4月21日，上海首輪集中土拍收官，共成交19宗地，總成交金額達(dá)到519億元。其中，4宗地底價(jià)成交，15宗地進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)；14宗地由央國企和地方國資競(jìng)得。

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據(jù)了解，有60多家企業(yè)參拍，為6年來最多。其中保利發(fā)展、招商蛇口(001979)、萬科、中鐵建、象嶼、金地都獨(dú)立或是以聯(lián)合體的形式分別獲得2宗地塊，部分企業(yè)報(bào)名了多宗地塊，但仍未有收獲，競(jìng)爭十分激烈。

另外，4月20日，廣州首輪集中土拍也收官，除1宗地塊提前終止交易外，其余7宗地塊成交金額為294億元，其中4宗封頂搖號(hào)成交，3宗底價(jià)成交。

上海19宗地收金519億

上海2023年首輪集中土拍共出讓19宗地，涉及浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、金山區(qū)等11個(gè)區(qū)域，總建筑面積約198.9萬平方米，總起始價(jià)為483.406億元。此輪土拍從4月18日進(jìn)行到4月21日，持續(xù)了4天。

4月21日出讓的閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊競(jìng)爭最激烈，有28家房企參拍，最終由中華企業(yè)(600675)以20.1億元競(jìng)得，溢價(jià)率8.47%。

成交總價(jià)最高的是閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，有9家房企參拍，最終由中鐵建+萬科聯(lián)合體以75.49億競(jìng)得，溢價(jià)率8.98%。

4月18日共成交8宗地，收金172億元。其中，有4宗地僅有一名競(jìng)買人而以底價(jià)成交，分別由招商蛇口+象嶼聯(lián)合體（16.2億元）、龍湖+建華建材聯(lián)合體（24.8億元）、萬科（37.8億元）、天和（12.2億元）競(jìng)得。

另有4宗地溢價(jià)成交，其中，普陀區(qū)地塊有11家房企參與競(jìng)拍，最終經(jīng)過55輪報(bào)價(jià)后，由浙江交投+象嶼聯(lián)合體以一次性報(bào)價(jià)37.78億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)44450元/平方米，溢價(jià)率9.51%；浦東新區(qū)地塊有12家房企參與，最終由南昌市政+招商蛇口聯(lián)合體以17.3億元競(jìng)得，溢價(jià)率9.39%；另兩宗地分別被越秀和中鐵拿下。

4月19日有4宗地溢價(jià)成交，成交總價(jià)94.63億元。其中，寶山區(qū)地塊共有12家單位報(bào)價(jià)，最終保利通過一次性報(bào)價(jià)以總價(jià)48.87億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)32841元/平方米，溢價(jià)率9.47%；另三宗地分別被金地+南通海欣聯(lián)合體、金地、安徽新華競(jìng)得。

4月20日溢價(jià)成交4宗地，總成交價(jià)143億元。其中，青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊被華潤通過一次性報(bào)價(jià)以30.15億元競(jìng)得，樓面價(jià)3.98萬元/平方米，溢價(jià)率8.95%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.95萬元/平方米；青浦區(qū)盈浦街道地塊被建發(fā)+保利聯(lián)合體以70.26億元競(jìng)得，樓面價(jià)18149元/平方米，溢價(jià)率8.72%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)4.65萬元/平方米；另兩宗地分別被中鐵建、珠海華發(fā)+江蘇海潤聯(lián)合體拿下。

至此，上海首輪土拍19宗地共收金519億元。

房企回歸補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈

對(duì)于上海首輪集中土拍，中指研究院上海常務(wù)副總經(jīng)理張文靜指出，此次參與競(jìng)拍企業(yè)的數(shù)量為近6年以來最多，其中保利發(fā)展、招商蛇口、萬科、中鐵建、象嶼、金地都獨(dú)立或是以聯(lián)合體的形式分別獲得2宗地塊，部分企業(yè)報(bào)名了多宗地塊，但仍未有收獲，競(jìng)爭十分激烈。

“從拿地房企來看，萬科、華潤、中海時(shí)隔三年重回上海土地市場(chǎng)也是本次土拍的一大看點(diǎn)。”張文靜說。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，2020年上海購地“圍標(biāo)事件”事件后，中海、華潤和萬科等房企遭遇禁拍，時(shí)隔3年，這些房企已經(jīng)解禁，即允許在上海拿地，這也使得當(dāng)前拿地的實(shí)力企業(yè)明顯增加。

