政府推進保交樓行動，允許涉房企業(yè)A股上市融資。本月融資總量環(huán)比大幅減少，首次出現(xiàn)單月沒有房企境外融資。

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◎ 文 / 克而瑞研究中心

本期關注

政府推進保交樓行動，允許涉房企業(yè)A股上市融資

隨著本月16日二十大召開，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、財政部等部門分別召開會議，會議內容多針對保交樓或系統(tǒng)性金融風險防范。比如10月24日，央行黨委、外匯局黨組召開擴大會議，要求“維護股市、債市、樓市健康發(fā)展”，同時還提到“加大力度助推‘保交樓、穩(wěn)民生’工作”。預計后續(xù)各地針對停工項目的解決措施將不斷落實，“保交樓”工作有望取得更多實質性進展。除此之外，10月20日有消息指證監(jiān)會允許部分存在少量涉房業(yè)務但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場上市融資。這是時隔四年后，涉房企業(yè)A股融資的首次“破冰”，有助于社會資金參與到“保交樓”或出險項目收并購，同時也提振市場信心，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

融資總量環(huán)比大幅減少，首次出現(xiàn)單月沒有房企境外融資

本月100家典型房企的融資總量為424億元，環(huán)比減少37.1%，同比減少12.9%，近年來首次出現(xiàn)整月沒有房企進行境外融資的情況。本月房企債券發(fā)行了307.83億元，環(huán)比減少26.2%，同比增加121.3%。本月房企融資成本3.24%，環(huán)比下降0.95pct，同比下降2.64pct。本月沒有房企發(fā)行境外債；境內債主要由于萬科、招商蛇口(001979)等發(fā)行了大規(guī)模低利率的公司債，從而降低了整體融資利率，體現(xiàn)了頭部優(yōu)質房企的融資優(yōu)勢。

萬達商管更新招股書，部分流動性承壓房企股東減持股票

本月沒有新增房企或房企旗下公司完成上市或遞交上市申請，僅有萬達商管在25日更新了招股書，因此截至2022年10月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別為13家和19家。除此之外比較值得關注的是，部分流動性承壓的房企股東仍在繼續(xù)減持或被動減持公司股票，未來這些企業(yè)何時能穩(wěn)定其資金情況仍然有待繼續(xù)觀察。

企業(yè)發(fā)債

01. 債券發(fā)行：融資總量環(huán)比大幅減少，首次出現(xiàn)單月沒有房企境外融資

2022年10月100家典型房企的融資總量為424億元，環(huán)比減少37.1%，同比減少12.9%。房企融資量環(huán)比大幅減少至近年的較低水平，房企融資難問題仍然較為突出。從融資結構來看，本月房企境內債權融資382.55億元，環(huán)比減少24.1%，同比增加28%；境外債權融資為0，近年來首次出現(xiàn)單月沒有房企進行境外債權融資的情況；資產(chǎn)證券化融資為41.48億元，環(huán)比減少33.3%，同比減少43.7%。

10月房企發(fā)債307.83億元，環(huán)比減少26.2%，同比增加121.3%。本月沒有房企境外發(fā)債，房企在境外資本市場表現(xiàn)仍然持續(xù)低迷；境內發(fā)債307.83億元，環(huán)比減少0.3%，同比增加222.3%。其中，公司債發(fā)行131億元，環(huán)比增加11.1%，去年同期則沒有企業(yè)發(fā)行公司債；中期票據(jù)發(fā)行133.93億元，環(huán)比減少10.6%，同比增加94.1%。境內發(fā)債主體仍然是集中在招商蛇口、華潤置地等國企央企以及萬科這種財務狀況較好的民營房企。

2022年10月100家典型房企新增債券類融資成本3.24%，環(huán)比下降0.95pct，同比下降2.64pct。本月沒有房企發(fā)行境外債；境內債主要由于萬科、招商蛇口等發(fā)行了大規(guī)模低利率的公司債，從而降低了整體融資利率，體現(xiàn)了頭部優(yōu)質房企的融資優(yōu)勢。2022年1-10月100家典型房企新增債券類融資成本4.27%，較2021年全年下降1.11個百分點，其中境外債券融資成本7.24%，較2021年全年上升0.12個百分點，境內債券融資成本3.34%，較2021年全年下降0.79個百分點。

