2月24日，坐標(biāo)北海。

(資料圖)

早上八點(diǎn)整，一輛輛觀光車載著滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)闹欣夏耆耍瑥挠慰图凶∷迏^(qū)出發(fā)，抵達(dá)這里最有名氣的景點(diǎn)——銀灘。

老年人群是這里的游客主體，他們?cè)谶@里散步、拍照，也會(huì)穿著艷麗的服裝，跳上1小時(shí)廣場舞，還有的被摩托艇騎手說服，穿上防水道具就往海里去。

游艇初體驗(yàn) 時(shí)代周報(bào)記者攝

這是一條綿延24公里的海灘，以“灘長平、沙細(xì)白、水溫凈、浪柔軟、無鯊魚”等特點(diǎn)被稱為“天下第一灘。”

這也使北海成為熱門海濱旅游城市。最火的時(shí)候，2019年，北海全年接待國內(nèi)游客5278.9萬人，旅游收入接近7億元，是同為熱門濱海旅游城市珠海的兩倍，超越三亞。

旅游業(yè)飛速發(fā)展那幾年，當(dāng)?shù)貥鞘辛績r(jià)齊飆。

但讓購房者始料不及的是，北海房價(jià)自2020年以來一路下滑。

根據(jù)近日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2023年1月份70城房價(jià)，廣西北海新房價(jià)格同比下跌9.8%，跌幅在全國70城之首。

再往前推兩個(gè)月，2022年12月北海新房價(jià)格同比下跌10.3%，2022年11月同比下跌10.6%，跌幅為全國最高。

大起大落之后，北海樓市走向如何？

潮起潮落

了解一座城市，網(wǎng)約車司機(jī)是便捷的窗口。

每當(dāng)有外地來的游客打聽出游攻略，在北海跑了幾年網(wǎng)約車的張均都會(huì)熱情解答。

“除了銀灘，僑港風(fēng)情街好吃的最多，爬上冠頭嶺就能看到北海最好的景色，想看更藍(lán)的海就坐船一小時(shí)，去潿洲島。”

北海的“深夜食堂” 時(shí)代周報(bào)記者攝

景點(diǎn)推薦之外，張均也會(huì)遇上打聽樓市的游客，這時(shí)候他往往會(huì)一改安利口吻，“這兩年誰還敢投資海景房”。

張均說，大概從2016年開始，北海突然來了很多買海景房的外地人。

“多是外地人，東北三省、福建、四川、上海，全國各地都有。他們跟房產(chǎn)中介看過一兩輪就決定下單，有的買一套用來度假、養(yǎng)老，也有北京、上海來的，一口氣能買好幾套，估計(jì)是投資。”

時(shí)代周報(bào)記者整理發(fā)現(xiàn)，2016年，北海新建商品年度成交數(shù)量就有了明顯提升，達(dá)23689套。此后三年，更是年年賣出3萬套以上，其中，2018年賣出3951套，接近4萬。

二手房銷量也在漲，2016年數(shù)字還是8035套，其后三年，年年銷量過萬，2018年銷量達(dá)到頂峰，為17718套。

臨近銀灘，大路兩邊許多海景房拔地而起，但入住率并不高 時(shí)代周報(bào)記者攝

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2020年。當(dāng)年，北海新建商品房年度成交數(shù)量從3萬多套跌至2萬多套，二手房年度成交數(shù)量從1.5萬套跌至9千多套。

和成交量一起下滑的還有房價(jià)。安居客數(shù)據(jù)顯示，2016年北海房子均價(jià)是4479元/平方米，2017年、2018年分別升至5662元和6743元，2019年均價(jià)維持和2018年相同。而在2020年，房價(jià)跌至6187元，其后兩年更是降至5字頭。