“除了此次競(jìng)得的青浦區(qū)西虹橋地塊外，華潤還參與了浦東周浦、徐匯田林、普陀桃浦等5宗地塊的競(jìng)拍，這次回歸上海補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦說，青浦區(qū)西虹橋地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)頂?shù)搅?9500元/平方米，刷新了大虹橋出讓土地價(jià)格的高度。

對(duì)于上海土拍競(jìng)爭激烈的原因，張文靜認(rèn)為，上海的經(jīng)濟(jì)、人口凈流入在全國各城市中名列前茅，當(dāng)前上海房地產(chǎn)限制性政策仍是在全國范圍最嚴(yán)格的一檔，后續(xù)可調(diào)整優(yōu)化空間較大，目前落戶政策的放松，對(duì)市場(chǎng)有較明顯的帶動(dòng)效果，使得上海可售庫存進(jìn)一步減少。上海去年整體銷售情況較好，項(xiàng)目整體的去化有保障，相對(duì)來說，企業(yè)現(xiàn)金回流較快，目前開發(fā)商最為重視資金安全，所以現(xiàn)金回流較快的上海，對(duì)開發(fā)商來說是較為優(yōu)質(zhì)的城市。

“同時(shí)，上海此輪19宗地的位置都臨近外環(huán)，且多為臨鐵地塊，整體來看區(qū)位較為優(yōu)質(zhì)，部分地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)相較周邊二手房存在一定倒掛現(xiàn)象，未來項(xiàng)目銷售有保障。”張文靜說，此外，房企戰(zhàn)略高度趨同，首輪供地質(zhì)量整體都較高，同時(shí)大部分地塊體量較小，房企資金可以實(shí)現(xiàn)快進(jìn)快出，另外房企年初積極補(bǔ)倉，多方面原因共同作用下，此次上海土拍熱度高企。預(yù)計(jì)有資金實(shí)力的央國企和地方國資，后續(xù)仍然會(huì)加大對(duì)上海的投資。

廣州首輪土拍分化明顯

4月20日，廣州2023年首輪集中土拍收官，共出讓8宗涉宅用地，除增城區(qū)派潭鎮(zhèn)地塊提前終止交易外，其余7宗地塊均已成交，總出讓金為294億元，其中4宗地塊封頂進(jìn)入搖號(hào)成交，3宗底價(jià)成交。

其中，廣州番禺長隆兩宅地競(jìng)爭激烈，均經(jīng)過50余輪競(jìng)價(jià)后封頂，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終均被華潤+長隆聯(lián)合體摘得。兩宗宅地成交價(jià)分別為84.15億元和82.74億元，成交樓面價(jià)分別為33434元/平方米和32176元/平方米，成交總價(jià)近167億元，平均溢價(jià)率15%。

廣州本輪另外兩宗觸頂搖號(hào)地塊，一宗經(jīng)過17輪報(bào)價(jià)由南通亞倫以23.23億元拿下，成交樓面價(jià)24082元/平方米，溢價(jià)率15%；另一宗由武漢城建以19.3億元拿下，成交樓面價(jià)32200元/平方米，溢價(jià)率15%。

此外，3宗底價(jià)成交地塊分別被廣州城投、增城城投、廣東建工聯(lián)合體拿下，成交價(jià)分別為44.39億元、19億元、21.59億元。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)指出，整體來看，廣州本輪土拍市場(chǎng)分化嚴(yán)重，一半地塊底價(jià)成交或者流拍，一半地塊遭到多家房企激烈競(jìng)拍到搖號(hào)。底價(jià)成交或者流拍地塊主要由于地塊自身吸引力不足，如地理位置偏僻或者出讓條件要求商業(yè)比例較高。相反，進(jìn)入搖號(hào)的4宗地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)均十分明顯，周邊配套成熟，地塊資源的優(yōu)越自然吸引了眾多房企的激烈競(jìng)拍。

陳雪強(qiáng)還表示，從本輪房企拿地共性來看，更偏向于拿市中心或者近郊的優(yōu)質(zhì)地塊，參拍企業(yè)眾多，競(jìng)爭激烈程度較高，而位于郊區(qū)或者出讓條件商業(yè)占比較高地塊則無人問津或者由本土國企業(yè)或者城投公司底價(jià)競(jìng)得。