撰文|宋溪

來源|選址960

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(資料圖片)

10月25日晚間，復(fù)星旗下豫園股份(600655)發(fā)布公告稱，此前與螞蟻集團(tuán)聯(lián)合拿下的上海福佑地塊，最終出讓價(jià)格129.3億元。

公告顯示，福佑地塊總占地面積超10萬平方米，合計(jì)建筑面積約48.75萬平方米。作為備受矚目的上海“寶藏”，福佑地塊向東連接外灘，向西貫通上海豫園商圈，可謂是上海“大豫園片區(qū)”宏圖中一塊至關(guān)重要的拼圖。

根據(jù)黃浦區(qū)規(guī)劃資源局消息，福佑項(xiàng)目納入整體開發(fā)之后，將與現(xiàn)有的豫園商城、外灘金融中心，以及即將啟動(dòng)建設(shè)的豫園二期項(xiàng)目等，共同組成一個(gè)總建筑面積超過100萬平方米的超級文化商業(yè)綜合體——“大豫園片區(qū)”。

“大豫園片區(qū)”示意圖

2022年7月，黃浦區(qū)正式將深化“大豫園片區(qū)”建設(shè)納入下階段重點(diǎn)工作。福佑地塊出讓工作的順利推進(jìn)意味著黃浦區(qū)“大豫園片區(qū)”整體建設(shè)工作將正式拉開帷幕。

但不可忽視的是，作為聚集了大量優(yōu)秀歷史建筑、名人舊居、知名商鋪老字號等大量海派風(fēng)格建筑和街店的福佑地塊，被行業(yè)人士冠以“史詩級開發(fā)難度”之稱。

按照要求，該地塊需結(jié)合豫園老城廂，打造成具有地域特色的商業(yè)文化旅游目的地和生活體驗(yàn)地，并結(jié)合外灘金融集聚帶打造成金融科技產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、辦公、旅游、文化等功能，融合高品質(zhì)住宅，對區(qū)域功能進(jìn)行完善和提升。

除此以外，作為上海民俗文化和海派文化的聚集地，上海市政府對福佑地塊的開發(fā)主體提出明確要求：拿地企業(yè)需要對地塊75%的區(qū)域范圍做好肌理保護(hù)，出讓范圍內(nèi)保護(hù)更新建筑總規(guī)模必須要不小于12萬平方米，占地上總建筑面積7成。

另外，福佑地塊對拿地企業(yè)同樣提出了明確的稅收要求：拿地意向人在簽訂用地出讓合同至項(xiàng)目規(guī)劃資源綜合驗(yàn)收通過期間，對黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)不少于120億元，在項(xiàng)目綜合驗(yàn)收通過后五年內(nèi)，意向人及其關(guān)聯(lián)公司或項(xiàng)目入駐企業(yè)對黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)不少于144億元……

極高的門檻背面，則是無法估量的商業(yè)價(jià)值。

地塊涉及范圍示意圖 來源：上海市黃浦區(qū)人民政府公布的項(xiàng)目技術(shù)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書

從區(qū)位上來看，福佑與豫園一墻相隔，與上海外灘直線距離不足百米，西邊還有老上海的中心城隍廟，東邊有外灘金融中心，隔江對岸的，則是金融中心陸家嘴(600663)，是行業(yè)公認(rèn)的王炸級別地塊。

更重要的是，福佑與豫園股份開發(fā)建設(shè)的豫園商城一期、二期、三期無縫銜接，成片延伸至外灘方向。而外灘最東邊的BFC外灘金融中心，在經(jīng)歷過一番“腥風(fēng)血雨”后，伴隨著上海證大和SOHO逐漸淡出歷史舞臺，今年3月，正式被復(fù)星收入囊中。

上海關(guān)于“大豫園片區(qū)”的宏偉藍(lán)圖，顯然早已經(jīng)被復(fù)星做好方案。

效果圖來源于豫園股份公眾號

豫園股份控股股東復(fù)星國際聯(lián)席首席執(zhí)行官徐曉亮介紹：“規(guī)劃中，豫園商城主打傳統(tǒng)江南風(fēng)情，成為連接民俗與潮流、民族與世界的紐帶；豫園二期將主打原創(chuàng)首發(fā)概念，成為中國設(shè)計(jì)師走向世界的舞臺；福佑路項(xiàng)目在整個(gè)“大豫園片區(qū)”規(guī)劃中承上啟下，將為老字號、時(shí)尚設(shè)計(jì)師工作室及創(chuàng)意工坊、文化藝術(shù)平臺和國際品牌，構(gòu)筑起成長、展示和交流的空間；最東面的外灘金融中心則呈現(xiàn)十足的現(xiàn)代氣息。”

一個(gè)近40萬方體量的復(fù)星系大豫園商業(yè)集群就此開始成型，復(fù)星下了一盤大棋。

另外，待項(xiàng)目建成后，螞蟻集團(tuán)將獲取共計(jì)地上約6萬平方米的自持辦公物業(yè)，深化在上海的金融科技、區(qū)塊鏈等業(yè)務(wù)布局。網(wǎng)傳，福佑地塊可能迎來螞蟻科技中心及支付寶總部。

不管怎么說，螞蟻集團(tuán)的入局，都將在資金投入上減輕復(fù)星的壓力。

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