大多數北京買房人的注意力。

此外北京樓市還有一個新晉網紅，那就是雙限購解鎖的“臺馬地區”。據我了解，政策發布后，臺湖和馬駒橋地區二手房成交量顯著增長，部分樓盤成交均價亦有小幅上漲。特別是臺湖，因為相比馬駒橋有地鐵且地理位置更好，所以臺湖區域量價齊升，最低漲幅都在20萬以上。

另外值得一提的是，最近受降準等一攬子樓市利好政策影響，除“臺馬”地區外，北京其他區域也有部分業主上調其掛牌房源價格，導致11月份部分區域二手房掛牌價微漲。不過，從成交看，目前北京買房人并未接受當前的掛牌漲幅，相反，二手房成交價還在一路走低。

▲北京近半年二手房成交價和成交量（數據來源：北京建委、中國指數研究院）

而對于北京一手房，除了前面提到的熱點地區，其他沒有亮點的普通一手房，事實上去化并不理想。

▲2018-2022年北京一手房庫存列表（數據來源：北京建委、中國指數研究院）。可以看到，在這四年來，北京一手房庫存逐漸增高，目前，庫存量高達9萬多套，即將突破10萬套大關。

而聯系今年11月份北京樓市二手房掛牌量破10萬套的新聞，我們就知道，北京目前可以售賣的一二手房源，合計遠超20多萬套。這樣的可售數量，在北京建城以來，可謂亙古未有。

事實上，即便是活躍的熱點板塊，買賣也沒有以往活躍。就拿最近北京最熱門的望京首開金茂樾來說，9月底開盤賣出去大部分貨值后，最后一棟樓的尾盤，目前望京樾還在賣，且無需搖號、最低16666就可下定購買。

▲首開金茂望京樾規劃圖。作為一個倒掛價差達到2萬以上的純新盤，首開望京樾沒能實現速銷清盤，這在北京樓市極為少見。

甚至于，就連頂級小區萬柳書院、合生霄云路的市場成交價也在降了。今年五月份，萬柳書院法拍出單價36萬的天價。到了11月，這個戶型的下躍拍賣單價卻只有不到25萬，連隔壁的萬城華府的最新成交價都沒追上。

▲上次成交的單價36萬天價法拍房就是這個戶型的上躍，贈送了110平左右的閣樓面積。同天成交的不帶露臺的房源，成交價也在29.5萬每平；如今，剛滿半年，萬柳書院就有25萬的成交價出現，這意味著萬柳書院價格頂峰已現。

由此，一手房消化不暢，二手房提價但未受市場認可，部分頂豪也開始降價，唯有熱點盤霸屏北京樓市，這其實是北京樓市漸露疲態的表現。

03

區域之變

說完了市場，再來說說北京樓市的區域之變。

今年北京樓市最反常的表現，莫過于“環線崩潰”。

什么是環線崩潰呢？我們知道，以往北京買房邏輯是照著北京環路買。北京二三環是中心，四五環是城區，五六環是郊區。

然而，今年多個區域異軍突起，最典型的莫過于亦莊，其房價天花板——亦莊金茂府二手房價破了10萬。

站在環線價值的角度看，南六環+金茂+亦莊=10萬，完全是一個不敢想的等式——這個價格完全可以買三環了！

對此，還記得2021年4月7日以前，亦莊樓市還是跟隨北京大盤走勢的。彼時的金茂府，價格也不過六七萬一平。在去年4月7號以后，學區獨立成了亦莊樓市價格高起的助推器，不少北京買房人開始用海淀的眼光來看亦莊，加上亦莊自身的產業能量，于是亦莊房價成功跳出環線價值邏輯。

此外，去年北五環北六環的昌平，房價干到南三環，這怎么看也不是一個正常的環線邏輯——我曾經想過產業和教育的因素會打破北京二三四五(002195)環線的限制，但沒想到會這么離譜。

當然，環線崩潰帶來的后果，除了北京樓市碎片化、區域化外，也讓不少人看到了房價低洼地補漲的機會。

這其中最顯眼的，就是南城崛起。

▲看看上圖，雖然南城房價仍然追不上北邊，雖然南城仍然強調環線價值，不像北城房價只靠兩個區域（海淀和望京）三個價值（教育、產業、商業），但南城崛起的態勢仍然十分明顯。

如今，隨著北城供應不足，而南城供地樓面價穩定上漲，南城的房價也終于開始提氣了——

南二環的北京悅府、端禮著，干到了11萬每平；

南三環的中海甲三，干到了12萬每平；

南六環的亦莊金茂府，均價干到了10萬每平；

大家看不上的大紅門，只有家居建材批發零售的大紅門，現在也快飆到10萬了。

歸根緣由，北京現在四環里甚至五環里沒多少地了，高端盤轉移到南部是預料之中。于是在供地價和“高新產業規劃”的引導下，北京南城房價節節高。

因此，從這方面看，南城最大的利好就是一張白紙沒啥產業，沒有產業是南城的優點而不是缺點，一方面，南城距離天安門這一個北京絕對的中心近，通勤也方便，這就是南城的底層購買邏輯。

另一方面，南城有足夠的空間，容納各區政府滿是雄心壯志的高新產業規劃，這是南城的長遠升值取向。

只是，前十幾年，內外部環境都好，國家整體發展快的時候，麗澤那個發展也看到了，龜速。今后十幾年，內外部環境差了，各行各業都在往回收，經濟增速下降，將來具體有多差不知道，但肯定不可能復制前十年的發展環境，開始規劃南城首都商務新區，老區都填不滿了，南城新區發展起來，又需要多久呢？

04

買家之變

剛剛我們講了一下北京樓市“環線崩潰”和“南城崛起”。由于這兩個購房邏輯的變化，導致北京買房人也發生了變化。

例如，北京之前的買房群體，其實是十分抱團的。海淀人和碼農基本只買海淀，朝陽人只去望京，大興本地人也基本只在大興改善。然而隨著環線崩潰，原有的購房邏輯不復存在，于是大家跨區域買房成為風氣，比如買亦莊的，除了經開區企業金領，很多都是來自北城的投資者。

而在這樣的風氣下，開發商也不再局限于一個區域的蓄客，而是著眼于全局。例如金茂樾的銷售，就要時刻提防永豐和大紅門的項目開盤，因為客戶往往會把這幾個盤做一個比較，盡管這些樓盤并不在一個區域，發展前景和買入邏輯也完全不一樣。

也正因為如此，北京的房企大多比較內卷，項目銷售的馬太效應（好的一直好 差的一直差），也一直存在。

05

結語

還記得2010年的時候，有個16歲讀博的神童張炘煬，通過棄考來逼迫父母在北京買房。

當然，張炘煬最后沒能圓北京房產夢，據說他父母在北京租了個房把他混了過去。

但不得不說，神童是真神童啊。那時候我還在讀大學，自然覺得張炘煬不可理喻。但現在看，就覺得他眼光是真的超前——要是2010年在北京買，10多年時間，起碼可以賺3-5倍。

而現在，北京樓市已經進入高位，全面補漲的高潮已到。雖說疫情后，北京樓市可能反彈，但真正的春天，還言之尚早。

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