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火花四濺 北京四批次土拍上演爭奪戰(zhàn)

來源:21世紀經濟報道 時間:2022-12-01 05:30:51

北京土拍的回暖,有著特殊的市場環(huán)境。不過,土地供應“預申請+少量多次”的模式已經逐漸普及,各地也在著力加大房企對地塊處理的空間,疊加融資預期走向寬松,房企加碼重點城市,未來土地市場或跟隨銷售節(jié)奏逐步恢復。

29日的北京氣溫驟降、寒風呼嘯,土拍市場卻是火花四濺、爭奪熱烈。北京四批次集中供地推出的6宗地塊全部順利出讓,收金135.22億元,其中3宗地觸及了地價和競現房銷售面積上限,最終由搖號確定歸屬,整體溢價率也拉升至10%。

相比之下,同日開拍的武漢四批次、無錫五批次和杭州四批次就冷淡許多,更早之前的無錫四批次、蘇州四批次和南京四批次更是幾乎全部底價成交。北京本輪土拍無論是競買企業(yè)數量,還是地塊平均溢價率,均有明顯上升。


(資料圖片僅供參考)

近期政策利好頻出,繼“金融16條”之后,證監(jiān)會又明確恢復涉房上市公司并購融資及再融資,監(jiān)管層多箭齊發(fā),無論是供應端還是需求端都是誠意滿滿。在這樣的大環(huán)境下,北京土拍率先回暖,能否延伸至整體市場拐點的確立,是否也將為其他城市帶去希望?

實際上,北京土拍的回暖,有著特殊的市場環(huán)境。多位受訪人士向21世紀經濟報道記者表示,市場韌性、地塊質量、推地節(jié)奏、參拍企業(yè)水準、規(guī)則透明度等多重因素疊加,造就了北京土拍的獨立行情。

不過,土地供應“預申請+少量多次”的模式已經逐漸普及,各地也在著力加大房企對地塊處理的空間,疊加融資預期走向寬松,房企加碼重點城市,未來土地市場或跟隨銷售節(jié)奏逐步恢復。

圖片來源:視覺中國

再現火熱

北京今年前三個批次的土地供應都“以穩(wěn)為主”,少量優(yōu)質地塊上演爭奪戰(zhàn),部分地塊弱競爭,另有一部分地塊底價成交。四批次供應規(guī)模出現了明顯縮量,相較前三個批次的17宗地、14宗地和18宗地,本輪推出的6宗地塊被業(yè)內調侃為“迷你供地”,但熱度卻是空前。

6宗地有3宗地塊觸頂,從溢價率來看,創(chuàng)下了2021年集中供地以來7個批次溢價率新高,達到10.02%。同時,熱度高漲之下,流拍率繼續(xù)維持為0。

雖然供應數量較少,競拍卻很熱鬧。朝陽區(qū)三宗地塊顯得尤其光彩四溢,平房鄉(xiāng)兩宗地和崔各莊奶西地塊均有十余家房企參與報價,分別吸引了14家、10家、9家報名主體,開拍之前已經硝煙彌漫。

其中,朝陽平房鄉(xiāng)45號地塊火熱。參拍企業(yè)里,央企、國企、民營房企悉數出現。北京土拍常客如金茂、中海、首開、保利、招商、金隅的出現屬意料之中,廈門國貿(600755)和三元嘉業(yè)也希望從中分得一杯羹,中建系一局、二局、五局、八局更是同時出擊,各自為戰(zhàn)。

競拍過程可以稱得上“熱烈”,舉牌速度很快,不到5分鐘便觸及土地價格上限24.38億元,通過搖號確定最高價舉牌者為中建信和。繼而轉入競現房銷售面積環(huán)節(jié),三元嘉業(yè)、京宸盛匯、保利+建工、金隅、中建信和、中建城發(fā)、中建智地、中建玖合等房企參與,第19輪,由保利+建工觸及1萬平方米現房銷售面積上限,轉入搖號環(huán)節(jié)。

最終,朝陽平房鄉(xiāng)45地塊由三元嘉業(yè)搖中,成交價24.38億元,現房銷售面積1萬平方米,樓面價5.22萬元/平方米,商品房銷售指導價為8.5萬元/平方米,利潤縫差相對充足。

朝陽另外兩宗地也都觸及了地價上限和現房銷售面積上限,通過搖號確定地塊歸屬分別為保利+建工聯(lián)合體和金隅,拿地企業(yè)也呈現出多樣化和透明度。

房企爭奪的熱門地塊,首先就在于地塊屬性相對優(yōu)質。平房鄉(xiāng)兩宗地塊鄰近地鐵6號線黃渠站,周邊商業(yè)、公園、學校等配套成熟,附近有多個改善型商品房小區(qū),其所屬的常營商圈內,包括龍湖天街在內的商業(yè)配套豐富,具備濃郁的生活氛圍。

