觀點(diǎn)網(wǎng)全國范圍的寒潮降溫之下，北京、無錫、杭州、武漢等地同日上演集中供地。

11月29日，北京2022年第四批集中供地收官，本次共推出6宗住宅用地，朝陽推出3宗地塊，石景山、門頭溝、通州各1宗，總起始價(jià)122.9億元，總規(guī)劃建筑面積31.93萬平方米，建設(shè)用地面積約14.86萬平方米，本批次地塊最終全部成交，總成交金額135.2億元。

成交情況來看，中建方程與中建信和聯(lián)合體底價(jià)7.9億競(jìng)得門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)6050地塊，北京城建(600266)興華以0.54%的低溢價(jià)水平競(jìng)得通州區(qū)永順鎮(zhèn)6007地塊，成交金額16.69億元。

(資料圖片僅供參考)

本批次中熱度最高的朝陽區(qū)三宗地塊均吸引十余家房企參與報(bào)名，也因此，三宗地塊均觸及最高溢價(jià)率15%，拉高本次集中供地的平均溢價(jià)水平。

回顧此前三批集中供地，首批平均溢價(jià)率4.46%，第二批平均溢價(jià)率5.35%，第三批為6.06%，此次供地平均溢價(jià)率則達(dá)到10.02%。第三方數(shù)據(jù)顯示，這甚至是2021年北京集中供地以來最高溢價(jià)率。

具體而言，本批次集中供地中，奶西29-321地塊由金隅競(jìng)得，成交價(jià)格32.315億元；平房鄉(xiāng)PF-44地塊由保利與建工聯(lián)合體競(jìng)得，成交價(jià)格25.53億元；平房鄉(xiāng)PF-45地塊由三元嘉業(yè)競(jìng)得，成交價(jià)格24.38億元。

石景山626地塊在熱度方面稍顯遜色，僅有建工、招商、廈門國貿(mào)(600755)、中海、金茂等五家房企報(bào)名，最終由中海以28.4億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率5.58%。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

值得注意的是，本批次除了中海、建工、保利、金隅等老面孔之外，也有三元嘉業(yè)、中建信和、中建方程這些相對(duì)新一些的朋友。

公開信息顯示，三元嘉業(yè)隸屬北京國資委，是首農(nóng)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)企業(yè)，其在北京曾開發(fā)過海淀區(qū)首個(gè)自住型商品房海淀·嘉郡等項(xiàng)目。

今年二批次集中供地、三批集中供地，三元嘉業(yè)均有參與，但報(bào)名地塊并不多。此次是年內(nèi)第三次參拍，終于獲得幸運(yùn)女神眷顧，以觸頂價(jià)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)競(jìng)得朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)PF-45地塊。

據(jù)了解，三元嘉業(yè)之所以存在感較弱，或許是因?yàn)楸M管近年在北京集中供地市場(chǎng)積極參與，但始終未有所獲。也因此，三元嘉業(yè)拿地后將推出怎樣的住宅產(chǎn)品，市場(chǎng)仍抱有一定懸念。

此外，與之前活躍在北京市場(chǎng)的中建智地（一局）、中建玖合（二局）、中建壹品（三局）相比，中建方程與中建信和（五局）稍顯陌生，但“中建系”的加入或許也暗示著對(duì)北京市場(chǎng)的看好。

國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布10月70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，北京是少有的新房、二手房銷售價(jià)格環(huán)比雙漲的城市。從環(huán)比看，10月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市分別有58個(gè)和62個(gè)。一線城市中，只有北京保持了新房、二手房價(jià)格環(huán)比雙微漲，漲幅分別為0.4%、0.1%。

“不管是市場(chǎng)容量還是價(jià)格表現(xiàn)上來看，北京都應(yīng)該是房企的一個(gè)兵家必爭(zhēng)之地。” 合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示。

此外，北京整體的土地競(jìng)拍規(guī)則還是非常公開透明的，大家在同樣的起跑線上公開競(jìng)爭(zhēng)，這樣也更利于更多的企業(yè)把投資主戰(zhàn)場(chǎng)放在北京。

值得一體的是，朝陽區(qū)三宗地塊均有不同程度的競(jìng)限房銷售面積。郭毅透露，期房交付存在的種種問題，以及購房者對(duì)現(xiàn)房銷售需求度的提升，都會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)逐漸實(shí)現(xiàn)預(yù)售制度向現(xiàn)售制度調(diào)整的轉(zhuǎn)軌。

“但是這個(gè)轉(zhuǎn)軌肯定不可能是一蹴而就的”，其續(xù)稱，競(jìng)限房銷售面積的環(huán)節(jié)也是給予市場(chǎng)靈活調(diào)整的一個(gè)時(shí)間窗口期。

從市場(chǎng)的角度，本批次推出的朝陽奶西地塊緊鄰今年二批次集中供地中的兩地塊，即目前正在銷售中的望京樾、中建宸園，從兩項(xiàng)目的市場(chǎng)熱度以及去化表現(xiàn)來看，也都超越企業(yè)預(yù)期，也因此本批次有更多房企關(guān)注朝陽奶西片區(qū)。

回到近期，“九不準(zhǔn)”、“二十條”、“金融十六條”陸續(xù)落地，第一、二支箭，以及證監(jiān)會(huì)恢復(fù)上市房企和涉房上市公司融資等消息利好，無疑也增長了企業(yè)在土地投資方面的信心。

業(yè)內(nèi)人士指出，如果隨著未來整體的調(diào)控政策，由企業(yè)作用到個(gè)人，作用到消費(fèi)者，在需求端給予一定的刺激政策，那么就整體市場(chǎng)層面上來說，需求端的放量可能更會(huì)有助于企業(yè)在北京這樣的重點(diǎn)城市去做相對(duì)重倉的投資拿地的決策。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年北京四批次集中供地累計(jì)出讓55宗住宅用地，總規(guī)劃建面485平米，土地出讓金1615.31億元。相較去年，成交地塊數(shù)量減少6塊，住宅用地總地價(jià)款近500億元。

未來一個(gè)月，包括北京、蘇州、南京等地計(jì)劃推出今年第五批次集中供地，而在利好消息不斷的同時(shí)，房企拿地積極性也將得到進(jìn)一步提升，未來市場(chǎng)有望升溫。

“土地市場(chǎng)的分化本身就是房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)核心體現(xiàn)。”郭毅透露，五批次的地塊質(zhì)量相對(duì)來說比較好的話，那么也還會(huì)保持一個(gè)相對(duì)好的熱度，但如果是一些市場(chǎng)邏輯不算特別清晰，或者位置條件略差的地塊，其實(shí)還是會(huì)出現(xiàn)零溢價(jià)拍賣的狀況。