“之前花大價(jià)錢買房的，有人降價(jià)10來萬元都拋不出去，有人買了就沒怎么住過，晚上開車經(jīng)過，一大片海景房都是黑壓壓的。”在張均看來，房子賣不出去、價(jià)格下降，主要原因還是疫情導(dǎo)致游客變少，“沒人來旅游也就沒人來買房了。”

“租房養(yǎng)老更劃算”

在更多人看來，北海樓市連年低迷，并不全是疫情影響。

房產(chǎn)中介林興認(rèn)為，分析樓市為什么跌，要先看樓市此前為什么漲。

南部海邊城市對(duì)內(nèi)陸城市居民，尤其是東北人，一直就有吸引力。

北海不僅三面環(huán)海、四季如春，房價(jià)較三亞、青島、珠海、廈門等海邊城市更是低出不少，一時(shí)間成為許多外地人投資購房、度假購房、養(yǎng)老購房的熱門城市。

不遠(yuǎn)處的海南，是國內(nèi)海景房最大產(chǎn)地，在2015年陸續(xù)發(fā)布限制建房、買房的措施，尤其是2018年的“全域限購”、2019年的現(xiàn)房銷售制度，顯著減少海南當(dāng)?shù)厝撕屯獾厝睡偪駬屬徍＞胺康耐顿Y行為。

與之相反，自2015年起，北海則出臺(tái)購房補(bǔ)貼的政策。

上述因素疊加，北海樓市在2015年之后一路高歌猛進(jìn)。

然而，隨著有真正居住、度假需求的人群趨于飽和甚至過剩，北海樓市下行也是意料之中，甚至可以當(dāng)作是投資熱造成的房價(jià)虛高后回歸理性。

多位房屋中介和當(dāng)?shù)厥忻襁€提到，北海土地供應(yīng)量大，新建樓盤入住率低、很多樓盤周邊配套尚不完善，以及此前購房者的盲目投資，都是北海房價(jià)大幅下跌的原因。

房價(jià)降得多，房租更甚。

“2018年、2019年的時(shí)候，三室一廳租金高達(dá)三四千，而且基本拋出來當(dāng)天就有人租了。但是現(xiàn)在，六七百塊可以租一室一廳、兩室一廳，一千塊可以租三室一廳。”北海銀灘附近一位民宿老板韋女士介紹，每年10月到次年3月，都有一大批從北方寒冷地區(qū)過來度假、養(yǎng)老的候鳥族，也是在北海購房主要群體之一。

有著兩百多年歷史的北海老街 時(shí)代周報(bào)記者攝

“現(xiàn)在房租這么便宜，花個(gè)幾十萬買房，又交物業(yè)、又交電梯維修費(fèi)，哪個(gè)劃得來？”

韋女士補(bǔ)充，購房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老之外，當(dāng)?shù)剡€衍生了按月計(jì)算的養(yǎng)老旅行套餐，規(guī)模不小。

“和養(yǎng)老院差不多，一家店可以接收百十來號(hào)人，包吃、包住，但是游客白天可以自由出行，每人每月收費(fèi)兩千多、伙食好的收三千多，利潤不高，走量。”

“本地人誰買海景房”

從地圖上看，北海市區(qū)方圓約十公里，三面臨海，形狀似一只由東向西的犀牛角撞向海域。

市區(qū)人口聚集地主要位于北面的老城區(qū)和東城區(qū)，且距海邊三四公里以上，銀灘則位于最南端，此前賣得最熱的海景房位于南端臨近海岸線區(qū)域，但離市中心較遠(yuǎn)、衣食住行并不便利。

銀灘上，北方游客組隊(duì)跳廣場舞 時(shí)代周報(bào)記者攝

乘車經(jīng)過臨近銀灘一帶的海景房密集片區(qū)，道路兩邊的商鋪多為關(guān)門或者待出租，栽種沒幾年的大樹和幾十米新建高樓對(duì)比，或讓這里的夏天看起來更加炎熱。