平房鄉(xiāng)兩宗地塊周邊無在售新房項目,緊鄰的次新項目是保利和錦薇棠。44號地塊由保利+建工聯(lián)合體獲得,或將重現和錦薇棠的熱銷,目前和錦薇棠少量在售二手房均價約為12萬元/平方米。

崔各莊奶西地塊也屬于熱點地區(qū),周邊剛開盤的新房項目望京樾和中建宸園拉升了板塊熱度,兩項目開盤情況和熱銷持續(xù)度都比較好。板塊整體規(guī)劃也相對規(guī)整,教育、商業(yè)等配套齊全,未來有望成長為規(guī)模化生活區(qū)。

實際上,除了對優(yōu)質地塊的青睞,北京四批次土拍整體表現也較好,即便是曾有多宗地塊撤牌或流拍的石景山與通州,此次推出的兩宗地塊也分別吸引到5家、3家房企報名競拍。北京市場人士表示,參拍企業(yè)數量和溢價率的走高,體現出了房企信心由復蘇到反彈的過程。

獨立行情

與北京同日舉行土拍的武漢和無錫,表現相對落寞。無錫五批次集中供地14宗地塊全部底價成交,武漢7宗地塊有1宗延期,剩余6宗均底價成交。杭州的四批次土拍則展現了市場韌性,8宗地有4宗底價成交,3宗觸頂成交,剩余1宗溢價率為10.75%。

多位受訪人士認為,北京土拍熱度超預期,有其特殊性。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示,土地出讓模式已經轉向預申請模式,進入出讓程序的地塊都屬于相對優(yōu)質的土地,所以不會再有流拍,競爭激烈度相對較高。

“目前全國房地產市場仍未企穩(wěn),北京、上海等個別城市由于房地產市場熱度尚好,是當下房企為數不多的投資選擇。”中指研究院土地事業(yè)部研究負責人張凱則從另外的角度分析北京市場的獨立行情,市場支撐度為其一。

第二點在于,截至四批次供地前,北京全年涉宅用地僅成交49宗,同比去年全年的64宗減少了近24%,不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務,都希望在今年四批次有所斬獲和補倉。

也要看到北京土拍市場參拍企業(yè)的獨特性。張凱補充說:“北京的很多城投類企業(yè)均具備操盤開發(fā)能力,本次也積極參拍,這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同,也因此將本次土拍熱度推上了新的臺階。”

政策紅利、融資開閘的效應在北京市場也體現得更加明顯。合碩機構首席分析師郭毅告訴21世紀經濟報道記者,北京樓市充滿了央、國企和優(yōu)質民營房企,無論是“金融16條”還是證監(jiān)會的“第三支箭”,這些房企獲益的概率都更高。“資金量擴大、資金成本降低,再加上融資預期寬松,造就了北京樓市房企的積極態(tài)度,轉化為他們在土地市場的投資和布局熱情。”

北京整體市場的需求度也走在全國前列,樓市基本面穩(wěn)健。郭毅表示,北京總體需求的客觀基數比較大,到目前為止,北京全年商品住宅的成交總額已經超過了三千億元,雖然比不上去年的規(guī)模,但也超過了2020年的成交水平。

“所以雖然大家都在喊市場難、項目難,但總體三千億規(guī)模的市場容量,還是提供了巨大的土壤。”郭毅補充說,“尤其是北京土地供應部門也在有意給予開發(fā)商更多空間,拉大樓面價與銷售指導價之間的縫差,讓開發(fā)商有更多機會為市場提供更多好產品。”

最后一個特殊點在于,前述市場環(huán)境穩(wěn)健、需求量大、企業(yè)優(yōu)質、規(guī)則透明的基礎上,北京第四批集中供地縮小了供應規(guī)模,放大了地塊的受歡迎程度。

這種“多次少量”的供地模式,也在更多城市得到了體現。21世紀經濟報道記者注意到,深圳四批次供地推出了7宗地,上海四批次掛地僅6宗,廣州四批次也推出了6宗地塊。

“‘少量多次’供地,一方面可以緩解房企的支付壓力,避免集中供地下大批量土地款支付;二是減少冷熱不均的情況,集中供地背景下,容易出現哄搶優(yōu)質地塊,而一般土地無人問津,造成資源不匹配的狀況。”一位上市房企投拓人士告訴21世紀經濟報道記者,增加供應批次對穩(wěn)定市場確實起到了一定作用。

(作者:孔海麗 編輯:林曦)

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