具體企業(yè)表現(xiàn)來看，10月發(fā)債量最大的企業(yè)是招商蛇口，發(fā)債總量達到了72.9億元，企業(yè)在月內發(fā)行了兩筆共22.9億元的超短融以及兩筆共50億元的公司債。本月發(fā)行債券的企業(yè)有14家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比減少5家。從發(fā)債年限來看，華潤置地發(fā)行了一筆期限長達17.85年的ABS。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，廈門國貿(600755)發(fā)行的一筆16億元的中期票據(jù)利率僅為1.68%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

02. 債券期限：本月到期債券類632億元

本月房企共有41筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為632億元，環(huán)比增加37.7%。其中，華夏幸福(600340)的1只公司債、藍光的一只中期票據(jù)，以及陽光城(000671)的1只中期票據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)了實質性違約。

提前關注到2022年11月將有29筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為378億元，環(huán)比減少40.2%，房企的償債潮略有緩解。其中，藍光的1只公司債和寶龍的一只境外優(yōu)先票據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)了實質性違約。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是恒大于2018年發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模約為44.74億元人民幣。

在債務違約方面，本月億達中國和弘陽地產(chǎn)官宣出現(xiàn)債務違約，期后旭輝在11月1日公告表示將對境外債務停付本息，同時截至11月1日旭輝到期未付的境外債務本息總額約為4.14億美元，上坤地產(chǎn)也在同日公告稱一筆境外優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)交叉違約。整體來看，2022年以來已經(jīng)有不少房企曝出了債務違約事件，而由于當前銷售疲軟仍未復蘇，融資端依舊收緊，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件，仍需要行業(yè)注意。

上市和股票

03. 擬上市房企：本月仍沒有新增房企和房企旗下公司遞交上市申請

本月沒有新增房企遞交上市申請，因此截至2022年10月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企為13家，所有房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續(xù)上市進程還有待觀察。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有新增房企旗下公司遞交上市申請,僅有珠海萬達商業(yè)管理于更新了招股書。因此截至2022年10月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中大部分企業(yè)的招股書都已過期，未來是否還會堅持上市有待觀察。

04. IPO和增發(fā)：本月沒有企業(yè)完成上市

本月沒有房企或房企旗下公司完成上市，截至10月底新上市的房企旗下公司仍為6家。由于近期遞交上市申請的房企及房企旗下公司數(shù)量明顯減少，港交所對于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴格，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發(fā)艱難。同時由于香港資本市場對于境內房地產(chǎn)相關企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹慎，因此房企旗下公司上市之后破發(fā)的情況也屢屢出現(xiàn)，也動搖了房企及旗下公司上市的信心。

05. 股權變動：龍湖大股東增持股票，華夏幸福控股股東繼續(xù)被動減持

本月房企的股權變動相對較少，有部分房企出現(xiàn)了股東對公司股份的增持減持。在增持方面，龍湖的大股東在本月增持公司股票，支持公司的發(fā)展，提振市場信心。減持方面則主要是金科和榮盛發(fā)展(002146)的主要股東對公司股票均進行了超過1%的減持，同時華夏幸福的控股股東也因為流動性問題被強制減持，這些流動性出現(xiàn)問題的房企何時能穩(wěn)定其資金情況仍然有待觀察。

06. 股價變動：兩市地產(chǎn)相關股整月上漲比例均不到15%

本月兩市的地產(chǎn)相關股表現(xiàn)都相當萎靡，A股整月上漲的地產(chǎn)股占比為15%，H股更是僅有9%。在H股方面，本月康橋悅生活的月漲幅達到了62.5%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關股。企業(yè)股價在9月份大跌之后開始回調，最終使得整月的漲幅達到了62.5%。整體來看，由于本月大多數(shù)房企的股價表現(xiàn)都較為一般，物業(yè)股的表現(xiàn)相對更好。

在A股房企方面，本月首開股份(600376)的漲幅較大，企業(yè)股價在10月大多數(shù)時間都在持續(xù)震蕩，直到27日因為多地將開啟第四批次集中供地消息帶來的影響迎來了一波漲停，從而使得最終整月的漲幅為16.21%，成為了A股漲幅最大的房企。

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