住在老城區(qū)的羅菲告訴時(shí)代周報(bào)記者，北海最貴的房子在海邊，市中心的反倒便宜，這兩年北海房價(jià)大跌，主要也是海景房在跌，網(wǎng)上說價(jià)格腰斬的也是海景房，市中心的房子價(jià)格比較穩(wěn)定，漲幅跌幅都不大。“而且臨海居住家具很容易受腐蝕，本地人誰買海景房？”

多位當(dāng)?shù)厝嗽诮邮軙r(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)也表示，想北海樓市量價(jià)回升的多為海景房投資者和房產(chǎn)中介，對(duì)有剛需房購買需求的本地人來說，還是希望房價(jià)低些。

95后王美家在北海縣城，現(xiàn)在北海一事業(yè)單位工作，去年下旬，眼看著市里房價(jià)一跌再跌，王美入手了一套剛需住宅。

王美說，眼下全國樓市都有回暖的跡象，不少當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為北海房價(jià)已經(jīng)不能再低了，近一個(gè)月來，身邊朋友出手購房的不在少數(shù)。

林興也有這樣的感受，雖然未有專門統(tǒng)計(jì)，但從接待的購房客戶來看，以前購房主體是外地人、購房需求也多為能步行到海灘的海景房。“現(xiàn)在感覺外地客戶和北海本地客戶各占一半。”

還會(huì)漲嗎

從今年春節(jié)的數(shù)據(jù)來看，北海旅游已經(jīng)顯著升溫。

張均告訴時(shí)代周報(bào)記者，春節(jié)假期，北海各大景區(qū)人山人海，從早到晚打車單就沒有停過，收入是去年的好幾倍。“春節(jié)假期后雖然年輕游客都回去上班、上課了，但是留在這里養(yǎng)老度假的老年游客明顯多起來了。”

據(jù)廣西文旅廳，2023年春節(jié)假期，北海累計(jì)接待游客186.16萬人次，同比增長83.2%，與2019年同比增長34%；實(shí)現(xiàn)旅游消費(fèi)約14.23億元，同比增長59.5%。

而在林興看來，只要旅游熱起來了，北海樓市恢復(fù)便指日可待，甚至迫在眉睫。

“現(xiàn)在好幾個(gè)樓盤都在漲價(jià)，一平米漲五六百的都有。你看這套昨天拿46萬，今天要49萬了，一天一個(gè)價(jià)。”林興指著手機(jī)上的樓盤報(bào)價(jià)說，這幾天都在帶客戶看房，有從北方過來想買房養(yǎng)老的，也有本地人擔(dān)心價(jià)格上漲趕著置備一套的。

在銀灘看夕陽的年輕人 時(shí)代周報(bào)記者攝

也有不同的聲音。

“事實(shí)上，一直以來在北海買房的主體都是外來人口，其中候鳥族和炒房客占了很大一部分，現(xiàn)在炒房客散場、候鳥族飽和，外來人口買房數(shù)量會(huì)大大下降。”同為房產(chǎn)中介的于悅認(rèn)為，北海當(dāng)前房價(jià)比較符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，可能會(huì)因?yàn)橘J款政策變化價(jià)格有小范圍起伏，但不會(huì)有較大幅度上升，更不會(huì)回到2019年。

“接下來一段時(shí)間，北海樓市成交率和價(jià)格會(huì)穩(wěn)定上升，基本盤相較于之前有較大波動(dòng)，原因是北方投資力量因?yàn)檎卟▌?dòng)而撤場。”

有研究廣西樓市發(fā)展的學(xué)者表示，隨著銀行利率下調(diào)、當(dāng)?shù)卮黉N政策頻出，會(huì)有相當(dāng)一部分剛需用戶涌入市場，旅游恢復(fù)也會(huì)帶來一部分購房養(yǎng)老群體，但隨著炒房客散場、養(yǎng)老購房快速增長期已過，樓市不會(huì)回到2018年、2019年。